קניית נכס בספרד ליד הים

בעולם הלא יציב של היום, נדל"ן הוא אחד מאובייקטי ההשקעה המוצלחים ביותר. ואחת המדינות הטובות ביותר לעסקה כזו היא ספרד. ואכן, כיום קשה למצוא מדינה אחרת שבה הטבע היפה ביותר והמורשת התרבותית העשירה ישולבו בצורה כה הרמונית עם תשתית וכלכלה מפותחת. האפשרות האידיאלית היא לקנות נכס בספרד ליד הים. שקול את מה שהקונה צריך לדעת ואת המאפיינים העיקריים האופייניים לעסקת המכירה והרכישה במדינה הפירנאית הזו.

קצת מידע על שוק הנדל"ן למגורים בספרד

המשבר שהתרחש בשנים 2008–2021 בפלח זה של השוק הספרדי כבר נשכח. כיום, תושביה הילידים חזרו לזרם המשקיעים. הגידול במספר העסקאות הכולל החל כבר ב-2021. אז זה היה 4%.

בשנה הבאה - 2021 - ערכו של אינדיקטור זה נעצר בסימן של פלוס 11%. לאחר 12 חודשים הוא הגיע לערך של 14%.

ואז קצב הצמיחה הואט. בשנת 2021 זה היה 14.6%. הסטטיסטיקה לשנת 2021 תהיה צנועה יותר. רוב המשקיעים לקחו הפסקה עקב משאל העם הקטלוני על ההיפרדות מספרד. אבל אין ספק לגבי הפלוס לשנה.

לפי מידע שפרסם המכון הלאומי לסטטיסטיקה של ספרד, ברבעון הראשון של 2021 נמכרו 134,705 נכסים, מתוכם 16.7% נרכשו על ידי זרים.

כדי לקנות דיור בספרד, לרוב הבריטים מחפשים. אבל לאחרונה, הצרפתים, הבלגים והסקנדינבים הגיעו להתחרות בהם ברצינות. באשר למשקיעי ארצנו בנדל"ן בחו"ל, השנה רובם רכשו נדל"ן בספרד.

חופים ראשיים של הממלכה הספרדית

נדל"ן הממוקם באחד מהחופים הבאים הוא הביקוש הגדול ביותר בקרב הרוכשים:

• קוסטה דורדה (חוף הזהב - רוסי) הוא קו החוף של הים הבלארי, המשתרע 200 ק"מ מצפון לדרום מהעיר Vilanova i la Geltrú ועד אלקנאר. שולטים בה חופים חוליים עדינים וארוכים. המבוקש ביותר באזור זה הוא נדל"ן לבילוי ותיירות.
• קוסטה בראווה (חוף מחוספס, סלעי, פראי - רוסי) - החוף הצפוני של מחוז קטלוניה, המשתרע מהעיר בלאנס ועד לגבול עם צרפת. מחירי הדירות באזור זה גבוהים למדי, שכן הכלכלה שלו היא מהמפותחות ביותר בספרד.
• קוסטה דל סול (חוף השמש - רוסי) - החלק הדרומי של חוף הים התיכון, המשתרע ממיצר גיברלטר ועד לעיר מלאגה. העיירה המקומית מרבלה היא ביתם של הנדל"ן היוקרתי ביותר בספרד.
• קוסטה בלנקה - ברוסית "חוף לבן". זוהי הרצועה הים תיכונית של מחוז אליקנטה. כאן נפגשות הצעות הנדל"ן המשתלמות ביותר בכל חוף הים התיכון.

איפה ואיך הכי טוב לחפש הצעות

כדי למצוא את האפשרות הטובה ביותר לרכישת נדל"ן בחוף הספרדי, הרוסים יכולים להשתמש באפשרויות האינטרנט. יתר על כן, המידע הדרוש מתפרסם לא רק במשאבי האינטרנט של סוכנויות תיווך, אלא גם בפורטלים באינטרנט עם מודעות של אנשים פרטיים וסוכנים מקצועיים.

הבה נפרט אותם בקצרה.

• Milanuncios ו-Vibbo (לשעבר segundamano) הם אנלוגים של יד ביד הביתית. פרסומות למכירה של מגוון רחב של חפצים, לרבות נדל"ן, מתפרסמות כאן.
• Habitaclia הוא אתר פופולרי במיוחד בקטלוניה, אך מציג מידע עבור כל האזורים. נכון לעכשיו, הבסיס שלה עולה על 300,000 חפצים.
• Fotocasa - כיום באמצעות משאב אינטרנט זה מוצעים למכירה יותר מ-1.2 מיליון חפצי נדל"ן ברחבי ספרד. מדי יום מתווסף למאגר הנתונים שלו כ-8 אלף מודעות חדשות.
• אידיאליסטה - מדי יום מתפרסמות כאן כ-10 אלף מודעות חדשות. באופן כללי, מסד הנתונים של פורטל האינטרנט הזה מכיל יותר מ-1.3 מיליון חפצים בכל רחבי הארץ.

