כיצד יכולים אזרחי הפדרציה הרוסית לקנות דירה ודירות בספרד

בשנים האחרונות, נדל"ן למגורים בספרד הפך להשקעה משתלמת עבור רוסים רבים. מחירים נוחים לדיור ספרדי, הגידול השנתי בערך הנדל"ן למגורים מאפשר לא רק לחסוך, אלא גם להגדיל כסף, לבלות חופשה נעימה, לרכוש "מקלט בטוח" בסוף החיים, לתת לילדים ולנכדים הזדמנות לקבל השכלה אירופאית ולרכוש מקצוע יוקרתי מודרני. לכן, השאלה איך לקנות דירה ודירות בספרד רלוונטית מאוד עבור אזרחים רבים של הפדרציה הרוסית המעוניינים לרכוש כאן נדל"ן.

שוק הנדל"ן בספרד: הסיבות לפופולריות שלו

שוק הנדל"ן הספרדי בשנת 2021 ממשיך לשמור על מגמות צמיחה: הקצב המהיר של בניית דיור חדש, עליית מחירי הנכסים, כמו גם עלייה במספר העסקאות. בשנת 2021 נמכרו בספרד יותר מ-480 אלף נכסים, שהם 16.7% יותר מאשר ב-2021 הקודמת.

הגידול בביקוש לרכוש ספרדי בקרב אזרחים זרים עולה על מדינות אחרות החברות באיחוד האירופי. בין הגורמים התורמים לכך שזרים משקיעים את כספם בנכסי מגורים בספרד הם:

• התפתחות יציבה של כלכלת ספרד ועלייה ברמת ואיכות החיים בספרד. בתחילת 2021 עמדה צמיחת התמ"ג על 3.5%;
• מבחר גדול של דיור, מניות ראשוניות ומשניות כאחד;
• כיבוד הרכוש הפרטי בחברה הספרדית;
• אפשרות קבלת משכנתא בתנאים נוחים;
• מיסוי נאמן;
• מערכת בנקאית יציבה ואבטחת קנייה ומכירה של דירה;
• פשטות הליך רישום העסקה;
• רווחיות גבוהה של נדל"ן למגורים. צמיחת תעריפי השכירות מבטיחה רווח מ-7 ל-9%.

בספרד, זרים נמשכים באופן מסורתי על ידי המורשת התרבותית העשירה שלה, האקלים הנוח, הנוכחות של אתרי נופש על חוף הים כמו מרבלה או איביזה, והמטבח הים תיכוני הבריא.

מה מציע שוק הדיור הספרדי

שוק הדיור הספרדי מגוון למדי ומוכן להציע לקונים פוטנציאליים מחו"ל את האפשרויות הבאות:

• דירות ודירות בעיר - Apartamento - שונות מדירות בכך שפינת האוכל משולבת עם אזור המגורים. הפופולריות של סוג דיור זה נגרמת ממבחר רחב של חפצים הן מהיזם והן בשוק המשני, מחירים נוחים, עלויות תחזוקה מינימליות, יכולת להשכיר דיור;
• וילות - vivienda unifamiliar - בתים צמודי קרקע עם גינה ובריכה. לספק נוחות ופרטיות מירבית. קטגוריה זו כוללת גם נדל"ן ברמה עילית וגם בתים צנועים ל-4-5 אנשים. דורשים טיפול מתמיד והשקעת כסף;
• בתים עירוניים - casa adosada - בתים דו קומתיים עם גינה קטנה ובריכת שחייה לשתי משפחות בפרברים;
• בתים כפריים עם גינות קדמיות בעורף הספרדי - casa de pueblo. בדרך כלל זקוק לתיקון או שיפוץ;
• מאסיה - מאסיה - אחוזות כפריות עם אדמות נרחבות, כרמים ומטעי זיתים.

עמוד השדרה של שוק הדיור הספרדי הוא דיור משני. יותר מ-83% מכלל המכירות מגיעות ממגזר זה.

מבנים חדשים ספרדיים - obra nueva, למרות העלות הגבוהה יותר, הם יתרון בכך שהם אינם דורשים תיקונים גדולים במשך עשרות שנים.

