איך לקנות מגרש בפולין

על רקע הצמיחה הכלכלית, קרקעות בפולין הופכות למכשיר השקעה יותר ויותר אטרקטיבי. הביקוש למגרשים גדל מדי שנה, מה שמתבטא בהתאם במחירם - קצב הגידול השנתי מגיע ל-3-5%, בהתאמה לאזור. בין המשקיעים הפעילים נמנים אזרחי רוסיה, אוקראינה, בלארוס ומדינות נוספות שיש להן גבול משותף עם פולין. עבורם, החקיקה של הרפובליקה של פולין קובעת כמה ניואנסים בעת רכישת קרקע, עליהם אנו מציעים להתעכב ביתר פירוט. עם זאת, נתחיל עם היתרונות.

למה כדאי לקנות קרקע בפולין

הביקוש לנדל"ן פולני, בפרט למגרשי קרקע, גדל באופן משמעותי באמצע שנות ה-2000 לאחר כניסת הרפובליקה של פולין לאיחוד האירופי ולאזור שנגן. כלכלת המדינה נוספה מאז באופן ניכר, מה שהשפיע משמעותית על עלות הנדל"ן: באזור הנופש עלו המחירים ב-50-70% במהלך 10 השנים האחרונות, וקרקעות חקלאיות באזורים מסוימים הוסיפו בדרך כלל 200% . יתרה מכך, הצמיחה השנתית שלהם במחיר היא 10-15%.

מעניין גם שנציגי חבר העמים מגלים את העניין הגדול ביותר באדמות פולין. לדוגמה, בשנת 2021, זרים רכשו ביחד כמעט 460 דונם של קרקעות בפולין, ורוב הקרקע נרכשה על ידי אוקראינים, בלרוסים, גרמנים ורוסים, שגילו עניין במגרשים לא רק למגורים, אלא גם לפיתוח מסחרי.

מאז 2021, זרים קיבלו יותר הזדמנויות: 01.05. 2021 פג תוקף ההקפאה על מכירת קרקע חקלאית לאזרחי מדינות אחרות.

הסרת ההקפאה משכה משקיעים מחוץ למדינה, וכתוצאה מכך גדל היקף הקרקעות שנרכשו על ידם ב-2021 ל-3,200 דונם.

ברור שהאטרקטיביות של מגרשים בפולין עולה משנה לשנה, ובהתחשב בביקוש הגובר, הקרקע הופכת לאחד ממכשירי ההשקעה הרווחיים ביותר. בנוסף, משקיעים מדגישים מספר יתרונות ברורים של רכישת קרקע ברפובליקה של פולין, כלומר:

• נאמנות לתושבי חוץ - לאחר שמילאו את כל התנאים הקבועים בחוק, זרים יכולים לרכוש בחופשיות חלקות קרקע בנפחים בלתי מוגבלים;
• מחירים נמוכים יחסית בהשוואה לעלות ההקצאות במדינות אחרות באירופה ואפילו בערים גדולות של חבר העמים;
• אטרקטיביות גבוהה להשקעה: הביקוש הגובר לקרקע מעלה את מחירה, מה שמאפשר לא רק לחסוך את הכספים המושקעים, אלא גם להגדיל אותם רק על ידי העלאת המחיר;
• ההזדמנות לפתוח עסק משלך בפולין;
• אפשרות לרכוש נכסי קרקע למטרות שונות, לרבות לחקלאות ואף אדמות יער.

איך למצוא מגרש לקנייה

לאור הביקוש הרב לקרקעות פולניות, לא כל כך קל לזרים למצוא מגרש פנוי לקנייה. כדי למצוא חפץ מתאים, חשוב להשתמש בכל הערוצים האפשריים, שאין כל כך הרבה מהם.

הדרך הנוחה ביותר למצוא ולקנות קרקע בפולין היא באמצעות:

• מתווך, מתווך פרטי או משרד תיווך מקומי;
• יזם - רלוונטי במיוחד במקרה של רכישת מגרש עם בניין מגורים;
• פורטלי אינטרנט, מודעות בעיתונים של בעלים ומתווכים;
• מכרזים למכירה בכפייה של נכס משועבד.

מכיוון שלכל אחד מערוצי החיפוש המפורטים יש מאפיינים משלו, אנו מציעים לשקול כל אחד מהם ביתר פירוט.

פנייה למתווך

כמובן שהדרך הקלה ביותר לרכוש נדל"ן בפולין היא לפנות למתווכים: מתווכים ומתווכים. מדובר באנשים שיודעים הכל על מקרקעין, דרכי חיפוש אחר וכללי הרישום. רובם עובדים באופן רשמי, מה שיגן על קונה פוטנציאלי מפני הונאה אפשרית.