מהו ההליך לרכישת נדל"ן בספרד?

משך רכישת בית פרטי או דירה בבניין חדש הוא כ-3 חודשים. הליך זה כולל את השלבים הבאים:

• פתיחת חשבון בנק ספרדי;
• קבלת מספר זיהוי NIE. זה מקביל ל-TIN המקומי;
• בחירת אובייקט;
• חתימה על חוזה מכר ראשוני. מידע על מי מוכר את הדיור הנבחר מופיע במודעה. באמצעות מידע זה יש ליצור קשר עם בעל המקרקעין הנמכרים ולחתום עמו על הסכם כזה. לאחר מכן, הקונה משלם פיקדון לחשבון המוכר - כ-10% מעלות החפץ;
• בקשת הלוואת משכנתא (במידת הצורך);
• חתימה על ההסכם הסופי בנוכחות נוטריון;
• הקונה מעביר את יתרת הסכום למוכר;
• רישום מקרקעין ב- registro de propriedad - פנקס הנכסים.

נושא זה מכוסה ביתר פירוט במאמר "קניית נכס בספרד".

רשימת מסמכים

על מנת לפתוח חשבון בבנק ספרדי, רוסי יצטרך:

• דרכון בינלאומי;
• הצהרת הכנסה אישית (מקסימום לשנתיים קלנדריות). בפדרציה הרוסית, זהו מס הכנסה דו-אישי;
• אישור ממקום העבודה הנוכחי המציין את השם, התפקיד והשכר.

אזרח שאינו עובד רשמית בשום מקום חייב לאשר את חוקיות מקור הכספים בכל דרך: לספק חוזה למכירת מוסך, רכב, נדל"ן וכו'.

כדי לקבל NIE, אתה צריך את הניירות הבאים:

• דרכון בינלאומי;
• שאלון מלא בו מצוינים נתונים אישיים;
• 2 תמונות צבעוניות 3 × 4 ס"מ;
• הזמנה או עותק של כרטיסים לטיסה חזרה מספרד;
• הסכם מקדמי על שמירת חפץ מקרקעין בארץ זו;
• הצהרת בנק המאשרת את העובדה שלקונה יש כספים בסכום הדרוש לעסקה (לפחות 30% מהשווי החוזי של הנכס הנרכש);

אגב, רכישת מרחב מחיה מאפשרת לקבל אישור שהייה בספרד. אבל זה הנושא של מאמר אחר.

רמת מחירי הנכסים בספרד על החוף

דיור ליד הים בספרד שונה - בונגלוס, בתים עירוניים, וילות, בתים, דירות סטודיו ודירות. העלות מושפעת מהגורמים הבאים: קרבה לחוף, סוג הנכס, שנת בנייה ומחוז. בואו נסתכל מקרוב על המצב לפי אזור.

• אתה יכול לקנות נכס לא יקר ליד הים בספרד בקוסטה בלנקה. מבחינה היסטורית, דיור באזור זה, ללא קשר לסוג, עולה מעט פחות מהממוצע הארצי עבור מאפיין זה. מחירי דירות ודירות סטודיו עם נוף לים כאן הם כ-40-50 אלף יורו.
• חפצים בקוסטה בראווה יהיו יקרים יותר. כאן מחיר הנדל"ן הוא לא פחות מ-150,000 יורו. כדי לקבל את הזכות להגיש בקשה לאשרת משקיע תושב (זה הרבה יותר חשוב מאשר היתר שהייה), צריך לערוך עסקת מכירה ורכישה עבור חפץ בשווי של לפחות 500,000 יורו.
• באזור קוסטה דורדה, מחירו של 1 מ"ר מגורים מגיע לכמעט 1,500 יורו. עם זאת, אם אתה משווה לקוסטה בראווה, אתה יכול לקנות כאן נדל"ן במחיר משתלם יותר. אז, עבור 130,000 יורו בעיר סאלו אתה יכול למצוא אפשרות טובה מאוד לדירה. הם מציעים גם דירות לרכישה. לדוגמה, דיור מסוג זה עם 2 חדרי שינה וגישה למרפסת של 70 מ"ר. מ' באמצע הרבעון הרביעי של 2021 ניתן לרכוש תמורת 89,000 יורו.
• עכשיו כמה מילים על נדל"ן בקוסטה דל סול. למעשה, הוא מתחלק לשתי קטגוריות: עם מחיר גבוה לדיור ועלותו הממוצעת המותנית. כברירת מחדל, הסוג הראשון כולל אובייקטים הממוקמים על מה שנקרא Golden Mile.כאן, דירות 3 חדרים אופנתיות עולות לא פחות מ-780,000 יורו. הצעות הדיור בקטגוריית המחיר האמצעי הן מעטות מאוד. המוכרים בעיירת הנופש אסטלונה מפגינים נאמנות יחסית ללקוחות. במתחם מגורים הממוקם במרחק קצר מהים עם בריכה משותפת, ניתן לרכוש דירה קטנה ב-98,000 יורו "בלבד".

