השכרה ורכישה של נדל"ן באוגסבורג

Send

נדל"ן באוגסבורג מבוקש תמיד בקרב משקיעים מנוסים המסוגלים להעריך נכון את המצב בשוק בעיר עם מאפיינים משלה. למרות העובדה שאוגסבורג כעיר אוניברסיטאית מאופיינת בכוח קנייה נמוך ובשום אופן לא ברמת אבטלה נמוכה, אינדיקטורים חשובים כל כך לאטרקטיביות ההשקעה של נדל"ן כמו שוק מקומי יציב של העיר, אוכלוסייה גדלה, רמה גבוהה רמת פיתוח תעשייתי, אקולוגיה מצוינת ואחוז גבוה של דיירים עומדים לצד איש העסקים. ...

תכונות של שוק הנדל"ן באוגסבורג

אוגסבורג היא עיר אוניברסיטאית בדרום מערב בוואריה עם אוכלוסייה של למעלה מ-293,000, שנייה רק לשתי ערים אחרות במדינה הפדרלית - מינכן ונירנברג. הודות להיסטוריה בת 2000 השנים שלה, היא נחשבת לעיר העתיקה ביותר בגרמניה אחרי טרייר.

חזות העיר, תשתיות, קישורי תחבורה

אוגסבורג בולטת ביופיה: רחובות נקיים מסודרים, בתים בנויים בהרמוניה וגינון עשיר מותירים רושם חיובי. יער העיר בדרום מזרח, גן החיות, הגן הבוטני בחלק הדרומי של העיר ופארק הטבע הלאומי הענק "יערות המערב אוגסבורג" מספקים הזדמנות להירגע באוויר הצח ממש באמצע העיר הגדולה.

על פי תוצאות התחרות של 1997, בה השתתפו 9 מדינות אירופיות, אוגסבורג קיבלה את הפרס "העיר התוססת והירוקה ביותר".

הקרבה לטבע הופכת את אוגסבורג לאטרקטיבית ביותר עבור תושבי ערים אחרות בגרמניה המתכננים לעבור למקום מגורים חדש. בנוסף, 16% מתושבי הערים הם זרים ללא דיור. ותושבי אוגסבורג עצמם אינם מבקשים לזוז, כפי שמעידה הדינמיקה החיובית של גידול האוכלוסייה.

בינתיים, אין כאן כל כך הרבה בעלי בתים, ולכן יהיה משתלם למשקיע לשכור שטחי מגורים לשכירות ארוכת טווח.

כל החיים של אוגסבורג מתמקדים בחינוך. בעיר פועלים יותר מ-80 בתי ספר ציבוריים ופרטיים, מכללה טכנית, קונסרבטוריון, מספר בתי ספר מקצועיים ואוניברסיטה. רשויות אוגסבורג מקצות מדי שנה כ-40 מיליון יורו לתחזוקת מוסדות חינוך. מכאן יוצא שאכסניית סטודנטים, בניין דירות ליד מוסדות חינוך ודירות זולות בשטח של 30 מ"ר ו-60 מ"ר יהפכו לרכישה משתלמת ביותר עבור משקיע. הורים רבים של תלמידים מוכנים לעזור להם לשלם את שכר הדירה.

היא מציעה תנאים אידיאליים לספורט, במיוחד מינים ימיים, שכן אוגסבורג היא "עיר של שלושה נהרות" ובבעלותה אגם Kuhsee מלאכותי בשטח של 15 דונם.

ישנם מסלולים רבים ושונים עבור רצים, מחליקים ומטיילים, עשר בריכות מקורות וחיצוניות זמינות לשחיינים, ושייט בקאנו זמין עבור חותרים.

ישנם 50 מגרשי כדורגל, 60 חדרי כושר, 70 מגרשי ספורט חיצוניים. זה כמעט לא הגיוני לקנות מתחם ספורט או חדר כושר - יש 75 אלף ספורטאים בעיר, אבל האוכלוסייה המקומית מעדיפה פעילות גופנית בחוץ.

ישנם 935 רופאים במרכזים רפואיים פרטיים באוגסבורג, אך רובם רופאי שיניים (228 מומחים) ומטפלים (152 מומחים). לכן תיירות מרפא אינה מבוססת כאן כמו בברלין, בון, המבורג, מינכן, קרלסרוהה, פרנקפורט אם מיין או קלן. בהקשר זה, לא סביר שהמשקיע יקבל הכנסות גדולות מדירות בסביבה הקרובה של מרפאות מקומיות.