כיצד אזרח זר יכול לבחור דירה או בית בספרד

היכן לקנות נכס למגורים בספרד, כל קונה מחליט בעצמו, על סמך סיבות סובייקטיביות ואובייקטיביות. מישהו רוצה וילה ליד הים, ומישהו רוצה דירה במדריד או ברצלונה.

בכל מקרה, לפני שמתחילים בחיפוש אחר אפשרויות מתאימות, כדאי להגדיר בצורה ברורה את האזור, ללמוד אותו היטב ובמידת האפשר לבקר במקום.

אתה יכול לחפש נכס בעצמך, או שאתה יכול לפנות מיד לסוכנויות תיווך, חברות נדל"ן לעזרה.

אתה צריך להתחיל את החיפוש שלך עם היכרות עם אתרי הנדל"ן הספרדיים הגדולים. אתרים אלו מפרסמים אלפי מודעות מאנשים פרטיים מדי יום, כאן תוכלו למצוא גם מידע מסוכנויות מקצועיות ולקבל מושג כללי על הביקוש והמחירים.

• https://www.idealista.com הוא האתר הגדול ביותר עם מאגר מידע של יותר מ-1.3 מיליון נכסים ברחבי ספרד. האתר תומך בשפה הרוסית. עורך מעקב שוטף אחר מחירי הנכסים בספרד;

precios-q2-18.pdf

• https://www.fotocasa.es/ - הפורטל השני בגודלו בספרד עם הצעה של 1.2 מיליון חפצים;
• https://www.habitaclia.com/ - האתר הפופולרי ביותר בקטלוניה;
• אתרים אחרים: http://www.comprarcasa.com/, https://www.pisos.com/, https://www.aldeasabandonadas.com/ וכו'.

עם זאת, יש לציין כי בעת ביצוע רכישה לא ניתן להסתדר ללא עזרת אנשי מקצוע – עורך דין או סוכנות מיוחדת. לרוב חברות הנדל"ן וסוכנויות הנדל"ן יש גם אתרים משלהם: http://gogospain.net/, https://www.masainternational.ru/, https://estate-barcelona.com/ וכו'.

מחירי נכסים בספרד

עלות הדיור הראשוני והמשני בספרד בשנים 2017-2018 המשיך לגדול. המחיר הממוצע של "דיור משני" בספרד בתחילת 2021 הסתכם ב-1,733 יורו למ"ר. M.

היווצרות מחירי הדירות מושפעת מגורמים כמו השתייכות למחוז או אזור, מרחק מחוף הים, פיתוח תשתיות, זמן בניית המבנה וחומרים המשמשים בבנייה, שטח וגינון, הימצאות מוסך, קרקע. , וכו.

ההובלה בגידול עלויות הדיור נתפסה על ידי:

• האיים הבלאריים - 15.1%,
• מלאגה - 13.3%
• קטלוניה - 10.5%,
• האיים הקנריים - 7.5%,
• מדריד - 6.9%
• ולה ריוחה - 6.2%.

באופן מסורתי הדיור העירוני היקר ביותר בברצלונה ובמדריד. את האליפות, למרות התהפוכות הפוליטיות בקטלוניה וירידת מחירים קלה, מחזיקה ברצלונה בביטחון.

ברבעון השני של 2021, המחיר הממוצע למ"ר כאן עמד על 4400 יורו. האזורים היקרים ביותר בברצלונה הם Sarrià-Sant Gervasi (5340 יורו), אישמפלה (5120 יורו), Les Corts (5071).

מדריד קרובה לברצלונה. אז, ברובע ה-21 של מדריד, המחיר הממוצע למ"ר. מ' היה 3759 יורו. המחירים הגבוהים ביותר נרשמים באזור העילית של סלמנקה (5930 יורו), צ'מברי האריסטוקרטי (5202 יורו), מרכז העסקים הישן של צ'מרטין (5007 יורו) והסנטרו ההיסטורי (4987 יורו).

המחירים הנמוכים ביותר נמצאים באזור העבודה Villaverde (1,578 יורו), ה-Puente de Vallecas השינה (1,733 יורו) וצ'יינה טאון של מדריד - Usera (1,893 יורו).

