נדל"ן במגדבורג: השכרה ורכישה

לנדל"ן בגרמניה יש ביקוש יציב, ומשקיעים מצאו הזדמנויות חדשות לייצר הכנסה - כיום הם קונים באופן פעיל דיור זול בדרגות B ו-C. חלק ניכר מעסקאות הרכישה והמכירה נופל על מה שנקרא מדינות פדרליות חדשות - הערים של מזרח גרמניה, הנחשבות באופן מסורתי לאזורים נחשלים מבחינה כלכלית... בשנים האחרונות יש ביקוש קבוע לנדל"ן במגדבורג, לייפציג, דרזדן וארפורט. ראוי לציין במיוחד את מגדבורג, שהפכה לפתע אטרקטיבית עבור משקיעים מקומיים וזרים.

שוק הנדל"ן במגדבורג

מגדבורג היא בירת המדינה הפדרלית סקסוניה-אנהלט עם אוכלוסייה של כ-230 אלף איש, שמספרם ממשיך לגדול, אם כי בקצב איטי. זוהי העיר השנייה בגודלה (אחרי האלה) בסקסוניה-אנהלט, ומבין מוסדות המדינה במגדבורג נמצא רק הפרלמנט.

העיר מוערכת על ידי התושבים המקומיים ומושכת מתנחלים עם מספר רב של מקומות לבילוי בחיק הטבע - 28% משטחה של מגדבורג תפוסים על ידי פארקים, יערות, אגמים.

ישנם מספר תיאטראות, מוזיאונים ומרכזי תרבות בעיר. למגדבורג יש תנאי חיים טובים, ולכן תושבי העיר לא ממהרים לעבור.

לפי הסטטיסטיקה, 18 ימים בממוצע חולפים מרגע פרסום מודעה לשכירת דירה ועד לכריתת הסכם שכירות, המדבר על הביקוש לדיור ועל הרלוונטיות של השקעה בנדל"ן במגדבורג על מנת לייצר הכנסה מהסוג הזה. בנוסף, הגרמנים אינם מבקשים לרכוש דיור משלהם - רק 52% מאוכלוסיית המדינה מחזיקים בדירה או בית.

מכיוון שבעיקר מדברים על נדל"ן זול מדרגות ב' ו-ג', אפשר לחשוב גם על השכרת דירות לסטודנטים - ישנן מספר אוניברסיטאות בעיר.

בניגוד לאזרחי מדינות חבר העמים, הגרמנים הם לעתים קרובות דיירים קבועים והופכים אותם בזמן יישוב מחדש מהוריהם, בדרך כלל מיד לאחר עזיבת בית הספר. עובדה זו, שוב, מהווה יתרון לבעל הבית שבבעלותו דירה בעיר בה פועלים מוסדות חינוך.

בקושי אפשר לסמוך על השכרת דירות לתיירים: יום אחד מספיק לטיול בעיר ולקניות במרכזי קניות מקומיים, שכן רוב המונומנטים ההיסטוריים נהרסו במהלך הפצצות מלחמת העולם השנייה. מדי פעם, זרים שוכרים דירות במקום חדרי מלון אם הם מתכוונים לחקור את הערים שמסביב: אשרסלבן, ברנבורג, בלנקנבורג, קוטן, אושרסלבן, זלצוודל, סטנדל, טנגרמונדה, ורניגרודה. יותר נוח ומהיר להגיע אליהם ממגדבורג.

אם מתמקדים ברווח מהשכרת דירה לתיירים, עדיף לקנות נדל"ן ליד תחנת הרכבת (במרכז העיר) - המטיילים מגיעים לרוב ברכב או ברכבת. בנוסף, יש כביש פדרלי בקרבת מקום, שנוח לרדת מתחנת הרכבת, וניתן להגיע אל רוב האטרקציות של העיר תוך מספר דקות.

בגרמניה יש זרם גדול של מהגרי עבודה מדי שנה, שעם הגעתם יזדקקו לדיור זול לפרק זמן ארוך למדי. בתקופת ה-GDR נחשבה מגדבורג לעיר של הנדסה כבדה, אך לאחר איחודה מחדש של גרמניה פוצלו מפעלים גדולים לקטנים יותר והופרטו.

כיום, רוב החברות מוכרזות כפושטות רגל או בטלות. למרות זאת, מהגרי עבודה מוצאים עבודה אצל המעסיק המקומי הגדול ביותר - בחברת הרכבות הגרמנית ובמפעלים קטנים של תעשיות הקלות והמזון, שיש הרבה מהם.

כמו כן, מופיעות בעיר משרות חדשות עקב הפיתוח הפעיל של הענפים הבאים:

• הנדסת מכונות, ייצור ציוד תעשייתי;
• טכנולוגיות ידידותיות לסביבה ומיחזור;
• שירותי בריאות (ל-100 אלף תושבי מגדבורג - 221.2 רופאים עוסקים (הממוצע בגרמניה הוא 230 רופאים ל-100 אלף גרמנים));
• לוֹגִיסטִיקָה.

