אזרחים זרים שמחליטים לרכוש נדל"ן למגורים או מסחריים בפולין, אך אין להם את כל הסכום הדרוש לרכישה, אל ייאוש - משכנתא בפולין בשנת 2021 זמינה לא רק לאזרחי מדינה זו. בנקים פולניים מעניקים ברצון הלוואות לבנייה או רכישת נדל"ן לאזרחים זרים, מציעים תנאי הלוואה נוחים וריביות נמוכות על הלוואות משכנתא. כדי לקבל משכנתא בפולין, זרים חייבים לעמוד במספר כללים ולהכין את כל המסמכים הדרושים.
רכישת נדל"ן בפולין
נדל"ן בפולין מושך יותר ויותר אזרחים מחברי חבר העמים: מאז 2021, אזרחי אוקראינה ורוסיה תפסו את העמדות המובילות בקרב קונים זרים. יש לציין כי הבעלות על דירה, בית או מגרש בפולין על ידי זר אינה מפשטת במעט את תהליך קבלת רישיון שהייה או אזרחות פולנית.
באותם מקרים בהם נרכש נדל"ן מסחרי (שתתרום לפיתוח כלכלת המדינה), מתאפשרות העדפות קטנות ממדינת פולין - למשל בעת קבלת מעמד של רישיון שהייה או בעת הגשת בקשה לאשרת כניסה: ניתן להירשם בבית שלך, אתה לא צריך הזמנת מלון וכו'.
הסיבות לפופולריות של רכישת נדל"ן פולני שונות, כלומר:
- במחירים נוחים לא רק בהשוואה למדינות אחרות באיחוד האירופי, אלא גם עם מחירי דיור בפדרציה הרוסית, אוקראינה ובלארוס;
- באפשרויות הרחבות של הלוואות משכנתא;
- בהזדמנות להשקיע ברווחיות ולהרוויח.
מחירי הנדל"ן תלויים בגודלו, באיזו עיר הוא ממוקם וכן במיקומו בעיר עצמה. המחירים הגבוהים ביותר הם בין 6 ל-9 אלף זלוטי למ"ר. מ' - בוורשה, קרקוב, גדנסק, פוזנן, ורוצלב; נמוך יותר - מ-4 עד 5 אלף זלוטי למ"ר. מ' - בלודז', פשמיסל, שצ'צ'ין.
קח סקר סוציולוגי!
משכנתאות: ריביות, תשלומי הלוואות
על מנת להימנע מצרות בעת פירעון הלוואת משכנתא, כדאי להכיר היטב את תנאי הרישום שלה, לחשב את כל התשלומים הדרושים ואת היכולות שלכם. בפולין היחס לחייבים בהלוואות שלילי ביותר, ואין לסמוך על עזרת המדינה.
עזרה רבה יכולה להינתן על ידי הפורטל הפיננסי והעסקי הפולני www.bankier.pl, אשר משנת 2000 מספק למבקרים מידע אמין, ועוזר לקבל את ההחלטות הנכונות בתחום ההשקעות, העסקים והפיננסים האישיים. באתר תוכלו לבחור את ההצעות הטובות ביותר מהבנקים, לקבל מידע עדכני על שיעורי משכנתא שנתיים, לחשב גובה התשלומים באמצעות מחשבון.
מידע שימושי רב על תפקוד מערכת הבנקאות בפולין ניתן לקבל בקריאת המאמר "בנקים ומערכת הבנקאות בפולין".
ברוב המקרים, הלוואות לרכישת דיור ברפובליקה של פולין מונפקות במטבע הלאומי - זלוטי (PLN).
מאז 2021, התרומות הראשוניות המינימליות לנדל"ן הוגדלו בפולין. אם בנקים קודמים יכלו לכסות 100% מעלות הדיור באמצעות משכנתא, כעת, בהמלצת הנציבות הפולנית לפיקוח פיננסי, הם יכולים להנפיק הלוואה בסכום של 80% משווי הנדל"ן (עד 90% - לפי שיקול הדעת של הבנקים עצמם).