מתווכים כאלה לא רק יסייעו במציאת החפץ הדרוש, אלא גם יסייעו ברישום חלקת קרקע בפולין כנכס.

היתרון בשיתוף פעולה עם משרדי תיווך הוא בכך שהם יכולים לא רק להציע את מירב האפשרויות, אלא גם לדרוש מינימום השתתפות בתהליך המשא ומתן מצד הרוכש.

יש לציין כי סוכנויות מארגנות לרוב את עבודתן על בסיס טריטוריאלי, כלומר הן פועלות בתוך יישוב ספציפי.

לדוגמה, כאן תמצא רשימה של סוכנויות ורשה, וכאן תמצא את הברוקרים הטובים ביותר בגדנסק. אנו ממליצים להשתמש בשירותיהם של מתווכים מורשים בלבד, שאת אנשי הקשר שלהם ניתן למצוא באתר הסתדרות שוק הנדל"ן. זכרו שלרוב הסוכנויות יש עמלה של 1.5-3%.

יצירת קשר עם היזם

כאשר מדובר ברכישת קרקע לפיתוח מגורים או מסחרי, הגיוני לפנות ליזמים. חברות פיתוח לרוב מוכרות מגרשי קרקע שכבר הוכשרו לבנייה - ככלל, יש להן את כל התקשורת הדרושה ותשתיות מפותחות. בנוסף, היזמים מספקים את כל ההיתרים.

בהתחשב בכך, חשוב להיות מודעים לכך שמגרש כזה יעלה משמעותית יותר מאשר לא מוכנה. שימו לב שהיזם יכול למכור לא רק את חלקת הקרקע שהוכנה לבנייה, אלא גם את הקרקע עם בית שכבר בנוי.

אני חייב לומר שהצעות בשוק הראשוני מאוד אטרקטיביות עד שזה מגיע להכרזה על העלות. לרוב, רכישת בניין חדש עולה 30-35% יותר מרכישת מגרש ובנייה עצמאית של דיור. לכן, אפשרות חיפוש זו לא יכולה להיקרא תקציבית - היא מתאימה רק למי שצריך בית ללא טרחה מיותרת, ולמי שמוכן לשלם יותר מדי.

אינטרנט, עיתונים

אולי הדרך הנוחה ביותר למצוא קרקע לקנייה היא לחפש אותה באינטרנט. למשתמשים מוצעים מאות משאבים מקוונים נוחים המכילים עשרות אלפי הצעות עם תמונות ומיקומים אמיתיים ברחבי הארץ. מסננים נוחים מאפשרים למיין הצעות לא רק לפי יישוב, אלא גם לפי ייעוד, סוג החלקות וערכם.

רק כמה לחיצות - ולרוכש יש את אנשי הקשר של המוכר, שיאפשרו לו לקבל מקסימום מידע בטלפון. פורטלי האינטרנט הפופולריים ביותר הם OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto ועוד רבים אחרים. יש לזכור כי פורטלים כאלה מכילים מודעות לא רק של בעלים, אלא גם של מתווכים.

ניתן למצוא מודעות נדל"ן גם בפרסומים מודפסים - עיתונים ומגזיני פרסומות. עם זאת, הן מכילות בעיקר הודעות הנוגעות רק לאותם יישובים שבהם הן מופצות ומופצות. לכן, יש להשתמש במקורות כאלה רק אם אתה נמצא פיזית באזור מסוים בפולין, שבו אתה מתכנן לרכוש קרקע.

מכרזי מכירות חובה

אפשרות נוספת מאוד ספציפית, אך יחד עם זאת מאוד אטרקטיבית לחיפוש נדל"ן ברפובליקה של פולין, כולל חלקות קרקע, היא השתתפות במכירות פומביות למכירת חובה של נכס. אנחנו מדברים על חלקות הקרקע שנעצרו, שמוחרמים מהבעלים ונמכרים כדי לשלם את חובותיהם האזרחיים. מכירות פומביות כאלה נערכים על ידי בית דין.

על ידי השתתפות במכירה פומבית של מכירה כפויה, תוכל לחסוך הרבה על ידי קניית קרקע זולה ב-30-50% משווי השוק.

מידע על מכירות פומביות מסוג זה ניתן למצוא באתר האינטרנט של המועצה הארצית של בית הדין. בלחיצה על הקישור תמצאו רשימת מכרזים עם תאריך ומקום החזקתם וכן עלות קרקע ותמונה של החפץ הנמכר.