הערך של שוק הדיור האזורי הספרדי נקבע לא רק על פי מאפייני העלות של נדל"ן חדש או משני. אם ניקח בחשבון באופן אובייקטיבי את כל אתרי הנופש היוקרתיים של המדינה, אף אזור אחר לא מסוגל להתחרות בקוסטה דל סול מבחינת רמת החיים ואיכות השירות.

הוצאות רכישה וארנונה

עלות הליך זה נעה בין 6-11% מעלות החפץ. רשימת ההוצאות נראית כך:

• אם דיור נקנה בשוק הראשוני, יש לשלם מסים:
• מס בולים (IAJD, AJD) - מ-0.5 עד 1.5%;
• IVT (גרסה ספרדית של מע"מ רוסי) - 10%;
• כאשר מושא הרכישה הוא דיור משני, משולם ת"פ - היטל פיסקלי על העברת מקרקעין בסך 6-10%;
• בקשה ל-Nota Simple (סטטוס אובייקט) - 9 אירו בתוספת תרגום. מסמך זה מכיל מידע על הבעלים הנוכחיים של המקרקעין, על חובות ושעבודים קיימים וכן תיאור קצר של המתחם (מספר חדרים, צילומים וכו');
• שירותי נוטריון - מ-0.03 עד 0.45%;
• עלויות רישום - מ-0.02 עד 0.175%.

למי שמתעניין בנושא, אנו ממליצים להכיר את המאמר "מס רכוש בספרד".

כמה טיפים לקונים

כדי למזער את הסיכון לאובדן כסף בעת רכישת נדל"ן בספרד, עליך להישמע לעצות של מומחים בשוק הדיור:

• צריך לערוך חוזה מכר באמצעות פנייה למתווך מקצועי לקבלת שירותים, לצורך אמינות רצוי לערב גם עורך דין;
• בקשו מהאדם המלווה את העסקה - עורך דין או מתווך - לחשב את חיובי המס הנוספים הסבירים. ייתכן שהסכום ברובל או במטבע חוץ לא יתאים לך, ויהיה צורך לנטוש את העסקה;
• על מנת להחריג מצבים בלתי צפויים אפשריים, שאלו כמה יעלה להגיש לעירייתכם הצהרה שנתית על מקרקעין בבעלות;
• כדי לזהות את כל החסרונות האפשריים של החפץ הנרכש בעת בדיקתו, היעזרו בשירותיו של מפקח בניה. אך ראשית, ודא שהוא אינו מזוהה עם סוכנות או מוכר;
• ייתכן שיהיה מיותר לבדוק את הלימות השכנים. במידת האפשר כדאי לברר מי גר בבתים הסמוכים או בכניסה שלכם.

כיצד למכור נכס בספרד

כדי שהרוסים ימכרו את הנדל"ן הספרדי שלהם, עדיף לחתום על הסכם שיתוף פעולה עם סוכנות מתמחה. במקרה זה, ערכת המכירות תיראה כך:

1. שליחת בקשה לחברת תיווך.
2. מומחי סוכנות בודקים את החפץ וקובעים את שווי השוק שלו.
3. ייפוי כוח נערך על שם נציג החברה הנגדית.
4. הלקוח שולח חבילה של תיעוד הכרחי לחברה.
5. ננקטים אמצעים לפרסום החפץ ולאיתור קונה.
6. נחתם חוזה ראשוני עם מי שהביע כוונה לרכוש דיור ולאחריו נגבה פיקדון הזמנה.
7. מוסכם על מועד הפנייה לנוטריון לרישום העסקה.
8. ביום המיועד מגיע בעל החפץ לספרד או נציגו מסיים את העסקה
9. העברת כסף על ידי הקונה.
10. הסכום המתקבל, בניכוי עמלת הסוכנות והמיסים, מועבר על ידי הנציג לחשבון הבנק של הלקוח-המוכר.

נושא זה מכוסה ביתר פירוט במאמר "כיצד למכור נדל"ן בספרד".

סיכום

לרוב, קונים רוסים של נדל"ן ספרדי מעדיפים נכסים הממוקמים באזורי החוף. גישה זו נובעת מיציבות הכלכלה של אזורים אלה, ובאופן כללי, מפיתוח תשתית האופיינית לאזורי נופש.

ניתן למצוא חפץ המתאים לכל הפרמטרים בשני סוגי השווקים - ראשוני ומשניים. כדי למזער את הסיכון להפסד כספים, כדאי להיעזר בשירותי חברת תיווך ומפקח בניה. כמו כן, הקונה צריך לדעת כי בנוסף לעלויות הכספיות הישירות הכרוכות בהסדר ההדדי של מוכר הנכס, הוא יצטרך לשלם מספר מיסים. והוא יהפוך לבעלים המלא של הדיור הנרכש רק לאחר שהעסקה תירשם בפנקס המדינה הרלוונטי של ספרד. זה ייקח בערך 3 חודשים.