בהתאם לכך, מתרחש חישוב תשלום הלוואת המשכנתא. התשלום כולל:
- משתנה (WIBOR - Warsaw Interbank Offer Rate) הוא אחוז שער החליפין הבסיסי בין בנקים בשוק הבין-בנקאי. הערך הממוצע שלו מתוקן, ככלל, כל 3 חודשים (3M) על ידי המועצה הפולנית למדיניות מוניטרית (RPP - Rada Polityki Pieniężnej), כך שהוא יכול להשתנות כלפי מעלה וגם כלפי מטה. בשנת 2021, בנקים בודדים יכולים להסדיר אחת לחצי שנה או בשנה;
- עמלה חד פעמית למתן הלוואה (marża). עמלה זו נקבעת בעת מתן הלוואה, קבועה בהסכם ואינה משתנה יותר. גובה ותקופת ההלוואה, גובה התשלום הראשון, הצעות הקידום של הבנק וכו' עשויים להשפיע על גובה המרווח, ככל שהבנק ישקיע פחות ברכישה כך יקטן גובה המרווח;
- הריבית השנתית בפועל (Oprocentowanie / RRSO), המחושבת תוך התחשבות בעלויות בנקאיות, גובה ההלוואה, פרק הזמן עבורו הונפקה המשכנתא, ביטוח וכו'. סכום התשלום החודשי (רטה) תלוי בו.
אתה יכול לחשב מראש את העלויות באמצעות המחשבון (kalkulator kredytów (hipotecznych)) בכתובת www.bankier.pl/.
כדי לחשב את אחוז ה-RRSO (rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania) והתשלום החודשי (rata) עליך:
- עבור לאתר ובחר את תת הקטגוריה "Kredyty hipoteczne" בעמודה "Twoje finanse";
- בעמוד שנפתח, פתחו את האפשרויות "Pokaż opcje zaawansowane" והכנסו את הנתונים הדרושים, למשל: עלות הדירה - 200 אלף זלוטי, גובה ההלוואה - 180 אלף זלוטי, גיל הלווה - 30 שנה, תקופת החזר ההלוואה - 35 שנים;
- ב-"Kredyty hipoteczne - Sprawdź ofertę" בחר "Sprawdź ofertę banków";
על סמך החישובים שהתקבלו, ניתן להשוות בין ההצעות של בנקים שונים. אז, המרווח יכול להיות מ-1.89 ל-2.92%, RRSO - מ-4.05 ל-5.35%, רטה - מ-754 ל-866 זלוטי. לאחר שבחרתם באפשרות המתאימה ביותר, תוכלו להיעזר בשירותיו של יועץ (doradca finansowy או hipoteczny) של בנק זה או אחר, אשר יבדוק את מידת האשראי של הלקוח, יציע את האפשרות הטובה ביותר, ישלח פנייה לבנק ויסייע במשא ומתן עם המוכר. שירותים אלו הינם בחינם עבור הקונה - היועץ מקבל עמלה מהבנק עבור ההלוואה שניתנה.
בנוסף לתשלומים אלו, עליך להיערך להוצאות הבאות:
- תשלום ראשוני (מינימום - 10-20% מערך הנכס, תלוי בבנק). גובה התרומה מושפע גם משכר הנושה: ככל שהיא נמוכה יותר, התרומה גדולה יותר;
- עמלה בנקאית (prowizja) - מ-0% ויותר. פעמים רבות הבנק דורש מכם לשלם אותה עוד לפני מתן המשכנתא, לעיתים היא כלולה בסכום ההלוואה ובתשלומים החודשיים. ניתן להיפטר מהצורך בתשלום עמלה באמצעות אחד מהמוצרים הנוספים שמציע הבנק;
- ביטוח דוקומנטרי (ubezpieczenie pomostowe). על מנת להקטין את הסיכון ניתן להכניס את הבנק לסעיף ד' בפנקס המקרקעין (ksiega wieczysta) עד לפירעון מלא של הלוואת המשכנתא. לפני ביצוע ההזנה (הדבר עשוי להימשך זמן מה), הבנק עשוי להגדיל את המרווח או לגבות עמלות נוספות עבור ביטוח ריסק;
- תשלום עבור שמאות מקרקעין (oplata za wycene nieruchomosci) על ידי עובד בנק או מומחה צד שלישי;
- ביטוח חיים נוסף של הלווה (inne ubezpieczenia);
- עמלות ועמלות אחרות (inne oplaty i prowizje). תשלומים כאלה עשויים להיווצר אם תרצו להחזיר את המשכנתא לפני המועד או אם לא תשלמו כסף בזמן (ההסכמים מכילים רשימת תשלומים במקרים כאלה).
רישום משכנתא בפולין על ידי אזרחים זרים
לאזרחי מדינות האיחוד האירופי יש הזדמנות להגיש בקשה למשכנתא בבנקים פולניים באותם תנאים כמו הפולנים. משכנתאות לזרים - אזרחי מדינות מחוץ לאיחוד האירופי, כולל חבר העמים, אפשריות רק לאחר בדיקה יסודית של עמידתם בקריטריונים מסוימים ומתן כמה מסמכים נוספים.