מחירים ממוצעים לנדל"ן למגורים בערים בספרד

העיר	מחיר עבור 1 מ"ר (אירו)	שיעורי גידול המחירים לשנת 2018 (%)	קצב גידול המחירים ברבעון השני של 2018 (%)
איביזה (האיים הבלאריים)	5299	6,7	0,8
ברצלונה	4400	3,5	1,5
מדריד	3759	23,4	6,2
בילבאו	2880	4,6	0,6
מלאגה	2149	22,3	5,9
סביליה	1928	4,8	4,2
סנטאנדר	1915	2,5	0,9
ולנסיה	1831	14,9	5,0
טרגונה	1612	5,1	0,2
סלמנקה	1602	0,9	0,8
סרגוסה	1469	8,3	2,6
קורדובה	1391	3,7	1,6
ויאדוליד	1391	7,4	0,7
אליקנטה	1360	7,4	1,1
סיודאד ריאל	1088	-2,9	-0,2

המצב עם מחירי הנדל"ן למגורים במחוזות הממלכה הספרדית יכול להיות שונה בתכלית - הכל תלוי בפופולריות של האזור, זמינות הביקוש וההיצע.

עובדה מעניינת. בשנת 2021 נמכרו רוב נכסי המגורים (7,215) באנדלוסיה (קוסטה דל סול). הגידול הגדול ביותר במכירות מאז 2021 - 44% - נרשמה בקסטיליה-לה מנצ'ה.

בין המחוזות הפופולריים ביותר בקרב זרים הם:

• האיים הבלאריים. קלפי המנצח העיקריים הם השמש והים עם חופים יפים. באי איביזה מחירי וילות מתחילים מ-400 אלף יורו, עם קרקע - מ-1 מיליון יורו. דירת שני חדרים ליד החוף - מ-220 אלף יורו. גם המחירים באי מיורקה גבוהים - 2809 יורו למ"ר. מ' בפלמה. דירה ליד הים תעלה 300 אלף יורו. במנורקה - מ-1814 יורו למ"ר (מאהון). דירה קטנה - מ-200 אלף יורו, וילה - מ-420 אלף יורו.

• קטלוניה. זהו אחד האזורים העשירים ביותר בספרד, שתמיד משך את תשומת הלב של אזרחי גרמניה ובריטניה, מה שהשפיע גם על המחירים.צפון קטלוניה או קוסטה בראווה (החוף הפראי) מפורסמת בזכות הנופים הטבעיים, האטרקציות התרבותיות והקניות שלה. וילות חדשות כאן ניתן לרכוש החל מ-1.5 מיליון יורו, דירות ליד הים - מ-300 אלף יורו, בית כפרי - מ-800 אלף. דרום קטלוניה מושכת אליה חובבי חופשות חוף (קוסטה דורדה), יין ומטבח גורמה. המחירים מתחילים ב-150 אלף יורו לדירות על החוף, לבית כפרי עם מגרש - מ-180 אלף יורו.

• מדריד. הפופולריות של מחוז המטרופולין נובעת מקרבתו לבירת ספרד. מחירים עבור 1 מ"ר. מטר דיור נע בין 802 ל-4622 יורו.

ולנסיה. קוסטה בלנקה על חוף הים התיכון מפורסמת בנדל"ן יוקרתי במחירים הנעים בין 200-400 אלף יורו ויותר. מדרום לאליקנטה ניתן לרכוש דירה ליד הים ב-60-80 אלף יורו (Torrevieja), בית בכפר - מ-120 אלף יורו.

• מורסיה. האזור מפורסם בפירות וירקות, בחופים נטושים, בנופי פרא. בית בכפר עם קרקע - 170 אלף. המחיר הממוצע עבור 1 מ"ר היה 1027 יורו. ניתן לרכוש בתים עירוניים ברבעים עתיקים ב-100 אלף. ברוב ערי המחוז המחירים נמוכים יותר, ובשני הרבעונים הראשונים של 2021 ירדו המחירים ב-0.5%. אז, באלגואזאס 1 מ"ר. מ' עולה 509 יורו, ובמולה - 517.

• אנדלוסיה. האזורים המזרחיים של המחוז נמשכים למזג אוויר שמשי ומחירים נמוכים. הלינה על החוף מתחילה ב-100 אלף יורו, בעורף - 80 אלף. מרכז אנדלוסיה - קוסטה דל סול היא יעד נופש פופולרי לאירופאים. דירות על החוף ניתן לקנות מ-200 אלף יורו, וילה - מ-750 אלף. בית רחוק מהים עולה מ-200 אלף. מערב אנדלוסיה - החוף האטלנטי - מושך גולשים. דירות שני חדרי שינה כאן עולות החל מ-300 אלף יורו.