לאוגסבורג יש קישורי תחבורה מצוינים ורשתות כבישים. כמות מספקת של חשמליות (5 קווים, מתוכנן עוד אחד) ואוטובוסים (27 קווים פלוס אוטובוסים לילה) מאפשרים לתושבים להגיע תוך זמן קצר לאזורי מגורים בפאתי העיר.

יש לו גם שדה תעופה משלו. לעתים קרובות, אנשים שהגיעו בנושאים עסקיים מעדיפים לשכור דירה במקום חדר במלון, ולכן יהיה סביר לקנות דירה באוגסבורג ליד שדה התעופה להשכרה יומית.

אוגסבורג היא מרכז מדעי ותעשייתי מרכזי. תשומת לב רבה מוקדשת לנושאים של טכנולוגיות סביבתיות וחידושי היי-טק.

גם המפעלים של סימנס, מסרשמיט, MAN ואחרים ממוקמים בשטח אוגסבורג. משרות מסופקות על ידי חברות כמו AVAG Holding AG (סחר ותחזוקה ברכב), Augsburg Airways (הובלה אווירית), Anton Böhm & Sohn (הוצאת מוזיקה), Augsburger Aktienbank (בנק), Betapharm Arzneimittel (חברת תרופות), Brauhaus Riegele ( חברת בירה).

כלכלת העיר יציבה - היא לא תלויה בתעשייה מסוימת.

באוגסבורג ישנם מוזיאונים, תיאטראות (כולל Puppenkiste המפורסמת), בתי קולנוע, גלריות: לאוכלוסיה יש מבחר רחב של מקומות בילוי בשעות הפנאי, השעמום אינו מעודד את התושבים לזוז. השוק העירוני ופסטיבלים עממיים רבים מעוררים את המרכז לחיים.

באשר לתיירות, אוגסבורג יכולה להיקרא עיר תיירות בשל נוכחותם של מספר רב של אטרקציות. אבל חלק ניכר מהאורחים מגיע לנסיעת עסקים או לבקר קרובי משפחה.

משך השהות הממוצע של אורח בעיר הוא 1.7 ימים, מאחר והשהות באוגסבורג מוגבלת לבדיקה קצרה תוך 1-2 ימים. מדי שנה מגיעים לכאן כ-290,000 אורחים - הם מתארחים ב-40 בתי מלון: 16 גדולים, 14 מעמד ביניים, 10 תקציבים. באופן עקרוני, רכישת בית מלון תביא למשקיע הכנסה סולידית, אך הרווח יהיה עונתי, וכדאי להתמקד בבתי מלון עם חדרי ישיבות לאנשי עסקים.

אדריכלות עיר, מגזר מגורים

אוגסבורג הייתה בכל הזמנים עשירה ומבריקה יותר מהערים השכנות. מזרקות מפוארות, כנסיות מפוארות, בנייני גילדה רגועים, בית העירייה - אנדרטה של אדריכלות חילונית של הרנסנס - הם מרכיבים בלתי נפרדים מהמראה האדריכלי הייחודי של אוגסבורג. אנדרטאות רוקוקו ובארוק, כמו גם מבנים בסגנון ארט נובו של המאות ה-19-20 נשמרו כאן בקפידה.

בנייני מגורים תופסים רק רבע משטחה של אוגסבורג, ויחד עם האזורים החופשיים הסמוכים. הרשויות מתכננות לפתח את תחום המגורים על חשבון 200 דונם של שטחי הסבה, שכבר יש להם תשתיות יקרות. שאר השטח שמור לאדמות חקלאיות ויערות.

נכון לשנת 2008 היו באוגסבורג 36,106 בתים (בסך הכל 546 אלף חדרים) ו-141,000 דירות, מתוכן:

17,000 דירות בנות חדר ושני (סטטיסטיקת העיר אינה מבחינה דיור חדר אחד כקטגוריה נפרדת);
39,000 דירות שלושה חדרים;
47,000 דירות ארבעה חדרים;
37,000 דירות מרובות חדרים.

חלוקה מנהלית

אוגסבורג כוללת 17 מחוזות ו-42 מחוזות:

מחוזות	אזורים
Innenstadt	-Lechviertel, östliches Ulrichsviertel -Innenstadt, St. אולריך – דום -Bahnhofs- und Bismarckviertel -Georgs- und Kreuzviertel -Stadtjägerviertel -Bleich und Pfärrle -Jakobervorstadt - נורד -Jakobervorstadt - Süd -אם שפלרבך
אוברהאוזן	-רכטס דר ורטך -Links der Wertach-Süd -Links der Wertach-Nord -Oberhausen-Süd -אוברהאוזן-נורד
ברנקלר	ברנקלר
פירנהאבראו	פירנהאבראו
האמרשמידה	האמרשמידה
לכאוזן	-לכהאוזן-סוד -לכהאוזן-אוסט -לכהאוזן-מערב
קריגסבר	קריגסבר
פפרסי	-רוזנאו- und Thelottviertel -Pfersee-Süd -Pfersee-Süd
הוכפלד	הוכפלד
אנטונסווירטל	אנטונסווירטל
שפיקל-הרנבך	-שפיקל -וולפרם- u. Herrenbachviertel
הוכצול	-הוכצול-נורד -Hochzoll-Süd
Haunstetten-Siebenbrunn	-סיבנברון -האונשטטן-נורד -האונשטטן-ווסט -האונשטטן-אוסט -Haunstetten-Süd
Göggingen	-Göggingen-Nordwest -Göggingen-Nordost -Göggingen-Ost -Göggingen-Süd
איננינגן	איננינגן
ברגהיים	ברגהיים
Universitätsviertel	Universitätsviertel

אוגסבורג משלבת את היתרונות של מטרופולין תוסס ועיירה קטנה מקורית. טכנולוגיות גבוהות, שטחים ירוקים רבים ופיתוח תרבותי מספקים רמת חיים ראויה לאוכלוסייה. החיסרון למשקיע הוא שיעור האבטלה המקומי - הוא שווה בערך לממוצע של גרמניה, אבל מסתבר שהוא גבוה פי 2 מהממוצע בבוואריה.

זה מוסבר על ידי הספציפיות של ערים גדולות עם אחוז גבוה של אוכלוסיה לא ילידית. בנוסף, לרוב הסטודנטים אין הכנסה משלהם, מה שמעיד על המדד הממוצע ליכולת התשלום של אוכלוסיית אוגסבורג.

מאפייני הנדל"ן המוצגים בשוק הנדל"ן על ידי מחוזות אוגסבורג

הטבלה שלהלן משקפת מידע על מאפייני הנדל"ן של כל אחד ממחוזות אוגסבורג:

מָחוֹז	נדל"ן, אדריכלות	אטרקטיביות לפלחי אוכלוסייה מסוימים
Innenstadt (Innenstadt)	קשה לקנות דירה בחלק המרכזי של אוגסבורג. הדירות מרווחות ויפות, החיסרון היחיד הוא היעדר מקומות חניה. ניתן למצוא גם דירות זולות בהן מתגוררים סטודנטים.	זוגות חסרי ילדים, רווקים, סטודנטים.
אוברהאוזן (אוברהאוזן)	באוברהאוזן יש הכי הרבה זרים, הרבה ילדים - נדל"ן טוב וזול יחסית מוצע כאן למשפחות. בדרום הרובע ישנם בתים צמודי קרקע ובנייני דירות קטנים. ליד התחנה ומשני צידי Donauwörther Straße נמצאים בנייני הבירה. אזור ורטך-נורד נשלט על ידי בניינים רבי קומות.	משפחות של מהגרים
ברנקלר	שני אזורי המגורים המקומיים שונים זה מזה באופן משמעותי. באחד מהם שולטים בתים צמודי קרקע עם גינה גדולה מסביב, ובשני - בנייני דירות. החלק הצפוני של הרובע מורכב כמעט אך ורק מבתים צמודי קרקע ובנייני דירות קטנים עם גינות מפוארות. בחלק הדרומי מתחם מגורים של בתים מדורגים.	בתים יקרים זמינים רק למשפחות עשירות; דירות זולות בבנייני דירות מאוכלסות על ידי אזרחים עם הכנסה נמוכה.
Firnhaberau (Firnhaberau)	במקור נבנה כאן דיור לעובדים במפעלים באזורי תעשייה סמוכים, ולכן ישנן גינות גדולות ליד הבתים שבהם גידלו ירקות ופירות. הקרקע באוגסבורג היא יקרה, ולכן דווקא בגלל מגרשים בשטח של 1600-1800 מ"ר עוברים תושבי אוגסבורג מאזורים אחרים ל-Viernhaberau, וזה מעורר עלייה בתעריפי השכירות.	גמלאים ומשפחות עם ילדים.
האמרשמידה	בעיקר בתים חד משפחתיים עם גינות בגודל בינוני. ישנם מספר בתים מדורגים ודו-משפחתיים.	גמלאים, משפחות עניות עם ילדים.
לכאוזן	האזור המאוכלס ביותר של אוגסבורג. במזרח - אזורי מסחר ותעשייה גדולים, במערב - אזורי מגורים. את תדמית השטח יוצרים בתי רב-משפחתיים ומדורגים גדולים. לאורך הכבישים הראשיים Neuburger Straße (B10) או Blücherstraße, ניתן לראות בתים רב-משפחתיים ומבנים חד-משפחתיים יפים.	משפחות עשירות עם ילדים, עובדי תעשייה.
Kriegshaber (Kriegshaber)	בתים חד-משפחתיים מודרניים נבנו על שטח הצריפים הצבאיים לשעבר. צורת הבתים פשוטה, החזיתות צבעוניות. מבנים בודדים יכולים להיקרא וילות. נדל"ן זה לא זול.	משפחות צעירות עם שאיפות
פפרסי	אפשרויות דיור שונות. היפים ביותר הם Rosenauviertel ו-Thelottviertel ההיסטורי. ברובע יש למעלה מ-100 בתים צמודי קרקע וביניהם חצרות ירוקות גדולות. ניתן לתאר את הלינה כמודרנית, אך לא יוקרתית מדי.	משפחות עם ילדים
הוכפלד (הוכפלד)	השטח מורכב אך ורק מבתים מדורגים עם חצרות גדולות ומבנים טרומיים.	משפחות עם ילדים, פנסיונרים.
אנטונסווירטל	אזור מגורים יקר נחמד. יש הרבה בתים עירוניים יפים בני שתיים ושלוש קומות בסגנון ניאו-בארוק. חזיתות הבתים צבועות בצבעים נעימים עזים. בצדו הנגדי של הרובע נמצא אחד המבנים המודרניים המפורסמים בעיר - מגדל מלון אוגסבורג בגובה 107 מטר.	משפחות עשירות עם ילדים וזוגות חשוכי ילדים.
שפיקל	ישנם מספר בניינים רבי קומות על פסי הרכבת. השאר - דירות ובתים צמודי קרקע, בתים מדורגים פשוטים עם גינה.	זוגות חסרי ילדים, פנסיונרים.
הרנבך (הירנבך)	בנייני דירות פונקציונליים שנבנו במקור עבור עובדים במפעל טקסטיל. יש הרבה בניינים רבי קומות בדרום. במערב, הנשלט על ידי בתים צמודי קרקע, בנייני דירות קטנים, ישנם מספר בתים מדורגים. במזרח יש בתים מסודרים, טרומיים ומדורגים.	משפחות בעלות הכנסה בינונית עם ילדים
הוכצול	מבחר רחב של דיור - מבתי מסגרת ומדורגים ועד לבניינים צמודי קרקע. לא מומלץ לקנות דירה ברחוב Friedberger Straße - רועש כאן מאוד בגלל פקקים קבועים.	סטודנטים, זוגות צעירים.
Haunstetten-Siebenbrunn	ל-Haunstetten מגוון רחב של נכסים, מדירות סטודנטים זולות ועד בתים עירוניים מרווחים. בסיבנברון - אחוזות כפריות, בתים קטנים עם גינה גדולה.	התשתית המפותחת של Haunstätten, קישורי תחבורה מצוינים והזדמנויות בילוי רבות הפכו את האזור לפופולרי באותה מידה עבור כל מגזרי האוכלוסייה. Siebenbrunn הוא כפר עם כמה בתים; רק לעתים רחוקות אף אחד עובר לכאן.
Göggingen (Göggingen)	בחלק המזרחי יש שורות של בניינים רבי קומות, בצד המערבי יש בתים צמודי קרקע קטנים ובני דירות. החלק הצפוני תפוס על ידי אזורי תעשייה ומסחר. ניתן למצוא דירות יוקרתיות ותקציביות כאחד.	משפחות עם ילדים, פנסיונרים.
איננינגן	אזור שקט כפרי. יש בעיקר בתים צמודי קרקע, יש גם בתים מדורגים מודרניים. בנייני דירות גבוהים נראים לעתים רחוקות.	גמלאים, משפחות עם ילדים עם הכנסה ממוצעת.
ברגהיים (ברגהיים)	אזור כפרי דל אוכלוסייה. הרחובות רצופים בבתים ישנים וחדשים כאחד, שרובם נבנו עבור משפחה אחת.	גמלאים, רווקים עם הכנסה נמוכה.
Universitätsviertel	לרוב בנייני מגורים רב קומות (לעיתים עד 200 דירות) בעלי מראה נעים. האוניברסיטה ממוקמת במערב הרובע, אזור המגורים במזרח. בצפון ניתן למצוא מבנים ישנים (השכרה זולה יותר כאן), בדרום יש בניינים חדשים למדי.	סטודנטים

נדלן מסחרי

נדל"ן מסחרי באוגסבורג נרכש בקלות על ידי משקיעים. עם זאת, יש לקחת בחשבון כמה מהתכונות הקשורות לפרטים הספציפיים של עיר גדולה באוניברסיטה.