בלשונית "Więcej" המשתמש ימצא מידע מפורט יותר על האובייקט, מקום ותנאי ההשתתפות במכירה הפומבית, כל אנשי הקשר הדרושים ומידע נוסף.

מידע על מכרזים ניתן למצוא גם באתרי ארגוני האשראי. לדוגמה, כאן תמצא מידע מבנק Zachodni WBK. אנחנו מדברים על מכירת מגרשים משועבדים שהבטיחו הלוואות גדולות.

כמה עולה קרקע בפולין

אי אפשר לענות באופן חד משמעי על השאלה כמה עולה קרקע ברפובליקה של פולין - המחיר הספציפי של מגרש מסוים תלוי בגורמים רבים: ייעוד המגרש, מיקומו, גודל התקשורת הממוקמת בו, עלויות הרישום, רצונות המוכר. לכן, בהקשר זה, הגיוני להתייחס למחירים ממוצעים, הנבדלים באופן משמעותי בהתאם לאזור ואף בתוכו.

ראשית, קחו בחשבון את המחירים הממוצעים לקרקע לבנייה.

לפי פורטל Bankier, בפברואר 2021, ברוב המחוזות, המחיר הממוצע של מגרשים לבנייה עלה ב-30% לעומת פברואר 2021.

המנהיג הבלתי מעורער הוא ללא ספק ורשה - המחיר הממוצע בבירה הוא 779 zł/m2 או 183 יורו, שזה שיא לאומי מוחלט. בהשוואה לינואר, המחיר עלה בכמעט 180 zł!

עם זאת, לעלייה כזו הייתה השפעה קלה על המחירים במחוז מזוביה בכללותה, שבה העלות הממוצעת היא 185 zł / m2. למגרשים במחוז פומרניה יש את המחיר הממוצע הלאומי השני - 163 zł / m2, בעוד חלקות קרקע ליד הים הבלטי, במיוחד בגדנסק, מוערכים ב-417 zł / m2.

יקר יותר מאשר בגדנסק (מלבד הבירה), קרקע רק בפוזנן (525 zł/m2) וקרקוב (450 zł/m2), לעומת זאת, Wielkopolska (107 zł/m2) ו-Lesser Poland (110 zł/m2) המחוזות עדיין נחותות מהחוף במחיר הממוצע של אדמות בנייה.

המחירים הנמוכים ביותר עבור קרקעות לבנייה ניתן למצוא במחוז לובוסקיה - באזור המחיר הממוצע מגיע בקושי ל-49 zł / m2, בעוד בעיר הגדולה ביותר באזור Gorzow Wielkopolskie המחיר הממוצע של הקרקע הוא רק 73 zł / m2. מחירי קרקע נמוכים דומים נצפים גם במחוזות Podkarpackie ו-Warmia-Mazury - 62 ו-61 zł/m2, בהתאמה.

גם המחיר הממוצע לקרקע חקלאית שונה משמעותית מאזור לאזור, אם כי אינו קשור לפעילות העסקית ולרמת הפיתוח הכלכלי. ולמרות שההיגיון של התמחור שונה, האזורים היקרים והזולים ביותר הם למעשה אותם מחוזות.

אז לפי מידע שפרסמה הסוכנות לארגון מחדש ומודרניזציה של החקלאות (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa), בפולין בסוף שנת 2021, המחירים הגבוהים ביותר עבור קרקעות חקלאיות היו במחוז ויילקופולסקי וקויאביה-פומרניה - 58.9 אלף 57.4 אלף zł / חה, בהתאמה. המחירים הנמוכים ביותר עבור קרקע חקלאית היו במחוזות פומורסקיה ופודקרפאקי - 28.6 אלף ו-25.1 אלף zł / חה, בהתאמה.

המחיר הממוצע במדינה הוא 42.4 אלף zł/ha, שזה יותר מ-2,000 zł יותר מאשר בתקופה המקבילה אשתקד - כלומר, גם קרקע חקלאית צומחת בערכה. אבל יש לזכור שעלות הקרקע החקלאית תלויה במעמד המוקצה לאתר, שמתוכם יש רק שישה. לדוגמה, המחיר הממוצע עבור מגרשים בדרגת I-III במחוז וילקופולסקה הוא 74.2 אלף zł / חה, בעוד קרקע בכיתה V-VI עולה רק 42.3 אלף zł / חה.

כמו כן, רוכש האתר יצטרך לשאת בעלויות נוספות הכרוכות ברישום מקרקעין בבעלות. מדובר בהוצאות נוטריוניות בגובה 2-3% מהעלות בתוספת הוצאות לנציגים ומתווכים - עד 5% מעלות החפץ. אל תשכח את המיסים, עליהם נדון בהמשך.