לפרטים על התנאים לקבלת הלוואה לרכישת נדל"ן על ידי אזרחים זרים ראו מאמר "משכנתאות לאזרחים זרים בפולין בשנת 2021".
דרישות הבנק לאזרחי חבר העמים
יש לציין כי אין רשימה אחת של דרישות נוספות לזר להנפיק הלוואה, ולכן כל בנק יכול לקבוע כללים משלו. לכן, במקרים מסוימים, נוכחות של כרטיס פולני יכולה לפשט משמעותית את קבלת הלוואה קטנה, לפעמים, במידת הצורך, זר עשוי לדרוש כרטיס מגורים.
לרוב, בנקים פולניים מציגים את הדרישות הבאות לזרים:
- לאמת את זהותו של אזרח זר (דרכון בתוקף);
- לאשר את חוקיות שהותו של המבקש בפולין לצורך הלוואה;
- לאשר את נוכחותו של רישיון שהייה פולני (meldunku);
- לציין את מקור ההכנסה החוקי (יש לתעד);
- בעלי היסטוריית אשראי חיובית (בפולין או במדינת המגורים);
- יש מספר PESEL.
אילו מסמכים יידרש בעת הגשת בקשה להלוואה וכמה זה יעלה
חבילת המסמכים הדרושים לקבלת הלוואת משכנתא כוללת:
- דרכון בינלאומי;
- כרטיס תושבות קבוע בפולין (karty stałego pobytu) או כרטיס תושבות זמני (karty czasowego pobytu) למשך 12 חודשים לפחות. במקרה השני, תנאי ההלוואה יתאימו לתקופת התוקף שלה;
- תעודת תשלום מסים (zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach);
- תעודת שכר לשלושה עד ששת החודשים האחרונים (אם יש לך חוזה עבודה פתוח - umowa o prace na czas nieokreslony);
- חוזה לשנה מראש ותעודת הכנסה לשלושה עד ששת החודשים האחרונים (אם יש חוזה עבודה לתקופה מסוימת - umowa o prace na czas okreslony);
- תעודת הכנסה לששת החודשים או השנה האחרונים (להעסקה בפולין על פי חוזה על פי חוזה - umowa zlecenia / o dzieło);
- תעודת הכנסה למשך שנה עד שנתיים (בעת ניהול עסק משלך בפולין);
- תעודת אישור משטרה (zaświadczenie o niekaralności);
- דו"ח BIK פולני (Biuro Informacji Kredytowej), תעודת תשלום PIT והיסטוריה של תנועת הכספים בחשבון הבנק של המבקש;
- הסכם ראשוני (umowa wstępna) עם הבונה (היזם) או עם מוכר המקרקעין;
- הרשאה משר הפנים של פולין לרכישת מקרקעין במקרה של רכישת בית או מגרש על ידי זר המתגורר במדינה פחות מחמש שנים. כמו כן, נדרש היתר לרכישת כל מקרקעין הנמצאים באזור הגבול.
כמו כן, יש צורך למלא שאלון מיוחד בסניף בנק או מקוון באתר בנק.
הבנקים גובים עמלה חד פעמית עבור שירותיהם - עד 3.5% מסכום ההלוואה.
הלווה משלם גם עבור שירותיו של נציג הבנק (בתוך 200-300 זלוטי), אשר טרם חתימת החוזה בודק את המקרקעין (opinia rzeczoznawcy) על מנת לוודא את קיומו, האם השווי המוצהר תואם את הערך האמיתי. , ולחתום על נספחים לחוזה. לרוב, בדיקה כזו מתבצעת אם חברה חדשה או לא ידועה פועלת כמפתחת, וכן בעת רכישת מלאי דיור משני.
הנפקת היתרים של משרד הפנים של פולין תעלה יחד עם אגרת מדינה של 1,848 זלוטי.
רישום קשרים עם הבנק
בפועל מראה כי עבור הלוואת משכנתא אזרחים זרים לרוב פונים לאותם בנקים פולניים, שהם כבר לקוחות שלהם. ללא חשבון בנק, קשה מאוד ובלתי הגיוני לחיות במדינה עם מערכת בנקאית יציבה ובנקאות מקוונת מפותחת.
יתרה מכך, קל מאוד לפתוח חשבון בבנק פולני - זה דורש מינימום מסמכים: דרכון עם ויזה וכרטיס שהייה. חשבון בנק וכרטיס בנק רגיל מסופקים ללא תשלום (עד 8 באוגוסט 2021).
