התרגול מראה שרכישת נדל"ן בגרמניה היא השקעה משתלמת. ללא קשר למטרה של סגירת עסקה - למגורים משלך או כהשקעה בעתיד - מחירי הנדל"ן הגדלים בהתמדה בגרמניה יסייעו לך לקזז במהירות עלויות. במצב זה, משכנתאות בגרמניה בשנת 2021 אטרקטיביות לא רק עבור אזרחים גרמנים, אלא גם עבור זרים, כולל רוסים. הריבית על משכנתאות בגרמניה היא כיום מהנמוכות בהיסטוריה של הלוואות לדיור במדינה, וזאת עם ביקוש הולך וגדל לדיור.
נדל"ן בגרמניה ומשכנתאות
הביקוש לנדל"ן בגרמניה עולה על ההיצע. בשוק, כמעט בלתי אפשרי למצוא בניינים חדשים בפרויקטים שהושלמו. בין ההצעות שולטים דירות בבניינים, שבנייתם מתוכננת רק או תושלם בעוד 2-3 שנים (רכישה מחוץ לתכנית).
התפשטות מחירי הנדל"ן בגרמניה גדולה: הם צומחים בכיוון ממזרח המדינה למערבה. הדיור היקר ביותר בבוואריה, מינכן: מ-4 אלף יורו למ"ר. עלות שטח המחיה בבניינים חדשים בברלין מתחילה ב-2,500 יורו למ"ר. מחירי הנדל"ן לדיור משני מתחילים ב-1500 יורו.
העלייה השנתית במחירים ותעריפי השכירות לנדל"ן בגרמניה נעה בין 4 ל-6 ובין 2 ל-3%, בהתאמה, בהתאם למדינה הפדרלית.
רכישת דיור או שטחים מסחריים דורשת סכום די משמעותי. בנקים גרמניים מוכנים להציע הלוואת משכנתא לא רק לאזרחי גרמניה, אלא גם לתושבי המדינה שאינם תושבי המדינה: כל הסכום לרכישת נדל"ן שכבר נבנה או במספר מנות - במקרה של רכישת בניין לא גמור, כפי שהוא נבנה.
ריבית המשכנתא בגרמניה היא מהנמוכות באירופה - מ-0.8 ל-2% לאזרחים גרמנים, מ-3 ל-5% - לזרים.
קח סקר סוציולוגי!
משכנתאות לזרים: תנאים, תנאים ותעריפים
לאזרחים זרים יש אפשרות לקחת הלוואות ולרכוש דירה במשכנתא בגרמניה.
גלה כיצד לקבל הלוואה בגרמניה בשנת 2021.
בנקים גרמניים עונים על הצרכים של לקוחות מחו"ל, הן יחידים והן ישויות משפטיות, במיוחד אם סכום העסקה עולה על 100 אלף יורו.
תנאי האשראי עשויים להיות ספציפיים עבור כל לקוח. ההסכם מביא בחשבון מספר גורמים: כושר הפירעון של הרוכש, גובה המקדמה, היסטוריית האשראי של הלקוח, מצב הדירה ומיקומה.
קשה יותר להשיג את המשכנתא הראשונה לאזרח זר בגרמניה מאשר לאחר מכן. בעת הרישום, עליך לשלם בין 40 ל-50% מהעלות הכוללת.
אם הלקוח רוצה להגדיל את הסכום, אז הבנק, ככלל, נפגש באמצע הדרך והריבית במקרה זה תופחת. עם רישומי המשכנתא לאחר מכן, ייתכן שהמקדמה לא תידרש יותר או שתעמוד על לא יותר מ-20% מהשווי הכולל של הנכס.
בין שאר התנאים של הבנקים הגרמניים ללקוח, הנפוצים ביותר הם:
- נוכחות של יותר משנתיים של חשבון פתוח בבנק בגרמניה, אליו הפקיד הלקוח כספים באופן קבוע;
- גיל הלקוח - מגיל 21 עד 65 שנים;
- אישור הכנסה בשטח הרפובליקה הפדרלית של גרמניה (כולל מהשכרת נדל"ן). משכנתאות לזרים בגרמניה יתאפשרו בעת הגשת דו"ח הכנסה לבנק עבור ששת החודשים האחרונים, מיזמים - דפי חשבון לשנתיים האחרונות;
- מתן אישור לזמינות תשלומי מזונות, הלוואות. על פי החוק הגרמני, החזרי הלוואות לא יעלו על 35% מההכנסה החודשית של הלקוח.
אתה יכול להכיר את מצב שוק הנדל"ן בערים שונות בגרמניה לגבי שכר דירה ואת כל השאלות הקשורות לנושא זה בסעיף "נדל"ן".
