רכישת נדל"ן בגרמניה במהלך השנים האחרונות הפכה להשקעה רווחית. המחירים ותעריפי השכירות עבור נדל"ן למגורים כאן עולים מדי שנה מ-2 ל-6%, תלוי באופי הראשוני או המשני של מלאי הדיור, הקרקע הפדרלית. נדל"ן בברלין הוא אטרקטיבי לא רק בגלל שהעיר הזו היא השנייה הכי מאוכלסת באירופה, בירת גרמניה, מרכז כלכלי ופיננסי מרכזי. ברלין היא עיר של מדע ותרבות, תיירות, אוניברסיטאות וטכנולוגיות חדשניות. בנוסף, ישנם כל התנאים לשהייה נוחה.
שוק הנדל"ן בברלין
שוק הנדל"ן בברלין מאופיין באותם מאפיינים כמו בגרמניה כולה. כך, למשל, המאפיין העיקרי של הנדל"ן הגרמני הוא יציבות המחירים, ללא קפיצות כלפי מעלה ומטה. השכרת נדל"ן מביאה דיבידנדים נמוכים (מ-4 עד 7% בשנה), אך טומנת בחובה סיכון מינימלי ומספקת הכנסה מתונה אך יציבה.
יחד עם זאת, אסור לשכוח שברלין היא עיר מיוחדת. כאן, לצד נטיות גרמניות כלליות, יש ניואנסים הטבועים רק בו. יש להכיר תכונות אלו ולהביא אותן בחשבון כאשר בוחנים אפשרויות לרכישת דירה בברלין.
כאשר מעריכים את שוק הנדל"ן בבירת גרמניה, קודם כל, כדאי להתמקד במחירים. יש לציין מיד כי זהו אחד הגורמים האטרקטיביים ביותר.
השוואה פשוטה של מחירי הנדל"ן בברלין עם המחירים בלונדון, פריז, רומא ובירות אחרות באירופה מראה שעלות מ"ר אחד של דיור היא חצי מכאן - כ-4,000 יורו.
מבין הערים הגדולות בגרמניה, מחירי הנכסים למגורים בברלין הם השישי היקרים, אחרי מינכן, פרנקפורט אם מיין, המבורג, שטוטגרט ודיסלדורף.
עובדה זו, גם בהתחשב בעובדה שבשנת 2021 עלו מחירי הנדל"ן בברלין ב-9.6% בממוצע (היא הגבוהה בגרמניה), מלמדת כי יש מרווח מסוים להמשך התפתחות שוק הנדל"ן. הפיגור במחירים יימשך זמן מה - לפחות בשנתיים הקרובות, מה שפותח הזדמנויות להשקעות רווחיות.
ברלין מספקת בחירה: נדל"ן מיזם, דיור משני, דירות ובתים לכל טעם ויכולת כלכלית. מחירי מינימום מתחילים ב-800 יורו. בבתי עילית ברובעים המרכזיים של העיר ובבניינים חדשים - מ-3000 עד 7000 יורו למ"ר.
מאפיין נוסף של שוק הנדל"ן בברלין הוא ההבדלים הגדולים באיכות הדיור ובמחירים עבורו במגזרים לשעבר של ברלין המערבית והמזרחית.
מזרח ברלין, הנושאת את חותם המורשת הסוציאליסטית של ה-GDR, מציעה נדל"ן במחירים נמוכים יותר מאשר בחלק המערבי של העיר. עדיין אפשר לקנות כאן דיור זול (מ-800 עד 1500 יורו למ"ר), אבל צריך לקחת בחשבון שהאיכות והנוחות שלו יהיו נחותות בהרבה מהדירות במערב ברלין.
מדיניות התמחור מושפעת גם מהאזור בו נמצא הנכס (יש יוקרתיים ולא כל כך יוקרתיים), וממידת הנגישות של תשתיות תחבורה עירוניות. לדוגמה, שוק הנדל"ן מתפתח בצורה הפעילה ביותר באזור הטבעת של הרכבת העירונית של ברלין (Ring Bahn).
מאפיין בולט של שוק הנדל"ן בברלין הוא נוכחותם של מספר רב של דירות, שנבנו בתקופת הקייזר. הביקוש לבתים כאלה הוא רב: למרות גילם, הם ממוקמים ברובעים המרכזיים של העיר, משוחזרים, כל התקשורת בהם הוחלפה בזו המודרנית.
לדירות בבתים כאלה יש קירות עבים, תקרות גבוהות, נוחות למגורים, ועלות הדיור המשני כאן יכולה להגיע ל-2000 עד 3000 יורו למ"ר.