מגדבורג מוכנה להציע למשקיעים לא רק נדל"ן למגורים אלא גם מסחרי. בעיר יש את כל סוגי הנדל"ן המסחריים האפשריים, שרכישתם תוביל יזם לקבל הכנסה גבוהה מהשכרת מקום:

• מבנים חברתיים;
• שטחי משרדים ומבנים;
• מתקני ייצור ומחסנים;
• מבנים צמודי קרקע למשרד, פרקטיקה פרטית, סדנת יצירה (לפי שיקול דעתו של המשקיע);
• הנחות לארגון המסחר הקמעונאי (חנויות, מרכזי קניות, שווקים);
• דירות להשכרה יומית;
• מתחם לשימוש חופשי (מתאים למלון, מסעדה, בית קפה, מרכז ספורט).

הנכסים הפופולריים, הרווחיים והניתנים לפירעון מהיר ביותר הם נדל"ן מסחרי, אשר:

• ממוקם במרכז או באזורי השינה של מגדבורג, שבהם יש תנועת הולכי רגל ומכוניות;
• נמצאים בסמוך לחניון או שיש להם מקומות חניה משלהם.

הטבלה שלהלן מציגה את העלות של כמה נכסי נדל"ן מסחריים במגדבורג, המוצעים כעת למכירה על ידי בעלים, רווחיותם ומאפייניהם:

חפץ	שָׁנָה	שטח, מ"ר)	מידע נוסף	רווחיות (%)	הכנסה מוחלטת (EUR)	עלות (EUR)
סוּפֶּרמַרקֶט	1997	917	שטח קרקע - 5020 מ"ר, חניות - 75	8.2	128.978	1,570,000
קניון	1994	28.068	שטח קרקע - 76.938 מ"ר, חניות - 950	7.2	2,652,512	36,600,000
בית אבות	1998	8.674	129 דירות, 8 שטחי מסחר	6.3	1,009,983	16,000,000
מלון	-	-	143 חדרים	5.6	522	9,340,000
תחנת דלק	2017	11	יציאה לכביש המהיר מתחנת הדלק	6.5	219.996	3,410,000
בניין דירות	- שיפוץ בשנת 2015	2.086	38 דירות, חניות - 7	6.5	116.292	1,800,000

בעת תכנון רכישת נדל"ן מסחרי, עליך להיות מוכן לעלויות נוספות, כלומר לשלם:

• אגרת נוטריון לרישום זכויות קניין (1.5-2%);
• מס רכישת מקרקעין (5%);
• עמלות ברוקר (בדרך כלל 4.5-5%).

אם קונים נדל"ן במגדבורג למטרת מגורים נוספים בעיר, עדיף לא לבחור בסביבת תחנת הרכבת - כאן רועש, והנוף הנשקף מהחלונות לא ייצוגי.

אם תרצו לגור קרוב יותר למרכז, כדאי שתסתכלו מקרוב על הבתים הסמוכים לאלבה - הסוללה כאן נקייה ומוארת היטב בערבים.

מגדבורג מושכת תשומת לב למשקיעים מכיוון שהעיר ממשיכה לצמוח ולהתפתח, מה שמבטיח מחירים גבוהים יותר לנדל"ן מקומי.

מגדבורג ממוקמת ממש במרכז אירופה, העיר היא צומת הכבישים ומסילות הברזל החשובות ביותר (כמו גם נתיבי תחבורה מים של אירופה), רכבות בין עירוניות (אינטר סיטי) עוברות לקלן, הנובר ולייפציג, ויש רכבת מדי שעה לברלין.

הכביש המהיר גם מחבר את מגדבורג עם דרזדן - באופן כללי, התשתית של בירת סקסוניה-אנהלט יוצרת תנאים אידיאליים למגדבורג לתפוס את אחד מהעמדות המובילות בין המרכזים הלוגיסטיים הגדולים באירופה.

הרווחים בשוק ההשקעות יורדים במגדבורג, לפי נתונים שפרסמה חברת הברוקראז' Aengevelt באפריל 2021. עם זאת, עובדה זו אינה משפיעה על נחישותם של משקיעים גרמנים וזרים: הם ממשיכים לרכוש נדל"ן, שכן העיר מתאפיינת במיקום מצוין, מחירי נכסים נמוכים, טבע יפה ועושר תרבותי.

יתרה מכך, התמ"ג של סקסוניה-אנהלט גדל בהתמדה: בין 1991 ל-2021, האינדיקטור גדל מ-20.3 מיליארד ל-59 מיליארד יורו. מדינה פדרלית זו מושכת את היקף ההשקעות הישירות הגדול ביותר מבין אזורי מזרח גרמניה.

על פי מידע שנמסר על ידי איגוד הברוקרים הגרמני (IVD), התשואה השנתית הממוצעת על השקעה בנדל"ן למגורים במגדבורג היא:

• 12.5% ​​לבתים ישנים (לפני 1948);
• 10.0% לבתים חדשים שנבנו (מאז 1949);
• 8.3% לבתי יוקרה.

התשואה הראשונית על בנייני משרדים במגדבורג היא כיום בטווח של 5.9 עד 8%. איגוד הברוקרים הגרמני מעריך את המצב הכלכלי בשוק הנדל"ן במגדבורג לשנים הקרובות כנוח להשקעה.

