בספרד יש התפתחות הדרגתית של עסקי ההשכרה. זה מקל לא רק על ידי ההזדמנות לקבל היתר שהייה לרכישת נדל"ן מ-500 אלף יורו, אלא גם להרוויח טוב מהשכרת דיור לתיירים, ואפילו הספרדים עצמם. אם אתם מעוניינים כיצד להשכיר דירה בספרד, קודם כל, כדאי שתכירו את ההיבטים המשפטיים והמוזרויות של סוג זה של עסקים.
עד כמה רווחי עסקי ההשכרה בספרד?
נדל"ן הממוקם באזור הנופש, הנרכש בעיקר לצורך השכרתו לתיירים, מבוקשים יותר בתקופת הקיץ (בתקופת החגים כ-90% מהנדל"ן התיירותי תפוסה), ב- בשאר ימות השנה בתים ודירות ליד קו החוף ריקים בדרך כלל ... עם זאת, השכרת לינה תיירותית באזור הנופש מספקת לבעלים רווחיות של כ-5% בממוצע בשנה, כך שעסק להשכרה לטווח קצר המאורגן באזורי חוף יכול להיות רווחי למדי.
באותה מידה משתלם להשכיר נדל"ן לטווח ארוך. בערים הגדולות יש ביקוש הולך וגובר לנכסים להשכרה.
נכון לשנת 2021, 27% מהצעירים בגילאי 22-29 מעדיפים לשכור בית, במקום לחסוך כסף לקנייתו.
בנוסף, ספרד הופכת למדינה פופולרית יותר ויותר בקרב סטודנטים המגיעים לכאן בתוכניות חילופי דברים. בפרט, נצפה זרם גדול של סטודנטים זרים בעיר ולנסיה.
מהם סוגי השכירות
השכירות בספרד, כמו גם במדינות אחרות בעולם, היא משני סוגים: לטווח ארוך וקצר. כאשר שוכרים נכס לשכירות ארוכת טווח, בעל הבית מתקשר עם השוכר בחוזה שלרוב נמשך שנה.
יחד עם זאת, החוק הספרדי מגן על השוכר עד כדי כך שאם ירצה לחדשו לאחר תום החוזה, בהיעדר סיבות משכנעות לסיום החוזה, יחויב המשכיר לחדש את חוזה השכירות עד לתקופה הכוללת. הוא חמש שנים.
במידה והשוכר אינו מעוניין לחדש את חוזה השכירות ובכוונתו לעזוב את הדירה, עליו להודיע לבעל הנכס לא יאוחר מ-30 יום לפני סיום החוזה.
מחירי שכירות לטווח ארוך נמוכים מאלה לטווח קצר, אך היתרון בהשכרה כזו הוא שלבעל הבית ניתנת הכנסה יציבה רציפה, בניגוד לטווח קצר.
שכירות לטווח קצר כרוכה בהשכרת דיור לתקופה של מספר ימים עד מספר חודשים, בהתאם לצרכי השוכר.
תקופת השכירות הקצרה מתאימה יותר לתיירים, סטודנטים ואנשי עסקים בנסיעות עסקים. יתרה מכך, חוזה שכירות לטווח קצר יהיה מעט יותר יקר מאשר לטווח ארוך. עם זאת, בעל הבית נאלץ להקדיש הרבה יותר זמן ותשומת לב לנכס, שכן חילופי דיירים קבועים מצריכים קשר מתמיד עם אנשים חדשים.
משא ומתן, כניסת ויציאת דיירים, ארגון ניקיון הבית לאחר כל דייר – כל זה מצריך שיתוף רציף של בעל הדירה בתהליך.
גורמים המשפיעים על מחיר השכירות
הגורמים הבאים משפיעים על היווצרות מחירי השכירות בספרד:
- מקום;
- סוג דיור;
- דמי שכירות.
אזור
מיקום הנכס הוא הגורם העיקרי המשפיע על מחיר השכירות. קטלוניה, כמו גם קוסטה בלנקה וקוסטה בראווה, נחשבים לאזורים היקרים ביותר במדינה.
השכרות יקרות זמינות גם בכל הערים הגדולות הרחוקות מקו הים. לכן, עלות ההשכרה באתר הנופש ובערים הגדולות בספרד יכולה לנוע בין 1200 ל-5000 יורו לחודש, תלוי במספר חדרי השינה, מ"ר ושיפוץ. יחד עם זאת, בעיירות קטנות דמי שכירות חודשיים יעלו בין 300 ל-600 יורו.