יתרון נוסף בפתיחת חשבון בבנק פולני הוא האפשרות לקבל הלוואה צרכנית קטנה. לאחר התשלום בזמן של כל ההתחייבויות הקשורות אליו, מידע על היסטוריית אשראי חיובית יעבור ללשכת מידע האשראי (BIK), אשר יכולה למלא תפקיד מכריע בעת בחינת הלוואת משכנתא וקבלת החלטה חיובית.
האלגוריתם לקבלת הלוואת משכנתא בפולין הוא פשוט:
- חתימה על חוזה ראשוני עם היזם/מוכר;
- טיפול בחבילת מסמכים לבנק;
- התחשבות בבנק בבקשה ואימות כל הנתונים (תוך 7-14 ימים);
- חתימה על הסכם הלוואה (ustanowienie hipoteki). כל תנאיו מתנהלים במשא ומתן פרטני בין הבנק ללווה, לרבות אופן העברת הכספים למוכר המקרקעין: לחשבון הבנק שלו, באמצעות פיקדון בנקאי או אחרים.
לאחר מכן, ניתן לחתום על ההסכם הסופי עם המוכר בנוטריון, להגיש בקשה למחלקת קדסטר. ברגע שהקונה יגיש את החוזה לבנק, הבנק יעביר את הכסף למוכר במסגרת הזמן המוסכם.
למידע נוסף על איך לקבל הלוואה במזומן או לדיור בבנק פולני
תשלומים ומיסים נוספים בעת בקשת משכנתא
תשלומים נוספים בקניית מקרקעין במשכנתא משמעם בעיקר את שכר הטרחה עבור שירותי נוטריון (עמלת נוטריון). בנוסף, יש לשלם גם את המיסים המקבילים בפולין.
הנוטריון קובע את גובה התגמול לפי שיקול דעתו, בהתאם לשווי המקרקעין, אשר צוין על ידי הצדדים, אך אין לו זכות לדרוש סכום העולה על התעריפים שנקבעו בהוראת משרד החוץ. שופט פולין "על שיעורים מרביים של שכר טרחת נוטריון" מס' 1564 מיום 28.6.2004 בתוספת מע"מ (23%).
לפי סעיף 3 לתקנה, בשווי נכס של 60 אלף עד מיליון זלוטי, התעריף יעמוד על 1,010 זלוטי בתוספת 0.4% מסכום העסקה. רישום עסקה בסכום של מיליון עד שניים מוערך כבר ב-4,770 זלוטי וב-0.2% מהסכום.
לדוגמא, בקניית דירה בשווי 200 אלף זלוטי, שכר הטרחה של הנוטריון יהיה: 1010 (תעריף) + 800 (0.4% מהסכום) + 416.3 (23% מע"מ) = 2226.3 זלוטי.
כל משרדי הנוטריון שואפים להציב את הרף המקסימלי, ולכן מומלץ קודם כל להכיר את התשלומים הצפויים; במקרה של בקשות מוגזמות, אתה תמיד יכול לפנות לנוטריון אחר.
בנוסף לשכר הטרחה, הנוטריון לוקח תשלום עבור:
- עריכת תמציות מהמעשה (בממוצע 6 זלוטי לדף A4). נדרשות לפחות שש תמציות - במשרד הפנים, בית המשפט (שבמחלקה מצוי פנקס הבתים), השירות הגיאודטי, האוצר והצדדים המתקשרים;
- אגרת בית משפט עבור הצהרה על הצורך ברישום בספר הבית (200 PLN נטו), בהיעדר ספר בית - תוספת של 60 PLN (נטו) עבור בקשה להפקתו.
הצדדים ישאו בהוצאות אלה במחצית.
עובדה מעניינת. על פי החוק הפולני, ניתן לבחון את סכומי עסקאות המקרקעין תוך חמש שנים ממועד הסיום. הדבר נעשה על מנת להילחם בהפחתת המחירים הריאליים, על מנת להפחית את סכום העסקה ולהפחית את המס.
במקרה של רכישת מקרקעין של מלאי דיור משני, על הרוכש לשלם מס תביעה אזרחית בסך 2% מהבסיס החייב במס (שווי השוק של הנכס). במקרה של רכישת בית מהיזם, מס זה אינו מחויב.
סעיף עלות נוסף לרוכש בעת כריתת הסכם משכנתא הוא מה שנקרא מס משכנתא (Podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC), אותו יש לכלול בהסכם עם נוטריון או לשלם במשרד השומה תוך 14 יום מהיום. מועד רכישת מקרקעין (טופס דוח מס PCC3) שיעור המס הוא 0.1%.