נדל"ן במגדבורג אטרקטיבי באותה מידה עבור משקיעים ואנשים שרוצים לעבור לגרמניה למגורי קבע. קונים בוחרים דירות ובתים בעיר זו בשל מחירי דיור נמוכים, יוקר מחיה נמוך, מיקום נוח של מגדבורג ערים גדולות יחסית בגרמניה, המורשת ההיסטורית העשירה והטבע הציורי שלה.

חלוקה מנהלית של העיר

כמו בכל עיר אחרת, למגדבורג יש קטגוריות שונות של מחוזות: פשוטות, ממוצעות, טובות, טובות מאוד ומובחרות. במחוזות פשוטים ובינוניים אחוז הדיור הפנוי גבוה למדי ולכן מחירי הדירות אינם עולים. אבל באזורים טובים, טובים מאוד ומובחרים, המצב שונה לגמרי. אזורי מגורים ליד נהר האלבה הם המבוקשים ביותר.

שטחה של העיר מגדבורג מחולק ל-40 מחוזות מנהליים - חלקם פופולריים מאוד, בעוד ששאר תושבי העיר יעדיפו לא לעבור. יש גם כמה אזורים לא מיושבים.

אזורים מפותחים ופופולריים

האזורים המשגשגים שבהם מבקשים תושבי מגדבורג להתיישב כוללים את החטיבות המנהליות הבאות:

Altstadt (Altstadt). אזור מרכז זה הוא הפופולרי ביותר, ולכן דיור תמיד במחיר כאן. כל קווי החשמלית הקיימים (יש תשעה) ו-5 קווי לילה עוברים דרך Altstadt. בחלק זה של מגדבורג יש תשתית מצוינת וקישורי תחבורה מצוינים. לתושבים יש גישה לחנויות כלבו, חנויות, שלושה מרכזי קניות, תיאטרון אופרה ודרמה, הקברט המפורסם Zwickmuhle. החלק הצפוני של אלטשטאדט מאופיין בבנייני פאנל וחצרי חברה, בחלקו האמצעי נאספים מוסדות ציבור ומרכזי קניות, ובחלק הדרומי ניתן להתפעל מבניינים ישנים. כאן נמצאים כיכר האסלבך, רחוב הגל, רובע גדול עם מבני בארוק וגרונדר, כמו גם כיכר הקתדרלה והמצודה הירוקה.

• מחיר שכירות ממוצע ל-1 מ"ר שטח מגורים (יורו) - 5.90
• עלות ממוצעת של בית משותף (€ / מ"ר) - 1,850
• עלות ממוצעת של בית פרטי (יורו) - 581,000
• מחיר דירה ממוצע (אירו):
  • חדר אחד (35 מ"ר) - 136,155
  • 2 חדרים (55 מ"ר) - 176.289

Alte Neustadt (Alte Neustadt). האזור מתאים למי שמחפש שקט, אך רוצה להיות קרוב יותר למרכז. Alte Neustadt מציעה לתושבים מרחבים ירוקים רבים לבילוי, אשר באביב הופכים לים של פרחי סקילה קטנים כחולים.

באזור נמצא מפעל קליית הקפה היחיד במזרח גרמניה, אוניברסיטת אוטו פון גריקה, מכון מקס פלנק, מכון פראונהופר, גני ילדים ובתי ספר. ניתן להגיע למרכז העיר בקלות ובמהירות באמצעות תחבורה ציבורית.

יש מבחר גדול של דירות בכל קטגוריית מחיר. מבנים רבים נהרסו במהלך מלחמת שלושים השנה, ולכן יש בתים ישנים וחדשים כאחד. בחלק מהמקומות יש מפעלי תעשייה ישנים ומבני מגורים נטושים. ליד אוניברסיטאות - אזור מגורים, סביב כיכר היידן - וילות ישנות, בתים יפים של גרונדרסייט, מבנים חדשים. דירות במגדבורג נרכשות בעיקר בנכס באלט אולפנשטדט.

• מחיר שכירות ממוצע ל-1 מ"ר שטח מגורים (יורו) - 5.50
• עלות ממוצעת של בית משותף (EUR / m2) - 1,100
• עלות ממוצעת של בית פרטי (יורו) - 256,000
• מחיר דירה ממוצע (אירו):
  • חדר אחד - 48,000
  • 2 חדרים - 75,000

ברוקפלד אזור זה יכול להיחשב כאלטרנטיבה זולה למרכז העיר. הוא מוערך בזכות קישורי התחבורה המצוינים שלו והיכולת לשהות באזור מגורים פופולרי. כאן, ליד מרכז מגדבורג, העיר העתיקה נמצאת במרחק של 2 דקות הליכה מ-2 הגשרים של האלבה. דירות רבות מציעות נוף לנהר. באזור מתקיימים קונצרטים, אירועי ספורט, חנויות, 2 מסעדות, בית ספר יסודי וגן ילדים. גם אפשרויות הדיור לרכישה שונות - מבניינים חדשים ויפים ועד למבנים ישנים משופצים.