מועד ההלוואה הוא בין חמש לשלושים שנה. יש לזכור כי על פי החוק הגרמני, מקרקעין עומדים לרשות הבנק עד לפירעון המלא של המשכנתא.
איך מקבלים משכנתא לאזרח זר
כאשר מחליטים על שיתוף פעולה עם בנק כזה או אחר בגרמניה, כדאי לקחת בחשבון את היציבות, היושר והיושר של הבנקים הגרמניים: הכל מחושב בקפידה, כל הניואנסים האפשריים נלקחים בחשבון. לא ניתן יהיה לקבל הלוואת משכנתא בדחיפות בגרמניה. קבלת משכנתא היא תהליך נינוח של מספר שלבים, במהלכו כדאי לבחור באפשרות הטובה ביותר.
שלב ראשון: ניתוח הצעות
החיפוש אחר תנאי הלוואה נוחים יותר מניח שימוש פעיל בתחרות הקיימת במגזר הבנקאי של גרמניה. במצב כזה, נכון יותר לא להתעצל ולהגביל את עצמנו לשניים או שלושה בנקים, אלא למצוא זמן לבקר בין 10 ל-15 מוסדות. זה יגדיל משמעותית את הסבירות שתימצא האפשרות המתאימה ביותר.
אז בין ההצעות שהתקבלו מבנקים יהיו רווחיות יותר, שניתן להזכיר בתקשורת עם נציגי מבנים אחרים. במצב כזה, חלק מהבנקים עשויים להסכים לתנאים נוחים יותר עבור הלקוח: להוריד מעט את הריבית, להציע בונוסים אחרים (שינוי חינם בשיעור ההחזר ואחרים) על מנת לעקוף את המתחרה.
בעת ניתוח הצעות, עליך להיות מודע לכך שבגרמניה הבנקים מעניקים הלוואות להחזר או הלוואות קצבה בריבית ל-5, 10, 15, 20 שנים (כל חמש שנים חדשות מביאות לעלייה של 0.5%). המשמעות היא שללא קשר למועד ביצוע התשלומים - בתחילת ההלוואה או בסוף ההלוואה, הסכומים שלהם יהיו קבועים.
בעת ניתוח הצעות, כדאי לשים לב למאפייני הנכס. הבנק יתעניין בהם בעיקר, בהערכת הסיכונים שלו. ניתן לסמוך על שיעור הלוואה נמוך כאשר הסיכונים של הבנק מצטמצמים, למשל, אם החפץ הנרכש:
- נבנה לאחרונה - בגרמניה מובטחים מבנים למאה שנים;
- ממוקם במיקום טוב מבחינת אקולוגיה, קרבה למרכז העיר, לוגיסטיקה;
- מיועד להפקת הכנסה פסיבית - השטח יושכר.
הדרכים הפופולריות ביותר למצוא נדל"ן בגרמניה:
- חברות נדל"ן. ניתן לקבל את הכתובות של חברות המוכרות נדל"ן באתר האינטרנט של פורטל המידע וההתייחסות של הרפובליקה הפדרלית של גרמניה;
- אתרים מיוחדים: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
- מכירות פומביות;
- מתווכים ופרסומות פרטיות.
בין ההצעות, המחירים המשתלמים ביותר הם עבור מה שנקרא בתים בשורה (Reihehäuser) ודירות עירוניות (Eigentumswohnung). מחירים גבוהים יותר לבתים דו-משפחתיים (Doppelhaus) וקוטג'ים צמודי קרקע (Einfamilienhaus). לקניית חצרים בבית ישן (אלטבאוהאוזר), למרות רוח העת העתיקה וככלל, מיקום ברובעים המרכזיים של העיר, עשויים להיות כמה חסרונות: תקשורת ישנה ובעייתית, חוסר נוחות. יש לזכור כי בקניית דירה מושכרת, יהיה קשה להעלות את התשלום או לפנות שוכרים לפני תום החוזה.
שלב שני: הכנת המסמכים הדרושים
לבקשה להלוואה יש לצרף מס' מסמכים. על אדם להגיש:
- דרכון בינלאומי ודרכון פנימי (כמו גם עותקים שלהם);
- שאלון (Selbstauskunft);
- הצהרת בנק המאשרת את נוכחות ההון הראשוני;
- מסמכים תומכים מהבנק על גובה השכר בשלושת החודשים האחרונים;
- החזרי מס;
- תיאור הנכס;
- תוצאות של הערכה עצמאית של שווי החפץ.