היתר רכישת קרקע

החוק הפולני אינו מחייב כל מעמד משפטי מיוחד מזרים המעוניינים לרכוש נדל"ן - במעמד הרכישה, די רק בהוצאת ויזה תקפה לשהייה חוקית במדינה. עם זאת, בהתאם לסעיף 1 של Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (חוק רכישת מקרקעין על ידי זרים), אזרחי מדינות אחרות יזדקקו להיתר מיוחד לרכישת קרקע, אשר ניתן מנהלית על ידי שר הפנים. לבקשת הקונה.

הזכות לרכישת מקרקעין ניתנת בתנאי ש:

• עסקה כזו אינה מאיימת על ביטחון המדינה, ההגנה והסדר הציבורי של פולין;
• הקונה הזר יוכיח את הקשר שלו עם פולין.

לכן, אם קל למדי להוכיח את היעדר איומים על ביטחון המדינה של הרפובליקה של פולין, בשל היעדר התנגדויות של שר ההגנה (ובמקרה של קרקע חקלאית, מהשר לפיתוח הכפר), אז זה לא כל כך פשוט עם הקשר עם פולין.

בפרט, בהתאם לסעיף 2 של סעיף 1א לחוק, ניתן להוכיח את הקשר עם פולין על ידי:

• לאום פולני או שורשים פולניים;
• נישואים עם פולנייה/פולנייה;
• זמינות של היתר שהייה זמני (רישיון שהייה זמני) או תושבות קבע (רישיון שהייה קבוע);
• חברות בגופי הניהול של מיזם הרשום בפולין;
• ביצוע פעילויות כלכליות או חקלאיות בשטח הרפובליקה של פולין.

ללא קשר כזה או מעבר בפועל לפולין, לא ניתן לקבל אישור לרכישת קרקע, אך רכישה ללא רשות כזו, לפי סעיף 6 לחוק, פסולה.

לקבלת מסמך, עליך לערוך בקשה, אשר בהתאם לסעיף 3 לסעיף 1א לחוק, חייבת להכיל:

• הנתונים האישיים של המבקש;
• נתונים על חלקת הקרקע (כתובת, מספרי קדסטר ורישום, שטח, מאפייני בנייה);
• הנתונים האישיים של המוכר;
• קביעת אירועים משפטיים שיתעוררו לאחר מכן (מכירת מקרקעין);
• המטרות שהקונה הזר מונחה מהן בעת ​​ביצוע העסקה;
• מקורות הכספים שיוצאו לרכישת נדל"ן.

לבקשה יש לצרף את המסמכים הבאים:

• עותק של הדרכון, אישור השהייה או תעודת זהות אחרת;
• מסמך המאשר את הקשרים עם פולין;
• מסמכים למקרקעין (חלץ פנקס המקרקעין, הוצאת פנקס המקרקעין עם ציון מפת הקרקע, אישור ייעוד השימוש במקרקעין וכדומה);
• הצהרת המוכר המעוניין למכור את הנכס;
• מסמך המאשר את זמינות הכספים (אישור מהבנק);
• מסמכים המאשרים תשלום מס בולים בסכום של 1570 zł.

בקשה להיתר מוגשת למחלקת ההחלטות וההקלות של משרד הפנים (Departamencie Zezwolen i Koncesji), הממוקמת בכתובת: Warsaw, st. Rakovetskaya, 2a, או נשלח בדואר לכתובת: Stefan Batory, 5 (אינדקס 02591).

יצוין כי הוראות סעיף 8 לחוק קובעות את התנאים שבהם אין צורך בהיתר לעיל לרכישת קרקע:

• אם הזר התגורר בפולין למגורי קבע (אישור שהייה קבוע, zezwolenie na pobyt stały) יותר מ-5 שנים;
• אם זר נשוי לפולני יותר משנתיים ממועד קבלת היתר לישיבת קבע;
• אם הזר בעל אזרחות או מבצע פעילות כלכלית באחת ממדינות האזור הכלכלי האירופי.