• מחיר שכירות ממוצע ל-1 מ"ר שטח מגורים (אירו) - 5.00
• עלות ממוצעת של בית משותף (€ / מ"ר) - 1,200
• מחיר דירה ממוצע (אירו):
  • חדר אחד - 87 944
  • 2 חדרים - 148 250

הרנקרוג האזור מאופיין בבעלי החיים והצומח העשירים ביותר. ממזרח יש אזור מיוער, בהרנקרוג יש גם 2 פארקים עירוניים גדולים. מסילת הרכבת מגדבורג-ברלין עוברת באזור, יש הרבה אטרקציות, האוניברסיטה למדעים שימושיים, מסלול גולף, אולם כנסים, היפודרום ובית הפרפרים. הבניינים ממוקמים בחלק הדרום מערבי של הרנקרוג. האזור לא איבד מהפופולריות שלו גם כשהתברר שיש סכנת שיטפונות בצפון.

• מחיר שכירות ממוצע ל-1 מ"ר שטח מגורים (יורו) - 6.30
• עלות ממוצעת של בית משותף (€ / מ"ר) - 1,900
• עלות ממוצעת של בית פרטי (יורו) - 244,000
• מחיר דירה ממוצע (אירו):
  • חדר אחד - 153 877
  • 2 חדרים - 191 200

לייפציגר שטראסה חלק ניכר מהזרים של מגדבורג מתגוררים באזור זה. כאן נמצא בית החולים האוניברסיטאי מגדבורג, חברות הבת שלו, מרכזי מחקר, בתי ספר, חנויות קטנות וסופרמרקטים רבים. לאזור יש קישורי תחבורה טובים. התושבים מוזמנים להשתתף באירועי ספורט ובידור.

נדל"ן לייפציגר שטראסה - וילות ישנות, בנייני דירות, בתי מסגרת, בתים חד-משפחתיים, וילות יוקרה (ברחוב לייפציגר הווילות המרשימות ביותר במגדבורג).

• מחיר ממוצע ל-1 מ"ר שטח מגורים (יורו) - 5.30
• עלות ממוצעת של בית משותף (€ / מ"ר) - 900
• עלות ממוצעת של בית פרטי (יורו) - 258,000
• מחיר דירה ממוצע (אירו):
  • חדר אחד - 41 600
  • 2 חדרים - 63,000

Nordwest (Nordwest). אזור פופולרי בקרב מי שעומד להקים בית פרטי, למרות עלות הקרקע הגבוהה יחסית. Nordwest הוא אזור ירוק ושקט קרוב למרכז העיר, אידיאלי למשפחות. יש סופרמרקטים, בתי מרקחת, גן ילדים, בית ספר יסודי, מרפאה ומרכז קניות פלורה פארק. יש רק אוטובוס מתחבורה ציבורית - אין חשמלית. בצפון נורדוסט - אזור מגורים חדש עם בתים פרטיים, בצפון מערב - אזור מגורים שקט עם בנייני דירות ומגרשים עם בניינים בודדים.

• מחיר שכירות ממוצע ל-1 מ"ר שטח מגורים (יורו) - 7.50
• עלות ממוצעת של בית משותף (€ / מ"ר) - 183,000
• מחיר דירה ממוצע (אירו):
  • חדר אחד - 53 846
  • 2 חדרים - 84 615

רֵפוֹרמָה האזור הפך לפופולרי הודות לתשתיות המצוינות שלו, הזדמנויות ספורט ונופש טובות ומספר רב של שטחים ירוקים לבילוי. יש כאן 3 מועדוני ספורט וחנויות. תחבורה ציבורית - חשמליות, אוטובוסים - פועלת באופן קבוע לאזורים אחרים ולמרכז מגדבורג. בין הנדל"ן למכירה דירות בבניינים חדשים בצד הדרומי, בתים בודדים ודו משפחתיים וכן דירות באזורי מגורים. ראוי לציין שלרחובות אין שמות - הבתים פשוט מסומנים באותיות.

סודנבורג (סודנבורג). אזור צפוף ומאוד פופולרי עם כ-17,000 תושבים. לסודנבורג יש קישורי תחבורה מצוינים, מספר רב של חנויות, סופרמרקטים, מסעדות, בנקים, ברים ומועדונים - והכל ממוקם, כמו שאומרים המקומיים, בקרבת מקום. הנדל"ן מיוצג על ידי מבנים מודרניים, בתים ישנים משופצים מתקופת וילהלמינה, וילות עירוניות.

• מחיר שכירות ממוצע ל-1 מ"ר שטח מגורים (יורו) - 5.20
• עלות ממוצעת של בית משותף (€ / מ"ר) - 1,150
• עלות ממוצעת של בית פרטי (יורו) - 515,000
• מחיר דירה ממוצע (אירו):
  • חדר אחד - 58,000
  • 2 חדרים - 72,000

אזורים פחות אמידים

האזורים המפורטים להלן נבחרים לעתים נדירות ביותר ליישוב מחדש מחלקים אחרים של מגדבורג בשל היעדר מוסדות חברתיים, חנויות קמעונאיות, אירועי בידור ותחבורה ציבורית. ככלל, הגיל הממוצע של האוכלוסייה באזורים כאלה מתחיל מ-40 שנה, זרים וצעירים לא עוברים לכאן:

• Alt Olvenstedt האזור שמר על המאפיינים האופייניים של כפר בן אלף שנים. מ-Alt Olfenstedt ניתן להגיע לכביש המהיר בתוך דקות ספורות. מרכז התרבות המקומי מארגן מעגלי קריאה, קונצרטים ולילות מועדונים. הרחובות שקטים והריצוף עשוי מרוצפים. אין כמעט שבילים, אין סופרמרקטים, ילדים מבקרים בבתי ספר וגני ילדים בנוי-אולנשטדט השכנה. הנדל"ן באזור כולל אחוזות ישנות, חוות ותיקות ובתי משפחה חדשים.
• ביינדורף-סולן האזור מתאים רק לאוהבי טבע - זהו עולם כפר ללא רעשי רחוב, נופים נהדרים, הרים, אפשרות לרכוב על סוס. Beierndorf-Solen ממוקמת 15 דקות מהמרכז, אוטובוסים נוסעים כל שעה, אפשר גם לנסוע ברכבת. אין כאן בתי ספר - רק גן ילדים. ניתן לרכוש בית חד-משפחתי.
• באקאו אזור צפוף זה ממוקם ישירות על נהר האלבה, מול החלק הדרומי של פארק הנוף רוטהורן (נגיש במעבורת). היא נקודת המוצא לאזורי שרשרת פנינים שנקראים. יש מפעל לבניית מכונות ותחנת רכבת.
• פרמרסלבן (Farmersleben). במזרח היא גובלת באלבה. יש אזור בילוי של אגם סלקר, מתחם ספורט, מרינה. ישנם קווי חשמלית ואוטובוס, מספר מפעלים מסחריים. ככלל, מדובר במתחם מגורים נקי ללא יישובים תעשייתיים.
• הופנגארטן (Hopfgarten). אזור פשוט ללא מפעלי תעשייה וחקלאות. בחלק הצפוני מספר אזורי קניות, מגרש כדורגל, בית ספר וגן ילדים.
• ניו אולבנשטדט (נח אולבנשטדט). רובע צעיר - בניית בניין המגורים הראשון החלה ב-31 בינואר 1981. גרים כאן סטודנטים וקשישים, שחשוב להם דירות משופצות בשכר דירה קטן, מקומות בילוי, שטחים ירוקים, פארקים, קישורי תחבורה נוחים. ניתן להגיע למרכז מגדבורג דרך היציאה מהכביש המהיר, לאורך הכביש המהיר הפדרלי, בחשמלית או באוטובוס. יש גם קו תחבורה לילי. האזור משתתף בתוכנית Stadtumbau Ost, אז דירות ריקות ובנייני דירות שלמים נהרסים כאן. במסגרת פרויקט רנבוגן נהרסו כ-1,500 דירות. נותרו בשוק פחות מ-3,000 דירות למכירה. בעתיד מתוכנן לפתח את המישורים של אזור המגורים לשעבר של רנבוגן עם בניינים של 1 דירה ו-2 דירות.
• אוטרסלבן האזור מזכיר כפר מקסים עם בית ספר יסודי ותיכון, מרכז קניות, מסעדה וחנויות. לאזורים אחרים ניתן להגיע באוטובוס. הנדל"ן מיוצג על ידי בתים צמודי קרקע, חוות עתיקות, דירות באזורי מגורים. אבל בטבע נבנים כאן בתים חדשים, כשהאוכלוסייה גדלה בהדרגה.
• פצ'או Pechau הוא מקום שקט באמצע האלבה הנמתחת. במקום נופים מקסימים, מועדון דייג, קבוצת ספורט נשים, מועדון ספורט לשחקניות כדורגל וכדורעף וחובבי רכיבה על סוסים. יש שמורת טבע ושבילי אופניים רבים באזור. לוקח 15 דקות להגיע למרכז ברכב, ולוקח הרבה זמן לנסוע בתחבורה ציבורית - קודם באוטובוס, אחר כך בחשמלית. בפהאו יש גם גן ילדים, גני שעשועים, חנויות, שתי מסעדות. בין הנכסים למכירה בתים צמודי קרקע, חוות ישנות, בתים פרטיים חדשים. החיסרון של האזור הוא איום ההצפה בזמן הגאות. נבנו סכרים, אך הסכנה עדיין קיימת עקב הלחץ הגבוה של מי התהום.
• פרסטר. אזור ירוק נוסף, שהוא גם שמורת טבע. פרסטר מוקף בכרי דשא, שדות, אגמים. יש מסעדה על סכר האלבה וכמה חנויות. ניתן להגיע למרכז בחשמלית ובאוטובוס, ברכב ניתן להגיע תוך מספר דקות. ניתן לרכוש בית חד-משפחתי במתחם מגורים נקי.
• Stadtfeld Ost האזור נשלט על ידי בניין הדירות הגבוה ביותר במגדבורג באורך של 220 מטר. בחלק הדרומי של ה-Stadtfeld Ost ישנם מספר מפעלים, אך חוץ מזה מדובר בפיתוח מגורים צפוף ובו בעיקר מבנים רב-קומתיים.
• ורדר (ברמן). רובע אי המחובר לשאר חלקי העיר בשלושה גשרים. ישנם שלושה קווי חשמלית ואוטובוסים. פיתוח דיור שולט בצפון, עם פארק רוטהורן בדרום.
• Westerhüsen (Westerhüsen). האזור מתאים למשפחות המחפשות חיים שקטים ונוף יפהפה. בכניסה לוסטרהוזן אפשר לראות את רחובות העפר ובנייני המגורים, אבל אז מופיע המרכז ההיסטורי, המעבורת המובילה נוסעים, מכוניות ורוכבי אופניים מעבר לנהר, והפארק. מאזור המגורים יש נוף נפלא של פרוהסר ברג. מבני מגורים ריקים והרוסים, מבני תעשייה נטושים מקלקלים את הנוף. במקום בית ספר יסודי, גן ילדים ו-3 חוגים - כדורגל, שייט והתעמלות. מאפייה, קצבייה ומכולת פתוחות. הנכס מיוצג על ידי מבני מגורים משופצים היטב, במערב - בתי משפחה על מגרשים עם נוף הררי יפהפה.