• "ספרד הירוקה" - גליציה, אסטוריה וקנטבריה. זהו החוף הצפון מערבי של ספרד עם חופים פראיים ותפיסת פירות ים בשפע. לעתים קרובות יורד כאן גשם ויש מעט תיירים. בית כפרי מסורתי עשוי מאבן פראית עולה 80 אלף יורו, דירה נוחה על שפת הים - 140 אלף יורו.

• קסטיליה-לה מנצ'ה (מחיר ממוצע ל-1 מ"ר - 906 יורו), אקסטרמדורה (920 יורו) וקסטיליה וליאון (1182 יורו) הם אזורים יבשתיים של ספרד, בהם עליית המחירים לנדל"ן למגורים היא מינימלית או אפילו שלילי. הם מושכים אוהבי חיים כפריים מדודות.

הליך רכישת נדל"ן בספרד: שלבים בסיסיים

לאחר ביצוע הבחירה, יש לנקוט בצעדים הבאים:

• לבדוק את הטוהר המשפטי של החפץ. בקניית "ראשי" - רישום החפץ ברשויות המדינה ו-Declaracion de obra nueva או היתר לבניית החפץ. בקניית "דיור משני" - בעלות על מקרקעין, תמצית מפנקס המדינה על היעדר תפיסת מקרקעין, קבלה על תשלום המס השנתי עם מספר קדסטר;
• לשמור נכס לחודשיים: לשלם פיקדון - הפקדה בסכום של 3 עד 10 אלף יורו (10% מהסכום) ולסכם חוזה מילואים עם מתווך בקניית בית שני או עם חברה מפתחת בקניית דירה חדשה בִּניָן. על החוזה לשקף את גובה העסקה וגובה הפיקדון, צורת ותנאי התשלום, תיאור מושא המכירה, תנאי הפסקת העסקה וכדומה;
• לפתוח חשבון באחד מהבנקים בספרד;
• לקבל תעודת NIE. לקבלת מסמך יש להמציא דרכון והסכם על שמירת מקרקעין;
• להשתמש במשכנתא בנקאית במידת הצורך.

העסקה העיקרית מתבצעת בנוכחות נוטריון (במקרה של הלוואת משכנתא, גם נציג הבנק). ניתן לבצע עסקה באמצעות איש סודו של הקונה.

חתימה על חוזה מכר

על המוכר להמציא מסמכים המאשרים את זכויותיו, הקונה משלם את הסכום המוסכם ומיסים, מקבל את המפתחות לנכס. לאחר החתימה ההדדית על חוזה המכר הצדדים מקבלים עותקים מאושרים ולאחר 2-3 ימים את מקורי החוזה - Escritura publica.

אקורד הסיום: רישום ממלכתי של העסקה

על הבעלים החדש לשלם מסי בולים תוך חודש ולרשום את הנכס בפנקס הרכוש הממלכתי - Registro de propiedad ולקבל מסמך בעלות - תמצית. ההליך אורך 2-3 חודשים בממוצע.

עלויות נוספות לרישום מקרקעין

בקניית נדל"ן בספרד יש להיות ערוכים לעלויות כספיות נוספות, מעבר לאלו שנקבעו בחוזה המכר. ביניהם:

• מסים. כל רוכש נדל"ן בספרד חייב לשלם מס. גודלו תלוי באזור בו בוצעה העסקה. בקניית בית חדש - מע"מ (עד 10% מסכום העסקה).

אם הדיור הוא ממלאי משני, תצטרכו לשלם מס ITP - על העברת זכויות קניין. גודלו נע בין 6% באלווה ל-10% בוולנסיה.

כל בעלי הדירות חייבים בתשלום ארנונה שנתית - אי.בי.אי, בהתאם לאזור, גודלו נע בין 0.4 ל-1.16% משווי הקדסטרלי. בממוצע זה בין 200 ל-800 יורו.