סוג נכס
חשוב גם איזה סוג נדל"ן מושכר - מסחר או מגורים, קוטג' או וילה, דירה או חדר. לדוגמה, בטורבייה תוכלו לשכור דירת שלושה חדרים בשטח של 75 מ"ר. מטר ב-40 יורו ליום, ובית מאותו אזור - ב-50 יורו.
תעריף שכירות חודשי
תעריף השכירות נקבע באופן אישי על ידי המשכיר. הוא נוצר תוך התחשבות במיקום, בשיפוץ שנעשה, במספר חדרי השינה, בשטח הכולל, בזמינות של שירותים נוספים וכו'.
רישום רישיון להשכרת מקרקעין
על מנת להיות זכאי להשכיר דיור להשכרה לטווח קצר, יש צורך ברישיון תייר בחלק מאזורי הארץ. אזורים אלה כוללים את קטלוניה, מדריד, אנדלוסיה, האיים הבלאריים, האיים הקנריים.
יש לזכור כי החוק הספרדי אינו קובע מושג כמו "אירוח תיירותי". לכן, נושא זה מוסדר באופן שונה בכל אזור. למרות זאת, הליך קבלת הרישיון זהה בכל מקום.
על בעל הנכס לפנות לעירייה/המינהל האזורי ולספק הוכחה להתאמת נכסיו להשכרה. מהמסמכים תידרש "הצהרת אחריות". זהו מאמר המאשר את עמידתו של מצב הדיור בכל הדרישות המחייבות.
לאחר מכן, החפץ מוכנס לפנקס, ולבעלים מונפקת תעודת רישום עם מספר זיהוי.
עלות קבלת רישיון כזה שונה בכל האזורים. בממוצע המחיר נע בין 170 ל-500 יורו.
הרישיון ניתן למקרקעין, לא לאדם, ולכן יש לזכור שכאשר חפץ נמכר הוא עובר לבעלים חדש (במידה ובאותה עת לא חלפה תקופת תוקפו).
נקודה חשובה נוספת: על הבעלים לכלול את מספר הרישום המונפק וקטגוריית המקרקעין בכל הודעת השכרה, לרבות באינטרנט.
כריתת הסכם שכירות
כללי ההשכרה כפופים לחוק הספרדי (חוק השכרות עירוניות מס' 29/1994 מיום 24 בנובמבר 1994). בהתאם למסמך זה, מעודדים את בעל הדירה והשוכר לערוך הסכם שכירות בכתב.
צורת עריכת החוזה יכולה להיות שרירותית, עם זאת, ההוראות הבאות חייבות לבוא לידי ביטוי בה:
- נתוני זיהוי אישיים של המשכיר והשוכר;
- תנאי תשלום (גובה תעריף השכירות החודשי; האם לבעל הדירה יש זכות להגדיל את תעריף השכירות; מי מהצדדים משלם עבור שירותים ושירותים נוספים אחרים, למשל ניקיון השטח, ניקיון הבריכה וכו');
- רשימה של מלאי, רהיטים, מכשירי חשמל ביתיים, וכן תיאור מצבם בזמן המסירה.
העסקה יכולה להתבצע על ידי נוטריון, ולהזין את המידע בפנקס הנכסים (Registro de Propiedad). לגבי שכירות משנה, דיור להשכרה מסוג זה מותר רק בחלקו, ויש לדון בהחלטה זו קודם לכן עם המשכיר.
יש לקבוע את תעריף השכירות בהסכמת הצדדים. על פי חוק, זכותו של המשכיר להעלות את תעריף השכירות במהלך תקופת החוזה בהתאם למדד האינפלציה (אם אפשרות זו צוינה בחוזה).
מה שהמשכיר אינו רשאי לעשות הוא לדרוש יותר מחודש מראש (אלא אם צוין אחרת בחוזה השכירות).
במועד הסדרת דמי השכירות (הדבר מתרחש בדרך כלל בשבוע הראשון של כל חודש), על בעל הדירה להנפיק לשוכר קבלה על התשלום שבוצע או תדפיס בנק אם התשלום בוצע בהעברה בנקאית.
במידה והשוכר לא משלם את דמי השכירות, זכותו של המשכיר לפנות למשטרה.אם לאחר מכן לא ישולם החוב, זכותו של הבעלים להעלות את סוגיית פינוי הדייר חסר המצפון.