האזורים הכי פחות משגשגים

להלן רשימה של מחוזות מגדבורג בהם רכישת נדל"ן אינה מבטיחה מסיבות שונות, בין אם מדובר בהיעדר פיתוח, תשתית או תושבים:

• Stadtfeld West (Stadtfeld). אזור צפוף, מחולק ל-3 ישובים, ובו בית חולים קתולי ומתחם ספורט. אין כאן מבקרים, צעירים או זרים.
• סלבקה האזור מיוצג על ידי אזור התעשייה של מפעל קרל ליבקנכט לשעבר ואזור מגורים עם בנייני דירות רבי קומות ובניינים חד ושתיים. יש כאן תחנת רכבת ורשת חשמליות.
• רוטנזי אזור שקט עם הרבה בתים בודדים ודו משפחתיים. חלק מאזורי המגורים אינם מיושבים, אחרים עוברים שיפוץ ומודרניזציה. יש חשמלית, גן ילדים ובית ספר. אין מקומות לבילוי לילדים, חנויות נסגרות.
• רנדאו-קלנברג אזור שקט בטבע, הרחק מהרעש של העיר. אנשים גרים בבתי משפחה, בחוות ישנות, במתחם מגורים. בין הליקויים ניתן לציין את המחסור בבתי ספר, רופאים, חנויות, נסיעות ארוכות למרכז מגדבורג ואזורים נוספים, כמו גם איום בהצפות.
• Neustädter See האזור מורכב ממתחם תעשייה, אזור מגורים, מספר אגמים, משרדים של 181 חברות חברות בלשכת המסחר והתעשייה ו-30 חברות חברות בלשכת המלאכה.
• קרקאו (קרקאו). אזור העיר העצמאית קרפלד. בדרום מערב מבנים רב קומות, בצפון מזרח בתים צמודי קרקע ווילות מרווחות. קרקאו חוצה מספר נתיבי תחבורה המקשרים את מרכז העיר עם הכביש המהיר ושאר האזורים המזרחיים. השוק הסיטונאי המקומי הוא יריד סחר.
• דנציגר דורף, קננשטיג (Kannenstieg). Kannenstieg הוא רק אזורי מסחר, כפר ובנייני מגורים רב קומות.
• דיזדורף (דיזדורף). שליש מהשטח משמש לחקלאות. זהו אזור מגורים עם יישוב מסחרי קטן, כפר שדרכו זורם נהר הסטרוטה. יש קו תחבורה לילי, חשמליות ואוטובוסים, כולל אזורים.
• למסדורף (למסדורף). אזור חקלאי ירוק ושקט מדי, שחלק מאזורי המגורים בו ריקים. אזור המגורים בלמסדורף נקי, אנשים גרים בבנייני דירות, שרבים מהם עברו מודרניזציה. יש גם דירות חד-משפחתיות.יש כמה חנויות בכפר, סופרמרקט חדש, מגרש כדורגל ספורט. בית הספר נסגר.
• ניו נוישטדט מאז 2021, המקומיים החלו להתלונן על מהגרים רומנים שמתמקמים בבניינים טרומיים מופרטים של GDR סביב מוריצפלאץ. עכשיו יש אשפה ברחובות, רעש, רמת פשיעה גבוהה, סיור משטרתי עובד באופן קבוע.
• Berliner Chaussee (כביש ברלינר). בעבר שימש השטח לחקלאות (לשטחי מרעה). כיום יש מעט בתים קטנים בחלקות הגן ואבן זיכרון של מחנה הריכוז, המוקדשת לזכר הנספים במלחמת העולם השנייה. אין צעירים, זרים - 0.9% מסך המהגרים במגדבורג, הגיל הממוצע של התושבים הוא 41 שנים.
• ציפקלבן אוכלוסייה - 94 תושבים. האזור מיוצג על ידי שטחים חקלאיים ודייגים, 3 יישובי בונגלו (100 בונגלוס, בהם מתגוררים עד 250 איש בקיץ), אנדרטה טבעית.
• ברלבר ראה. אוכלוסייה - 61 תושבים. שטח המחוז הוא 5.4 קמ"ר, מתוכם 1.7 קמ"ר תופסים האגמים Barleber See I ו-Barleber See II. לרובע אין מבנה אחיד של התנחלויות ומרכז משלו. זהו יישוב נופש, מושבת דייגים, קמפינג ל-625 מקומות. האוכלוסייה המקומית מועסקת בהוצאת חצץ.
• Gewerbegebiet Nord אוכלוסייה - 12 נפשות. על שטח המחוז (אזור מסחרי) יש ייצור של טורבינות רוח Enercon, מפעל ביו-נפט מגדבורג.
• Sülzegrund (Sülzegrund). אוכלוסייה - 8 תושבים. שטח מסחרי וקרקע חקלאית.
• Kreuzhorst (Kreuzhorst). אזור לא מיושב.