הבנקים של פולין פופולריים בקרב אזרחים זרים
לפולין מערכת בנקאית יציבה: במדינה פועלים עשרות בנקים פולניים וזרים. אזרחים של מדינות אחרות שעומדים לקבל משכנתא מתעניינים בעיקר באותם בנקים בפולין שעובדים עם זרים, מוכנים להעניק להם הלוואה, מציעים את האפשרויות הרווחיות ביותר, ויתרה מכך, נבדלים באמינותם.
אם כבר מדברים על תנאי הזיכוי, יש לציין כי לאותם אזרחים זרים שקיבלו כרטיס תושב קבע בפולין יש סיכויים גדולים לקבל הלוואה לטווח ארוך (ל-30-45 שנים). קשה יותר לזרים - בעלי כרטיס תושבות זמני בפולין - ההלוואה תינתן לתקופה שלא תעלה על תקופת תוקף הכרטיס.
הבנקים הפופולריים ביותר בקרב זרים כוללים:
- MBank.הדרישות לאזרחים זרים הן הנאמנות ביותר כאן: מינימום מסמכים, אפשרות לרישום מקוון, החלטה מהירה (כאשר יש היסטוריית אשראי חיובית ושיתוף פעולה עם הבנק הזה, אז תוך 1-2 ימים). הבנק יכול לוודא את עובדת העסקה באמצעות פנייה למעסיק של הלקוח. החיסרון הוא ריבית גבוהה יותר.
- מילניום. לבנק ניסיון בעבודה עם אזרחים מרוסיה, אוקראינה ומדינות חבר העמים נוספות ומספר רב של סניפים ברחבי הארץ. ניתן להגיש בקשה ולפתוח חשבון דרך אתר הבנק. כדי להגיש בקשה להלוואה יש להמציא דרכון, הסכם עם מעסיק, תעודת הכנסה ל-3 חודשים, אישור שהייה.
- בנק WBK Zachodni. הבנק עובד עם אזרחי חבר העמים, אך מציב דרישות מחמירות יותר ללקוחות. ניתן להגיש בקשה מקוונת דרך האתר (אם כי עדיין יש צורך בביקור אישי - לחתימה על בקשת הלוואה), אולם הבנק יבקש ויאמת תעודת זהות, תנאי היתר שהייה, היסטוריית שכר ואשראי, מידע על המעסיק , וכו.
- ING Bank Slaski דורש מזרים לאשר את תנאי היתר השהייה, לספק הוכחה לכושר הפירעון (אתה יכול לספק umowa o dzieło או umowa zlecenia). מקדמה - לפחות 20% מערך הנכס;
- PKO בנק פולסקי. התשלום הראשוני המינימלי הוא 10% מערך הנכס. הבנק מעניק הלוואות משכנתא לאזרחי חבר העמים, אך דורש אישור היסטוריית אשראי ובנקאות, כושר פירעון וכן אישור ממשרד הפנים של פולין לרכישת נדל"ן במדינה.
עובדה מעניינת. אחד הבנקים הוותיקים בפולין, PKO בנק פולסקי (נוסד ב-1919), הפך ב-2004 למשקיע ב-Lviv "Kredobank". כך חידש הבנק את פעילותו בלבוב לאחר 65 שנה - עד שנת 1939 כבר היה משרד הבנק בעיר זו.
בואו נסכם
זה בהחלט אפשרי לקבל הלוואת משכנתא בפולין עבור אזרחי חבר העמים. אם זר מתגורר כחוק בפולין, מועסק באופן רשמי ויש לו מקור הכנסה קבוע, היסטוריה בנקאית ללא דופי, ככלל, הוא יוכל לקבל הלוואת משכנתא ללא בעיות.
כדי לרכוש נדל"ן בפולין צריך לשלם (תלוי בבנק) בין 10 ל-20% משווי הנכס. יש לציין גם שלוש נקודות חשובות:
- במקרים מסוימים, יש צורך בקבלת אישור ממשרד הפנים של פולין לרכישת מקרקעין;
- בחירת הבנק (הדרישות להליך מתן וטיפול הלוואה עשויות להשתנות מאוד);
- עלויות נוספות (עבור רישום עסקה, נוטריון).
בתמורה, אזרח זר יקבל דיור משלו, שזכותו להיפטר ממנו לפי שיקול דעתו: לגור בו או להשכירו. בית משלך בפולין נותן כמה יתרונות: מצב זה יכול לתרום להשגת מולטיוויזה, נותן את הזכות לא לאשר הזמנת מלון בעת הגשת בקשה לויזה פולנית, אלא פשוט להירשם בדירה שלך (מה שיהווה יתרון בעת הגשת בקשה היתר שהייה), בנוסף, הוא מאפשר לך לקנות רכב בפולין ולרשום אותו במקום הרישום.