כמו ברוב המדינות, בעת כריתת חוזה שכירות, על השוכר לעתיד לשלם פיקדון בגובה התעריף החודשי. אם בזמן הצ'ק-אאוט הריהוט והמכשירים הביתיים נשארים באותו מצב כמו בעת הצ'ק-אין, אזי הפיקדון יוחזר במלואו לשוכר.
כאשר המשכיר מסרב להחזיר את הפיקדון, עומדת לשוכר הזכות לפנות למשטרה, ולאחר מכן, בנוסף לפיקדון, על המשכיר לשלם גם את הריבית שנצברה בתקופת האיחור.
אם בתום החוזה נמצא נזק בדירה, אזי תקוזז עלות הנזק מהפיקדון.
אם בעל נכס רוצה למכור את נכסיו, אזי על פי חוק עליו להציעו תחילה לשוכר.
הוצאות ומיסוי הכנסות משכירות
בעלי בתים נדרשים לדווח על הכנסתם מדמי שכירות מדי שנה בדוח המס. השכרות כפופות למסים הבאים:
- מס על הכנסה מהשכרת מקרקעין - שיעור של 24% (לא ניתן לתושבי חוץ המבקרים בספרד בויזה לטווח קצר);
- מס יחידים על מקרקעין (אי.בי.אי) - עד 2% מערך הקדסטרלי של מקרקעין.
בממוצע מסתבר שתשלום מיסים מדי שנה לוקח בין 100 ל-500 יורו עבור השכרת דירה ומ-300 עד 2000 יורו עבור השכרת וילה.
להוצאות הנדל"ן מתווספים בנוסף למיסים תשלומים עבור שירותים (גז, מים, חשמל, טלפון, אינטרנט וכו'). השאלה מי משלם עבור שירותים אלו חייבת להיות מוסכם מראש בין הבעלים לשוכר, ולבוא לידי ביטוי גם בחוזה. המשכיר אחראי על עיצוב מחדש ותיקוני הון של הבית, בעוד השוכר אחראי על התיקונים השוטפים.
חברות השכרה
בעל המקרקעין יכול או להשכיר את הנכס שלו בעצמו, או לפנות לחברת ניהול מיוחדת, שתשתלט על נושאים ארגוניים רבים תמורת תשלום.
ברוב המקרים, חברות ניהול מספקות את סוגי השירותים הבאים:
- חיפוש דיירים;
- עריכת הסכם שכירות;
- תחזוקת תיעוד בתקופת מסירת הדיור;
- הכנה והגשת דוחות מס;
- ייעוץ;
- שיפוץ מקרקעין;
- תחזוקת השטח (ניקיון, ניקוי בריכות, טיפול במדשאות וכו');
- ביטוח מקרים של אי תשלום תשלומי חכירה.
עמלת חברת הניהול היא כ-7-15% מדמי השכירות.
בנוסף לחברת הניהול, הבעלים יכול לפנות גם למשרד התיווך. אולם במקרה זה ניתן לספק לו שירותים רק לחדר ספציפי המושכר, בעוד השימוש בשירותי חברת ניהול משתלם יותר במידה וצריך לטפל בכל הבניין עם מספר רב של חדרים.
סוף כל סוף
רכישת נדל"ן בספרד מ-500 אלף יורו נותנת לזרים אפשרות לקבל אישור שהייה, אך כרטיס תושב רחוק מלהיות היתרון היחיד מהשקעה כזו.
עסקי ההשכרה בספרד מתחזקים את מעמדו והופכים לרווחיים יותר מדי שנה. בארץ מבקרים מדי שנה מיליוני תיירים מכל העולם שבמקום אכסניות ומלונות בוחרים יותר ויותר בהשכרת דירות יומית. עם זאת, שכירות לטווח ארוך משתלמת לא פחות.
אם ברצונך להשכיר דירה או בית בספרד, עליך ללמוד היטב את ההיבטים המשפטיים של נושאי השכירות הן בממלכה כולה והן באזורים הפרטיים שלה, שכן לכל אחד מהם יש ניואנסים משלו. לדוגמה, באזורים מסוימים, לפני השכרת נכס להשכרה לטווח קצר, עליך לקבל רישיון מיוחד. בנוסף, כדאי להכיר את עצמכם בפירוט את שיעורי המס המוטלים על הכנסות משכירות בספרד, כמו גם עלויות נלוות אחרות.