מחירי השכרת נכסים

תושבי מגדבורג מוציאים בממוצע 14.7% מהכנסתם החודשית על שכר דירה, אם לא ניקח בחשבון את עלות חשבונות החשמל. עלות השכירות של מטר רבוע אחד משטח הדירה תהיה תלויה בשטח הכולל של הדיור:העלות הסופית של שכירת דירה תהיה תלויה במצב בניין הדירות והדירה עצמה.הגבוה ביותר במגדבורג הוא שכר הדירה למגורים בדירות בבניינים חדשים באזורי עילית, אשר בשנת 2021 עמד על 8.50 יורו/מ"ר.

עלות השכרת נדל"ן למגורים עשויה לעניין משקיעים לא רק מבחינת רווחיות הדירות והבתים הנרכשים להשכרה. לעתים קרובות, יזמים מקומיים וזרים שאין להם מספיק כסף לרכוש נדל"ן בנכס מרוויחים בשכירות משנה: המשקיע מתקשר בהסכם שכירות עם בעל בניין דירות, וילה או דירה, ולאחר מכן הוא מציע דיור לצדדים שלישיים ב- מחיר גבוה יותר.תכנית דומה יכולה לפעול ביחס לנדל"ן מסחרי - יש הרבה הצעות בשוק להעברת מפעלי קייטרינג, מחסנים, משרדים, חצרים תעשייתיים במסגרת הסכם שכירות.

הטבלה שלהלן מכילה מידע על עלות השכרת מבנים מסחריים באזורים שונים של מגדבורג:

חפץ נכס	מקום	שטח, מ"ר)	עלות (אירו / מ"ר)
מִשׂרָד	Altstadt	62.56	10
בניין משרדים	סודנבורג	114	6
חצרים מסחריים	Altstadt	202	8
חצרים מסחריים	Stadtfeld Ost	65	10.47
מַחסָן	Neue Neustadt רוטנזי	647.5 2600	2.9 2.4
מסעדה	Altstadt	150	11.2

קורה גם שבעלי מגורים או מבנים מסחריים מציעים למשקיע לקנות או לשכור מקום שמישהו כבר שוכר. כפי שניתן לראות, גם העלאת מחיר השכירות ב-1-2 יורו למ"ר שטח תביא להכנסה משמעותית. כדי להבטיח החזר על ההשקעה, כדאי לבחור בנדל"ן מסחרי באזור או בלוק בו אין מתחמים דומים בקרבת מקום.

מחירי שוק ממוצעים לרכישת נדל"ן

הפופולריות של הנדל"ן בבירת סקסוניה-אנהלט מושפעת במידה רבה מערכו - הן חברות גדולות והן משקיעים פרטיים יכולים להרשות לעצמם לקנות נדל"ן במגדבורג. ערך השוק הממוצע של מטר רבוע אחד משטח דירה במגדבורג נמוך פי 1.5-2 מאותו אינדיקטור עבור גרמניה:יש לקחת בחשבון שמחירי הנדל"ן יכולים להשתנות מאוד בהתאם למצב בניין הדירות בו נרכשת הדירה.מכיוון שנדל"ן למגורים בערים הגדולות בגרמניה הוא בדרך כלל במחסור, משקיעים, בזמן ההמתנה להופעת הדירות והבתים המוצעים לרכישה, שמים לב גם לנדל"ן מסחרי. שטחי משרדים ומבנים שלמים נרכשים, ככלל, לצורך השכרתם בעתיד.נכסים תעשייתיים מוצעים לעתים רחוקות למכירה, אך מפעלי קייטרינג וחנויות קמעונאיות מחליפות בעלים ללא הרף. במגדבורג הכי משתלם לקנות בתי קפה קטנים באזור האוניברסיטה והמוסדות הסמוכים, כמו גם מלונות באזורי תיירות.

לפניכם טבלה עם מחירים לנכסים שונים בשטח מגדבורג, שנועדה להדגים את טווח המחירים של מבנים מסחריים:

חפץ נכס	מחוז מגדבורג	שטח, מ"ר)	עלות (EUR)
מִשׂרָד	סודנבורג Stadtfeld Ost Leipziger Str. Neue Neustadt	48.39 130 294.24 931.02	40 130 379 650
פארק עסקים	גומרן	2354.85	1100
מסעדת ביסטרו	Altstadt	120	80
מסעדה	Neustadter Feld	980	798.5
מחסן מחומם	סלבקה	588	259
לִקְנוֹת	Altstadt	50	33.5

יוקר המחיה במגדבורג

אחד המאפיינים האטרקטיביים של מגדבורג הוא יוקר המחיה הנמוך יחסית. הודות לכך מגיעים לעיר מהגרי עבודה המבקשים לחסוך כסף: בניגוד לתיירים, הם מעדיפים לשכור דירה, שכן היא זולה יותר ממגורים בבית מלון. בעל הנדל"ן מקבל את ההזדמנות להרוויח עליו כסף.