בית אבות עם מגורי קבע יהיה רכישה משתלמת. נכון להיום, נפתחו באוגסבורג 30 מוסדות חברתיים כאלה ובסך הכל 3,900 מקומות, מתוכם 700 מקומות לשהייה במשרה חלקית. לנכים קיימים בתים מיוחדים ל-270 מקומות מגורים קבועים.

יחד עם זאת, הסטטיסטיקה מלמדת שאוכלוסיית העיר מזדקנת. בין השנים 2005 ל-2008 לבדן, ירד מספר הצעירים בגילאי 16-25 ב-9%, בעוד שמספר האנשים המבוגרים מעל גיל 60 גדל ב-19%.

אובייקטים רווחיים יכולים להיות גם:

בתי קפה קטנים באזורים שבהם מתגוררים סטודנטים, או בסמיכות לאוניברסיטאות, מכללות ובתי ספר;
בנייני דירות עם דירות פשוטות זולות ליד מוסדות חינוך;
מגורי סטודנטים הממוקמים קרוב ככל האפשר למוסדות חינוך;
דירות חד ושני חדרים וחדרים להשכרה יומית ליד שדה התעופה.

הטבלה שלהלן תעזור לך להכיר את המידע העדכני על החפצים המסחריים המוצעים בשוק אוגסבורג ואינדיקטורים לרווחיותם:

חפץ נכס	שנת יצור	שטח, מ"ר)	רווחיות (%)	הכנסה מוחלטת (EUR)	עלות (EUR)	לְהוֹסִיף. הוצאות (נוטריון, מס רכישה, עמלת מתווך)
אכסניית פליטים	1912	390	6.7	135.000	2.000.000	1,5%, 3,5%, 4,8%
חנויות בפרברים	2018	1050	5.3	206.640	3.900.000	2,0 %, 3,5 %, 4,8 %
סוּפֶּרמַרקֶט	2015	1700	5.5	275.000	5.000.000	1,5 %, 3,5 %, 4,8 %
מלון	2016	5700	5.5	825.000	15.000.000	1,5 %, 3,5 %, 4,8 %
בניין משרדים	2015	8400	4.5	450.000	18.000.000	1,5 %, 3,5 %, 3,6 %

מחירי השכרת נדל"ן בגדלים שונים לפי מחוזות

מחירי השכירות באוגסבורג נמוכים מהממוצע בבוואריה, אך גבוהים יותר מאשר בגרמניה כולה. בממוצע, 17.7% מההכנסות החודשיות, לא כולל חשבונות חשמל, מושקעים על השכרת דירות לתושבי אגבורג (וזו תוספת של 205 יורו לחודש לדירה בשטח של 85 מ"ר).

הפופולריות ביותר הן דירות בנות חדר ושני, וזאת בשל העובדה שהדיירים הם לרוב סטודנטים. עם זאת, אם המשקיע מוכן להשכיר דירה אחת למספר סטודנטים, אז צעירים יכולים לשכור גם דיור רב חדרים עבור 4-5 אנשים.

דיור באוגסבורג זוכה לביקוש גבוה: לפי הסטטיסטיקה, עוברים בממוצע 13 ימים ממועד ההודעה על השכרת דירות ועד הגעת הדיירים.משתלם להתחיל לפרסם פרסומות 6 חודשים לפני תחילת שנת הלימודים - בתקופה זו מתחילים הסטודנטים לחפש לעצמם דיור ומתמודדים עם מחסור בהצעות בשוק.

אם רכישת בניין דירות או דירה נראית כמו השקעה גדולה עבור המשקיע, ישנה גם אופציה שאינה מצריכה הוצאות גדולות - שכירות משנה של דיור. שוב, ניתן לשכור דירה בתקופה שבה סטודנטים הצליחו למצוא מקום מגורים, ולפרסם מודעה לשכירת דירה עד תחילת שנת הלימודים - סטודנטים א' יהיו מוכנים לקבל את ההצעה גם אם המחיר יהיה גבוה מדי. לחילופין, ניתן לשכור דירת מרובת חדרים ולהשכיר חדרים נפרדים - סך השכירות יעלה על המקורי.

אפשר לערוך הסכם שכירות משנה ביחס לנדל"ן מסחרי, אבל עם זה עדיף לחכות עד שתופיע הצעה ממש טובה - זה צריך להיות בית קפה לסטודנטים או מוסד נוער אחר. מחירי השכירות גדלים מדי שנה, לכן, לאחר שלקחתם חפץ בעלות אחת, תוכלו להעלות את התעריף בעוד מספר חודשים.