• מס בולים - 1% מסכום העסקה;
• אגרות ממשלתיות - 0.5–0.7%;
• תשלום עבור שירותי נוטריון - 1.2–1.5% מסכום העסקה;
• תשלום עבור שירותי נדל"ן - מ-3 עד 20%;
• תשלום עבור שירותי עורך דין - 1%.

כמה יעלה אחזקת נכס בספרד?

בנוסף לתשלום מיסים שנתיים, בעלי בתים יצטרכו לשלם חשבונות שירות חודשיים. גודלם תלוי בקטגוריית הדירה ובאזור שבו הוא נמצא. יתרה מכך, חלקם אינם תלויים בשאלה אם הבעלים גרו בדירה או לא.

מדובר במס עירוני על איסוף אשפה (מ-100 עד 200 יורו לשנה), תשלום חודשי עבור חיבור לרשת החשמל, אספקת מים (10-15 יורו כל אחד).

אם יש אזור קולקטיבי (קומונידד) - בריכה משותפת, שטח חצר, מעלית, חניה וכו' - תצטרכו לשלם 300 עד 500 יורו נוספים לשנה עבור תחזוקתם.

תחזוקה של צלחת לווין תעלה 120 יורו לשנה, אינטרנט (30 Mbps) - 43 יורו לחודש.

חלק נוסף מהעלויות קשור לזמן המגורים ולכמות השירותים הנצרכים: מים, חשמל, גז וכו'. מטר מעוקב מים בספרד עולה 0.6 יורו, בלון גז - מ-17 עד 30 יורו, חשמל - מ-0.122 ל-0.144 יורו ל-kW.

חישוב משוער של שירותים שנתיים למשפחה בת ארבע נפשות (ביורו):

שירותים	וילה 130 מ"ר, גינה, בריכה משותפת, אזור מאובטח	דירה 100 מ"ר. 2 חדרי שינה, 2 חדרי רחצה, מטבח, מרפסת
תשלום בית משותף	500	150
תחזוקת גינה (בשנה)	2600	-
מים (לשנה)	500+120	120+120
גז (8 צילינדרים בשנה)	240	240
חשמל (500 קילוואט לחודש) + תחזוקה	900+180	900+180
ביטוח	300	180
מרשתת	516	516
אנטנת טלוויזיה	120	120
5976	2526

חימום באזורים שונים של ספרד מתבצע ומשולם בדרכים שונות. בשימוש בהסקה מרכזית מנובמבר עד מרץ, החישוב מבוסס על הגז הנצרך, בעוד שהתשלום יכול לנוע בין 100 ל-300 יורו לשנה. לאחרונה, בבניית בתים חדשים בספרד, נזנח ההסקה המרכזית.

מה צריך לבדוק בבחירת נכס

בעת בחירת נכס לרכישה בספרד, יש להקפיד על מספר כללים:

• הכר את הפרטים של חקיקת הנדל"ן המקומית. האפשרות הטובה ביותר היא לשכור עורך דין מקרקעין מקומי שאינו תלוי במתווך או במוכר, וכן מתרגם מקצועי;
• לא לערוך מסמכים משפטיים ללא השתתפות של עורך דין, לא לחתום עליהם ללא תרגום לרוסית ואישור יועץ משפטי;
• להשתמש בשירותיו של מפקח בנייה מוסמך ללא תלות במוכר או בסוכנות;
• לנתח בקפידה את מיקום המתקן, פיתוח תשתיות, נוכחות של שכנים לא אמינים, קרבה לחוף וכו';
• לקחת בחשבון כי חפצים מעל גיל 15 זקוקים להוצאות נוספות עבור עבודות תיקון;
• אל תסתמך על תמונות באתר או על סיפורים של מתווך - עדיף לעשות טיול לימודי ולראות הכל במו עיניך;
• לא למהר לקנות, אלא לשקול הכל בזהירות.

בנוסף, כדאי להגדיר בצורה ברורה את מטרת רכישת חפץ: להשכרה או למגורים אישיים. למגורים מזדמנים עדיף לקנות דירה, להשכרה - בית על החוף.

אילו שאלות רוסים שואלים לרוב על רכישת נדל"ן ספרדי?

בעת רכישת נדל"ן בספרד, אזרחים רוסים מתמודדים לעתים קרובות עם קשיים מסוימים. שקול כמה שאלות טיפוסיות שהרוסים מחפשים לעתים קרובות תשובות עליהן.