מה צריך לבדוק כשקונים קרקע

יש צורך לגשת לבחירת חלקת קרקע בכל הרצינות, אחרת קל מאוד להפוך לקורבן של הונאה. הדגשנו כמה היבטים שעליכם לשים לב אליהם בקניית קרקע מלכתחילה. בפרט, אלה הם:

• ייעוד חלקת הקרקע. קרקע חקלאית נקראת בדרך כלל Ziemia או Grunty Rolne, ואילו קרקע לבנייה היא działki budowlane. מטבע הדברים, ניתן להשתמש בקרקע אך ורק לייעודה.
• נוכחות של תקשורת באתר. אם אנחנו מדברים על קרקע לבנייה, כדאי לחפש מגרש עם ביוב, אספקת מים וחשמל המחוברים אליו - על כך יעיד הביטוי במודעה "działka uzbrojona w prąd i kanalizę" או "grunt uzbrojony w media ".תקשורת הנחת עצמית לא רק תהיה יקרה מאוד, אלא גם תיקח הרבה זמן.
• מיקום האתר. ככל שהתשתית המפותחת וזמינות התחבורה הציבורית עוצרת אליה קרובה יותר, כך אטרקטיביות ההשקעה שלה גבוהה יותר. בנוסף הנוכחות של תוכנית פיתוח מרחבית מקומית (תוכנית Miejscowy zagospodarowania przestrzennego), שאומצה על ידי הקהילה, - זה יאפשר לך לגלות מה יהיה בסביבה בשנים הקרובות.
• מצב משפטי של מקרקעין. יש צורך לבדוק את בעלות המוכר במקרקעין והיעדר תביעות לאתר, דבר הנעשה על ידי פנייה שוטפת למחלקה לרישומי מקרקעין ומשכנתאות בבית המשפט המחוזי.
• מאפייני האתר. אנחנו מדברים, במיוחד, על סוג הקרקע, השטח, זמינות מי התהום, המיקום לכיוונים הגיאוגרפיים העיקריים.

אילו מיסים תצטרך לשלם בעת הקנייה

בגדול, המס היחיד שרוכש יצטרך לשלם ברכישת קרקע הוא מס על עסקאות אזרחיות בסך 2% משווי העסקה. בתוספת שכר טרחת נוטריון ומע"מ על שכר טרחת נוטריון. בנוסף, אם המוכר הוא ישות משפטית ומשלם מע"מ, עוד 23% מע"מ שלרוב כלול במחיר. לרשימה זו כדאי להוסיף את תשלום אגרת בית המשפט עבור אחזקת פנקס המקרקעין והמשכנתאות - 60 זל"ל ועוד 200 זל"ל עבור הכנסת מידע לפנקסים אלו.

שאלות נפוצות

כמובן שזה רק מידע כללי, אבל רחוק מלהיות ממצה שהצלחנו לאסוף על רכישת קרקעות בפולין. עם זאת, אם לקוראים עדיין יש שאלות, בהחלט ייתכן שהם ימצאו להן תשובות בחלק זה.

האם ניתן לסמוך על קבלת היתר שהייה לאחר רכישת קרקע

רכישת חלקת קרקע וכן כל מקרקעין אחרים, ללא קשר לסכום, עילת רכישתו או ייעוד המקרקעין, אינה טומנת בחובה זכות לקבל רישיון שהייה ארעית או קבועה וכן להאריך אותם.

כאשר ניתן לסרב להיתר לרכישת קרקע

החוק אינו קובע רשימה ספציפית של עילות שבגללן ניתן לשלול מזר את הזכות לרכוש חלקת קרקע. עם זאת, הנוהג הקבוע מצביע על כך שסירוב כזה עשוי להופיע במקרים הבאים:

• אם עסקת המכירה והרכישה תאיים על הביטחון הלאומי של פולין או על הסדר הציבורי;
• אם הקונה לא הוכיח את הקשר שלו עם ה-RP;
• אם מוצגים מסמכים מזויפים, מצוין מידע כוזב וכו'.

זאת ועוד, אין מנגנון ערעור על החלטת השר.

האם ניתן לקנות קרקע באזור הגבול

כן, החוק אינו אוסר על זרים לרכוש קרקע באזורי גבול. ואולם, בהתאם לסעיף 3 לסעיף 8 לחוק הנ"ל, לשם ביצוע עסקה כאמור, יידרש בהחלט אישור שר הפנים, גם אם נכרי חל בדרך כלל על החריג ויכול היה לרכוש קרקע ללא אישור (לדוגמה, 5 שנות אישור שהייה או שנתיים של נישואים עם הפולני).

סוף כל סוף

כל הכללים והמחירים לעיל המוצגים תקפים החל משנת 2021. עם זאת, לאור הביקוש והמחירים הגדלים במהירות לקרקעות, נציגי הרשות המחוקקת של הרפובליקה של פולין דנים יותר ויותר בהקשחת ההליך לרכישת קרקעות על ידי לטיפונדיסטים זרים. לפיכך, לא ניתן לשלול שהסדר הנוכחי ישונה בקרוב. כיום רכישת חלקת קרקע בפולין אינה בעיה עבור משקיע זר - ייתכן שהבעיה היא המחסור במגרשים במחיר אטרקטיבי.