הטבלה שלהלן מספקת מידע על מחירי השכירות הממוצעים עבור נכסים מסחריים באוגסבורג:

רכוש מסחרי	שטח, מ"ר)	עלות (אירו / מ"ר)
בניין משרדים (Innenstadt)	646	12.5
מחסן קמעונאי (Göggingen)	33.5	16.88
ביסטרו בר (Pfersee)	50	27.6
סטודיו ליוגה, חדר לימוד (אוברהאוזן)	255	8.5
קרקע תעשייתית (Bärenkeller)	4000	9.87

מחירי השכרת דירה

המחירים הממוצעים עבור השכרת דירות בעיר אוגסבורג, מדינת בוואריה הפדרלית ובגרמניה כולה נכון לשנת 2021 מוצגים בטבלה:

אזור דירה	מחיר השכרה (אירו / מ"ר)
אוגסבורג	בוואריה	גֶרמָנִיָה
30 מ' 2	13.67	15.45	11.14
60 מ' 2	10.4	11.65	7.64
100 מ' 2	9.54	10.6	8.95

הדינמיקה של מחירי השכרת דירות בעיר אוגסבורג, המדינה הפדרלית של בוואריה וגרמניה לתקופה שבין 2021 ל-2021:

שָׁנָה		מחירי השכרת דירה (EUR / m2)
אוגסבורג	בוואריה	גֶרמָנִיָה
30 מ' 2
2011	7.96	10.79	7.63
2012	8.59	11.67	7.91
2013	9.12	12.67	8.38
2014	9.83	13.27	8.62
2015	10.83	14.2	9.41
2016	12.91	17.46	11.59
2017	13.44	16.4	9.68
60 מ' 2
2011	6.55	7.93	5.56
2012	6.82	8.09	5.69
2013	7.3	8.56	5.93
2014	8.04	8.96	6.12
2015	8.53	9.64	6.56
2016	9.53	11.01	7.34
2017	9.49	11.33	7.37
100 מ' 2
2011	6.72	7.77	6.11
2012	7.31	8.05	6.31
2013	7.58	8.26	6.72
2014	8.27	8.41	7.02
2015	8.63	8.95	7.61
2016	9.07	10.13	8.41
2017	9.11	10.51	7.49

הטבלה שלהלן מציגה את מחירי השכירות הממוצעים עבור דירות במחוזות אוגסבורג:

מָחוֹז	מחיר השכרת דירה (EUR / m2)
Innenstadt	12.37
אוברהאוזן	10.18
ברנקלר	11.58
פירנהאבראו	6.3
האמרשמידה	9.17
לכאוזן	10.37
קריגסבר	10.58
פפרסי	10.64
הוכפלד	10.57
אנטונסווירטל	13.6
שפיקל-הרנבך	11.19
הוכצול	10.8
Haunstetten-Siebenbrunn	10.18
Göggingen	12.54
איננינגן	6.7
ברגהיים	7
Universitätsviertel	10.72

מחירי השכרת דירות למגורים

מחירי השכירות הממוצעים עבור בנייני מגורים באוגסבורג, בוואריה וגרמניה לשנת 2021 מוצגים בטבלה הבאה:

אזור הבית		מחיר השכרה (אירו / מ"ר)
אוגסבורג	בוואריה	גֶרמָנִיָה
100 מ' 2	10.48	9.92	8.65
150 מ' 2	9.73	10.04	9.12

דינמיקה של מחירי השכרת בתים פרטיים באוגסבורג, בוואריה וגרמניה לתקופה מ-2021 עד 2021:

שָׁנָה		מחירי השכרת בתים (EUR / m2)
אוגסבורג	בוואריה	גֶרמָנִיָה
100 מ' 2
2011	8.04	8.42	7.04
2012	8.36	8.35	7.13
2013	8.56	8.65	7.26
2014	9.34	9.01	7.7
2015	8.62	9.35	7.79
2016	9.34	9.95	8.21
2017	9.31	10.3	8.92
150 מ' 2
2011	6.88	8.08	7.27
2012	7.66	8.1	7.07
2013	8.41	8.43	7.37
2014	8.25	8.53	7.57
2015	8.76	8.59	7.89
2016	9.29	10.17	8.62
2017	9.27	10.19	9.14
200 מ' 2
2011	6.9	7.48	6.89
2012	6.58	8.08	7
2013	7.14	8.16	7.15
2017	9.78	10.13	10.27

עלות ממוצעת של נכס למגורים ומסחר

עלות הדירות באוגסבורג נמוכה בכ-8% מבוואריה, אך גבוהה בכ-18% מהממוצע בגרמניה. אבל בתים פרטיים באוגסבורג הם די יקרים - העלות שלהם עולה על המחירים בבוואריה בכ-24%, ובגרמניה - ב-75%. יקרים במיוחד וילות ובתי עיר במרכז, ליד נהרות ובסמוך לשטחים ירוקים גדולים.