ישות משפטית תדרוש:
- החזרי מס;
- מאזן לשנתיים;
- ייצור שוטף וניתוח כלכלי של העסק (BWA);
- תיאור הנכס.
רשימת המסמכים הנדרשים אינה סופית ועשויה להשתנות בהתאם לדרישות הבנק.
שלב שלישי: פתיחת חשבון בנק והחזרתו
תשלום עבור נדל"ן בגרמניה יכול להתבצע אך ורק דרך בנק, כולל דרך Sberbank של רוסיה - בהעברה בנקאית. כדי לקבל משכנתא, אזרח זר חייב להחזיק / לפתוח חשבון בבנק גרמני. הדבר מחייב נוכחות אישית של הלקוח ("הלגיטימציה לדואר" חלה רק על אזרחים גרמנים).
כדי לפתוח חשבון, תזדקק למקורים והעתקים של הדרכון הבינלאומי והדרכון האזרחי הפנימי שלך, רישום וטפסי בנק מלאים. חלק מהבנקים עשויים לדרוש התייחסות-המלצה, כי בגרמניה מנסים להתמודד עם הון "נקי".
החשבון נפתח ביורו וההסכם המקביל נסגר. אתה יכול להפקיד כסף לחשבון חדש ביום פתיחתו.
שלב רביעי: כריתת החוזה
לאחר הסכמה על כל התנאים, מגיע התור לערוך הסכם לקבלת הלוואת משכנתא. הבסיס המשפטי לכך הוא הקוד האזרחי הגרמני (סעיפים 601-610) וחוק בנקים למשכנתאות (סעיפים 14-16, 19).
הסכם הלוואת המשכנתא חייב להכיל מידע:
- על גובה ההלוואה שניתנה: סכום ההלוואה והריבית שנוכו ממנה בגין ההלוואה ועלויות אחרות;
- על התנאים למתן משכנתא והתשלומים הדרושים: תחילת תשלום הריבית על ההלוואה, מועד התשלום, גובה התשלומים החודשיים, חישוב חלקי הריבית והתשלומים להחזר. של גוף ההלוואה;
- על אופן פירעון המשכנתא;
- עמידה בתנאים לקבלת משכנתא - רישום בטאבו, אישור כושר הפירעון של הלווה, כריתת חוזה ביטוח;
- על סיום ההסכם: פעולות הצדדים לאחר תום התקופה, תנאים להארכת ההלוואה על ידי הבנק, השלכות על הלווה במקרה של איחור בתשלום, תנאים לסיום ההסכם.
תנאי רישום משכנתא בגרמניה
עיבוד ההלוואה מתבצע תוך חודש או יותר. בשלב הראשון צריך להכין את הניירת הדרושה לרישום, שאורכת כשבועיים. יחד עם זאת, כדאי להכיר טוב יותר את שוק ההיצע.
אז אתה צריך באופן אישי (עבור זרים תנאי זה הוא חובה) לבקר במספר בנקים ולהכיר את התנאים והריביות, להגיש בקשה למשכנתא - זה יכול לקחת בין יומיים לארבעה ימים או יותר.
המתנה לתוצאות החלטה על מתן הלוואת משכנתא לאחר משא ומתן מקדים עם מספר בנקים יכולה להימשך עד 4 שבועות. בשלב האחרון תצטרכו לבחור את ההצעה המשתלמת ביותר, לפתוח חשבון ולבצע הפקדה בבנק הנבחר.
עלויות נוספות בקניית נדל"ן בגרמניה
כל מי שעומד לקנות בית באשראי בגרמניה צריך לקחת בחשבון את הצורך בהוצאות נוספות בנוסף למחיר המוסכם. ראשית, יש לרשום את הבעלים החדש בפנקס המקרקעין (גרונדבוכאוזוג). לשם כך יש לשלם מס מקרקעין.
שיעור המס על מחיר הרכישה, בהתאם למיקום מושא הרכישה, יכול לנוע בין 3.5% (סקסוניה) ל-6.5% (נורדריין-וסטפאליה). החוק הגרמני מחייב כי מס זה ישולם ביחד ולחוד על ידי הקונה והמוכר.
בנוסף, הקונה משלם עבור:
- רישום מחדש של זכויות קניין - מ-0.5 עד 1% מסכום הרכישה;
- שירותי נוטריון - מ-1.5 עד 3%;
- עמלת מתווך/מתווך - מ-3 עד 6% (לעיתים ביחד עם המוכר). חפצים לא יקרים משולמים בתעריפים קבועים מ-1,500 עד 5,000 יורו;
- הוצאות אחרות (לרישום, עריכת תמציות מרישום המקרקעין, ניהול חשבון בנק של 150 יורו לשנה).