האם אזרחים רוסים מקבלים את הזכות לאשרת שהייה בקניית דירה או בית בספרד?

אזרחי הפדרציה הרוסית שרכשו נדל"ן בספרד בעלות של 500 אלף יורו ומעלה הופכים אוטומטית לחברים בתוכנית היתר מגורים הזהב.

המשקיע עצמו ובני משפחתו (כולל הורים תלויים כלכלית וילדים מתחת לגיל 26) מקבלים את הזכות להיתר שהייה בספרד עם כל ההזדמנויות הנלוות לכך: עבודה, קבלת חינוך וטיפול רפואי, כניסה ללא ויזה וכו'.

לאחר 5 שנים ניתן למכור את הנכס, אך היתר השהייה נשאר, כך שלאחר 10 שנים ניתן להגיש בקשה לאזרחות ספרדית.

איזה סוג של ויזה צריך אזרח של הפדרציה הרוסית כדי להגיע לספרד כדי לבדוק דירה?

ספרד חתומה על הסכם שנגן. הסכם ללא ויזה לא נחתם בין הפדרציה הרוסית למדינות שנגן, לכן, על מנת להגיע לספרד, יש צורך באשרת שנגן לטווח קצר לכניסה יחידה או מולטיוויזת שנגן (ולא רק ספרדית) .

האם זה הגיוני בקניית נדל"ן להתמקח על ה"משנית" בספרד?

בספרד, מיקוח בשוק הוא בילוי נפוץ ומועדף. כשמדובר ב"דיור משני", אז בגישה נכונה לעסקים, ניתן להוזיל את המחיר ההתחלתי ב-10-15%. לשם כך, עליך להיות מודע למחירים האמיתיים בשוק הנדל"ן, לקבל מידע מלא על האובייקט המוצע, לדעת את היתרונות והחסרונות שלו שניתן להשתמש בהם בעת מיקוח. למשל שכנים מרוקאים חסרי מנוח, צורך בשיפוץ, ריחוק מתקשורת ועוד.. יחד עם זאת, חשוב לגרום למוכר להרגיש שלרוכש יש כוונות רציניות ואסור לו לאבד אותו, כי הוא יקנה דירה ממנו. מתחרה.

האם זר יכול לצפות לקבל משכנתא בספרד ומה יהיה התעריף במקרה זה?

לזרים, כולל אזרחי הפדרציה הרוסית, יש את הזכות לקבל הלוואות משכנתא בספרד, ובתנאים נוחים מאוד: לא ברובלים, אלא ביורו.

חקיקה חדשה אפשרה להגדיל את גובה ההלוואה ל-80% משווי המקרקעין. במקביל, נעשה שימוש בריבית קבועה - 3.63-3.93%, ציפה - 1.96-2.6% ושיעורים מעורבים - 2.43-2.5%. מושך זרים לספרד ומספר הטבות: תנאי החזר הלוואה נוחים - מ-5 עד 30 שנה, זכות לפירעון מוקדם של ההלוואה וכו'.

בואו נסכם

לאזרחים רוסים יש הזדמנות להשתמש בזכות לקנות בחופשיות נדל"ן למגורים ולא למגורים בספרד ולהשקיע את כספם ברווחיות. שוק הנדל"ן הספרדי מוכן להציע חפצים למכירה לכל טעם ותקציב. יחד עם זאת, אזרחים זרים יכולים לסמוך על קבלת הלוואת משכנתא בתנאים נוחים.

בונוס נעים נוסף שמקנה רכישת דירה בספרד הוא האפשרות לקבל אישור שהייה ולאחר 10 שנים אזרחות בספרד למשקיע ולמשפחתו בתנאי שישקיעו 500 אלף יורו ומעלה בנדל"ן ספרדי.

בחיפוש אחר בית או דירה, כמו גם ביצוע עסקה, רצוי להיעזר בעורכי דין מקצועיים ולהיעזר בשירותיו של מתרגם מקצועי. הליך רישום העסקה הוא פשוט. במקביל, רכישת דירה או בית בספרד מטילה חובות מסוימות: יש צורך לשלם מסים ולשלם חשבונות שירות.