הטבלה מציגה את הדינמיקה של הביקוש לנדל"ן למגורים בכל מחוזות אוגסבורג (לעומת 2021):

מָחוֹז	דינמיקה של ביקוש לנדל"ן (%)
Innenstadt	7.6
אוברהאוזן	8.5
ברנקלר	5.7
פירנהאבראו	0
האמרשמידה	-7.7
לכאוזן	5.4
קריגסבר	10.1
פפרסי	7.7
הוכפלד	-1.2
אנטונסווירטל	0
שפיקל	11.3
הרנבך	5.5
הוכצול	8.7
Haunstetten-Siebenbrunn	8.8
Göggingen	5.1
איננינגן	15.9
ברגהיים	15.2
Universitätsviertel	-1.2

מכירת נדל"ן באוגסבורג מאופיינת במהירות, וגם נכסים מסחריים נמכרים במהירות, למרות העלות הגבוהה. זאת בשל העובדה שבעיר יש ביקוש גבוה לשירותי קייטרינג, מכוני יופי, חנויות, מרכזי בילוי, מועדונים, ברים ומוסדות נוספים, שכן באוגסבורג מתגוררים בעיקר צעירים, החיים חיי חברה פעילים.

ניתן לראות דוגמאות לעלות נדל"ן מסחרי בטבלה:

חפץ נכס	שטח, מ"ר)	מחיר עבור 1 מ"ר (אירו)	עלות (EUR)
חלקת אדמה (לכהאוזן)	22.5	300	6.750.000
משרד (Innenstadt)	77	2.532	195.000
בית מלאכה, בניין חדש (Innenstadt)	2.23	1.334	2.975.000
שטחי מסחר (Pfersee)	222	1.574	349.000
מתחם למוסדות קייטרינג (Innenstadt)	183	1.011	185.000

מחירי הדירות

הטבלה הבאה מציגה את המחירים הממוצעים הנוכחיים עבור 1 מ"ר של שטח מגורים של דירות בגדלים שונים באוגסבורג, בוואריה, גרמניה:

אזור דירה		עלות דירה (אירו / מ"ר)
אוגסבורג	בוואריה	גֶרמָנִיָה
30 מ' 2	4037.66	4377.03	3141.71
60 מ' 2	3431.58	4209.48	2810.18
100 מ' 2	4031.04	4474.7	3402.82

להלן טבלה עם אינדיקטורים של דינמיקת מחירים עבור דירות בשטח של 30 מ"ר, 60 מ"ר ו-100 מ"ר לתקופה שבין 2021 ל-2021 באוגסבורג, בוואריה, גרמניה:

שָׁנָה		מחירי דירות (EUR / m2)
אוגסבורג	בוואריה	גֶרמָנִיָה
30 מ' 2
2011	1383.14	1859.93	1411.03
2012	2103.14	2712.44	1690.04
2013	2411.76	2962.39	1929.9
2014	2722.97	3345.35	2233.51
2015	3012.79	3707.13	2480.27
2016	3350.89	3931.87	2552.38
2017	3680.37	4464.5	2300.03
60 מ' 2
2011	1795.84	2294.89	1520.6
2012	1960.98	2469.58	1596.73
2013	2396.32	2820.33	1789.22
2014	2595.15	3201.87	2044.3
2015	3024.75	3654.73	2359.35
2016	3430.31	3827.42	2396.09
2017	3783.64	4183.93	2264.1
100 מ' 2
2011	2426.18	2914.07	2168.36
2012	2516.94	3114.7	2261.62
2013	2893.18	3348.86	2499.54
2014	3140.71	3673.57	2754.88
2015	3435.91	3858.68	2950.97
2016	3356.56	4002.2	3022.58
2017	4377.47	4400.27	2841.54

הטבלה שלהלן מציגה את המחירים הממוצעים של דירות במחוזות אוגסבורג, בהם מוצעות כיום דירות לרכישה:

מָחוֹז	עלות דירה (אירו / מ"ר)
Innenstadt	4546.76
אוברהאוזן	2836.12
ברנקלר	3715.65
פירנהאבראו	3566.12
האמרשמידה	3392.83
לכאוזן	3423.54
קריגסבר	3319.43
פפרסי	3438.35
הוכפלד	2878.82
אנטונסווירטל	3774.01
שפיקל-הרנבך	2951
הוכצול	3501.22
Haunstetten-Siebenbrunn	3788.9
Göggingen	4513.52
איננינגן	4100.95
ברגהיים	4955.1
Universitätsviertel	3566.95

מחירי דירות למגורים

המחירים הממוצעים עבור בתים בודדים באוגסבורג, בוואריה וגרמניה נכון לשנת 2021 מוצגים בטבלה:

אזור הבית		שווי בית (EUR / m2)
אוגסבורג	בוואריה	גֶרמָנִיָה
100 מ' 2	3991.25	3203.52	2278.05
150 מ' 2	4621.71	2863.4	2161.69
200 מ' 2	4675.88	2713.34	1990.67

הדינמיקה של המחירים עבור בתים פרטיים באוגסבורג, בוואריה וגרמניה לתקופה שבין 2021 ל-2021:

שָׁנָה		מחירי בתים (EUR / m2)
אוגסבורג	בוואריה	גֶרמָנִיָה
100 מ' 2
2011	2354.7	2108.75	1698.23
2012	2293.64	2112.14	1708.63
2013	2603.05	2182.48	1793.78
2014	2698.49	2292.15	1828.14
2015	2669.81	2466.61	1940.94
2016	3116.36	2448.11	2022.52
2017	3672.72	2595.61	2274.81
150 מ' 2
2011	2430.54	2076.4	1703.78
2012	2522.44	2025.46	1711.94
2013	2414.15	2084.42	1734.94
2014	2707.56	2205.46	1808.78
2015	2841.41	2300.26	1855.61
2016	3179.44	2233.09	1880.79
2017	3669.97	2341.62	2289.63
200 מ' 2
2011	2392.2	1855.05	1434.58
2012	2068.06	1789.52	1442.37
2013	2297.4	2023.94	1498.98
2014	3094.61	2234.52	1623.59
2015	2258.13	2444.01	1686.1
2016	3226.11	2090.68	1694.41
2017	3150.92	2271.65	1976.4

בטבלה למטה תמצאו את המחירים הממוצעים עבור בתים משותפים ובתי מגורים פרטיים במחוזות השונים של אוגסבורג:

מָחוֹז	מחירי בתים (EUR / m2)	מחירי דירות משותפים (EUR / m2)
Innenstadt	4150.91	2750
אוברהאוזן	3449.55	1750
ברנקלר	4219.41	1650
פירנהאבראו	4145.46	2100
האמרשמידה	4427.33	1550
לכאוזן	3531.49	2150
קריגסבר	3768.79	2150
פפרסי	3540.5	2300
הוכפלד	4050.43	2000
אנטונסווירטל	4590.2	2300
שפיקל	6590	2400
הרנבך	2800.55	1550
הוכצול	3333.87	1900
Haunstetten-Siebenbrunn	4960.87	2000
Göggingen	5175.25	2550
איננינגן	3620.55	2550
ברגהיים	4987.13	2750
Universitätsviertel	4110.65	2400

סיכום

נדל"ן באוגסבורג, הן למגורים והן למסחר, היא רכישה משתלמת. אבל אל תשכח את הפרטים של ערי אוניברסיטאות גדולות. בנוסף, אוגסבורג מזדקנת בשנים האחרונות - יש לקחת בחשבון גם את הפרדוקס הזה ואולי להתמקד לא רק בנדל"ן מבוקש בקרב צעירים, אלא גם בדיור ובמוסדות סוציאליים לקשישים.

אחרת, כל האינדיקטורים שנלקחו בחשבון בעת הערכת האטרקטיביות להשקעה מצביעים על כך שאסור למשקיע להחמיץ את ההזדמנות להשקיע בבניינים מקומיים, אך יחד עם זאת, עליו לבחור בקפידה מחוז עיר: הוא חייב להיות פופולרי לא רק בקרב סטודנטים ומהגרים. , אחרת איש עסקים נמצא בסיכון להתמודד עם דרישה חדל פירעון.

לסיכום, אנו מציגים את מדדי המחיר הממוצעים העיקריים שהתקבלו במהלך ניתוח האטרקטיביות להשקעה של נדל"ן אוגסבורג:

אינדקס	אירו / מ"ר
מחיר שכירות ממוצע	7.80
עלות ממוצעת של 1 מ"ר דיור	2.300
ערך בית ממוצע	390.000
הדינמיקה של מחירי הנדל"ן בהשוואה לשנה הקודמת (2017)	+6,60%