רישום הלוואת משכנתא כרוך גם בעלויות נוספות:
- 1% מסכום ההלוואה (לרישום);
- תשלום עבור הערכה עצמאית של החפץ - 1–2 אלף יורו;
- גילוי נאות (ביקורת על חפץ) - מ-0.5 עד 1.5% מערכו.
קרא עוד על מיסים בקניית נדל"ן בגרמניה כאן.
החזר הלוואת משכנתא בגרמניה
פירעון מוקדם של המשכנתא אינו משתלם לבנק - הוא מפסיד את הרווח שלו. אבל בסביבה תחרותית, מוסדות בנקאיים צריכים להיות גמישים. מסיבה זו, הבנקים הגרמניים מספקים ללקוחות אפשרויות פירעון מוקדם. מאמר רלוונטי כלול בהסכם, למשל מדי שנה, בנוסף לתשלומי קצבה, להחזר 10% מגוף ההלוואה.
דרג, זינסן וטילגונג: מה הם
שיטת חישוב התשלומים של הלוואת משכנתא קצבתית היא שקופה: סך התשלום השנתי (Rate) מורכב משני סכומים: Zinsen - ריבית הבנק על סכום ההלוואה וטילגונג - האחוז השנתי של גוף ההלוואה.
על ידי חלוקת סכום זה ב-12 (לפי מספר החודשים), ניתן לחשב את ההוצאה החודשית. גודלו של תשלום הקצבה אינו משתנה: בתוכו ה-Zinsen הולך ופוחת, בעוד ה-Tilgung עולה.
מודל הלוואות משכנתא גרמני טיפוסי נראה כך:
- לקוח עם יכולת להפקיד 600 יורו חודשי כתשלום לוקח הלוואה של 100 אלף יורו לעשר שנים.
- הבנק קבע שיעור תשלום של 3.22% לשנה (3,220 יורו) עם תשלום חודשי של 268 יורו ו-33 אגורות.
- במקרה זה, נותרו 331 יורו 67 סנט לחודש או כ-4,000 יורו לשנה (שיסתכמו ב-4% Tilgung) להחזר לגוף ההלוואה.
- הבנקים הגרמניים מבקשים להפחית את Tilgung (מציע 1%), ואם הלקוח ממשיך להגדיל את האינדיקטור הזה, הם מעלים את הריבית, ובכך "מענישים" את הלווה.
Sondertilgung - היכולת להחזיר במהירות את גוף ההלוואה
אזרחים זרים שלקחו משכנתא בגרמניה לרכישת נדל"ן יכולים להפחית את סך תשלומי ההלוואה שלהם. תחרות גבוהה מאלצת את רוב הבנקים למשכנתאות להציע ללקוחותיהם הזדמנות כזו. לשם כך, יש צורך להכנס לתוכו סעיף על Sondertilgung-Möglichkeiten בעת כריתת חוזה.
סעיף זה מזכה אותך בהחזר שנתי לא מתוכנן של חלק מההלוואה. לפני החתימה על ההסכם, כדאי לכלול בו את אחוז ההחזר שכזה – לשלם עד 3 אחוזים ויותר מסכום ההלוואה.
הכל תלוי איך לנהל משא ומתן. עם הגישה הנכונה, אתה יכול להעלות את גודל תשלומים כאלה ל-5-7%. אבל סכום זה אינו הכרחי: ניתן לבצע הפקדות קטנות יותר או לא להרוויח כסף כלל, אך כאשר מופיעים רווחים נוספים או הון פנוי, ניתן להשתמש בו כדי לשלם את החוב ללא קנסות.
סיכום
בנקים למשכנתאות בגרמניה מספקים הלוואות באופן פעיל לא רק לאזרחים גרמנים, אלא גם לזרים. משכנתא ממשיכה להיות אחד המנגנונים הפופולריים ביותר לרכישת נדל"ן כאן.
גרמניה היא אחת משלוש מדינות אירופה עם שיעורי הריבית הנמוכים ביותר. עדיפות למשכנתאות לקצבה בתשלומים חודשיים קבועים.
זרים שרוכשים דיור בבניינים חדשים להשכרה או לעצמם נוטים יותר לקבל משכנתא. בשנת 2021, אין מכשולים לאזרח רוסי לקחת משכנתא בגרמניה.
התנאים העיקריים שהבנקים מציבים לזרים לקבלת משכנתא הם היעדר הון "מלוכלך" ומזעור סיכונים. במקביל, הבנקים למשכנתאות נהנים (מאז 1900 אף בנק כזה לא פשט את הרגל), והלווים צריכים לשלם במשך עשרות שנים.