סעיף ההוצאה העיקרי הוא תמיד רכישת מזון. להלן מידע על ערכם של המוצרים הגסטרונומיים הנרכשים בתדירות הגבוהה ביותר (רמת המחירים נמוכה ב-13.89% מאשר בברלין):

• כיכר לחם לבן טרי (500 גרם) - 0.86 €
• חלב (1 ליטר) - 0.62 €
• ביצה (12 יח') - 1.63 €
• גבינה מקומית (1 ק"ג) - 4.75 €
• חזה עוף ללא עצמות, ללא עור (1 ק"ג) - 7.33 €
• בשר בקר (1 ק"ג) - 8.48 €
• תפוחים (1 ק"ג) - 2.16 €
• בננות (1 ק"ג) - 1.28 €
• תפוחי אדמה (1 ק"ג) - 1.20 €
• עגבניות (1 ק"ג) - 2.25 €

הרשימה למטה תעזור לכם לנווט בין המחירים למי שמתכוון לסעוד במסעדות ובתי קפה במגדבורג (המחירים גבוהים ב-16.71% מאשר בברלין):

• ארוחת צהריים במסעדה לא יקרה - 10.00 €
• ארוחת צהריים בת שלוש מנות לשניים במסעדה בינונית - 56.00 €
• מקמיל במקדונלד'ס (או סט מנות דומה) - 6.75 €
• בירה מקומית (בקבוק 0.5 ליטר) - 2.90 €
• בירה מיובאת (בקבוק 0.33 ליטר) - 3.25 €
• קפוצ'ינו - 2.47 €
• קוקה קולה / פפסי (בקבוק 0.33 ליטר) - 1.90 €
• מים (בקבוק 0.33 ליטר) - 2.25 €

סעיף הוצאה משמעותי נוסף הוא עלות התשלום עבור שירותים, ספקי אינטרנט ומפעילי סלולר:

• חשמל, הסקה, מיזוג אוויר, אספקת מים, פינוי פסולת ביתית, ביוב (לדירה בשטח של 85 מ"ר) - 183.49 יורו לחודש
• דקת שיחה בתעריף משולם מראש של מפעיל סלולרי מקומי (ללא הנחות והפעלת תוכניות תעריף) - 0.09 יורו
• אינטרנט (מ-60 Mbps, ללא הגבלה, כבלים / ADSL) - 23.33 יורו לחודש

בעת תכנון תקציב, יש לקחת בחשבון גם את העלויות של שירותי תחבורה ציבורית או אחזקת רכב:

• כרטיס לכיוון אחד (תחבורה עירונית) - 2.10 €
• כרטיס חודשי (מחיר רגיל) - 53.50 €
• מונית (מחיר רגיל, לכל ק"מ אחד) - 1.50 €
• בנזין (1 ליטר) - 1.30 €

רמת המחירים לצרכן במגדבורג, ללא שכר דירה, נמוכה ב-8.14% מאשר בברלין (ובהתחשב בשכר הדירה היא נמוכה ב-17.87%). הלינה לאורחי מגדבורג זולה ב-41.62% מאשר לתושבי הבירה הגרמנית. אבל המשכורות במגדבורג נמוכות יותר מאשר בברלין ב-22.1% (1,600.00 יורו מול 2,053.98 יורו לאחר מסים).

סיכום

להשקעות בנדל"ן בגרמניה יש תקופת החזר קצרה למדי, בעיקר בשל תעריפי השכירות הגבוהים במדינה.גם האפשרות לרכוש מבנים מסחריים, בתים ודירות במעין הסכם שכירות (כלומר, הסכם שכירות לטווח ארוך עם זכות רכישת בעלות לאחר מכן) תורמת לעלייה בביקוש לנדל"ן מקומי. תפקיד חשוב הוא בקרה קפדנית של המדינה על כל עסקאות הרכישה והמכירה, אשר שוללת את האפשרות של הונאה מצד המוכר.

אזור מזרח גרמניה, הכולל את סקסוניה-אנהלט, מבטיח מאוד מבחינת השקעת כספים בנדל"ן - מסחרי ומגורים. באזור יש טווח מחירים נוח יותר לנדל"ן, והתנודתיות באנהלט מאפשרת למשקיעים להרוויח תשואות טובות.

ערי מזרח גרמניה, כולל מגדבורג, נחשבו במשך שנים רבות לאזורים לא מפותחים מבחינה כלכלית במדינה, ולכן זכו בעבר להתעלמות בלתי ראויה מצד משקיעים מקומיים וזרים. עם זאת, כפי שמראה בפועל, סיכויי ההשקעה שמספקות קרקעות אלו מפתים הרבה יותר מאשר במערב גרמניה, שם הרווחיות לרוב אינה עולה על 6%.

כיום, כאשר יש מחסור בנדל"ן גרמני, והבנקים מעלים את שיעורי המימון עקב ריבוי הבקשות של אזרחים גרמנים לקבלת הלוואות לרכישת בתים משלהם, משקיעים ואנליסטים תמימי דעים לגבי הצורך למצוא אזורים מוערכים ולחקור את הסיכויים שלהם.