הבדל נוסף בברלין הוא שיש גידול מתמיד באוכלוסיה, במיוחד במחוזות פנקוב וליכטנברג, אבל כוח הקנייה שלה נחות משאר מגה-ערים בגרמניה.
85% מהברלינאים גרים בשכירות. בשנים האחרונות ישנה נטייה לצמצם את חלק ממלאי הדירות שהיה מושכר בעבר. אנחנו מדברים על אלפי דירות: משקיעים, רוכשים דיור זול יותר, משקיעים בו, ממירים אותו לדירות יוקרה ומוכרים אותו לזרים עשירים.
זה, כמו גם העלייה במחירי השכירות (2021 - 11.6 אירו, 2021 - 12 אירו, 2021 - 12.3 אירו למ"ר), גורמים לתושבי ברלין לחפש דיור בר השגה יותר בפאתי העיר ולשלוח מחאות להנהלת העירייה .
כדי לצמצם את המחסור בדיור, במיוחד במחלקת תיירים, בברלין, יש צורך להעמיד עשרת אלפים דירות מדי שנה; בשנת 2021 ניתנו היתרי בנייה ל-4,420 חפצים בלבד.
אחת הסיבות לחוסר האפשרות לבנות יותר היא המחסור בקרקע. זה גם הוביל לעלייה במחירי הקרקעות. אז ב-2021 המחיר הממוצע למגרש עמד על 480 אירו למ"ר, ב-2021 הוא עלה ל-650 אירו.
עובדה מעניינת. בברלין אין מרכז אחד, מה שמקובל ברוב בירות העולם. לאחר תום מלחמת העולם השנייה וחלוקת ברלין לשני אזורים, לכל אחד מהם היה מרכז משלו. במזרח, רובע העיר העתיקה ברלין-מיטה הפך למרכז, במערב - הפרבר של שרלוטנבורג. היום מתגבש מרכז חדש של ברלין - באזור פוטסדאמר פלאץ.
השחקנים העיקריים בשוק הנדל"ן בברלין הם:
- חברות גרמניות המשקיעות בנדל"ן;
- אזרחים גרמנים המעוניינים לשמור על חסכונותיהם ולקבל איזושהי הכנסה יציבה;
- משקיעים זרים; אזרחי הפדרציה הרוסית מהווים 5% מהם.
בנקים גרמנים מעניקים הלוואות ברצון הן לאזרחים גרמנים והן לזרים: שיעורי המשכנתא הם מהנמוכים באירופה - מ-0.8 ל-2% לאזרחים גרמנים ו-3-5% - לאזרחים זרים.
חטיבות אדמיניסטרטיביות של ברלין
ברלין שווה במעמדה למדינה פדרלית, היא משתרעת על שטח של 893 מ"ר. ק"מ. המבנה האדמיניסטרטיבי-טריטוריאלי של העיר כולל 12 מחוזות (בזירק), אשר בתורם מחולקים ל-95 מחוזות (Ortsteile).
מחירי נכסים ממוצעים בברלין (2021)
| מָחוֹז מִנהָלִי | מָחוֹז | לִרְכּוֹשׁ דירות, אירו / מ"ר | השכרה דירות, אירו / מ"ר |
|---|---|---|---|
| מיטה | מיטה | 6757 | 15,75 |
| שרלוטנבורג וילמרסדורף | שרלוטנבורג | 4474 | 12,71 |
| סטגליץ-זהלנדורף | וילמרסדורף גרונוולד דהלם זהלנדורף סטגליץ | 5207 6033 4565 5188 3596 | 12,41 13,90 12,65 10,56 10,68 |
| פאנקוב | פרנצלאואר ברג פאנקוב | 5006 4146 | 13,13 10,39 |
| פרידריכסהיין קרויצברג | פרידריכסהיין קרויצברג | 4215 4418 | 13,86 12,59 |
| ליכטנברג | ליכטנברג | 4015 | 10,29 |
| טמפלהוף-שונברג | טמפלהוף שונברג | 3990 4795 | 10,22 12,11 |
| טרפטו-קופן | קופניק | 3845 | 8,92-11,34 |
| רייניקנדורף | טגל | 3344 | 10,33 |
| מרזהן-הלרסדורף | מרזאן | 3316 | 8,01 |
| שפנדאו | שפנדאו | 2744 | 8,60 |
| נויקלן | נויקלן | 3558 | 11,25 |
מיטה - "לב ברלין"
רובע מיטה ממוקם ממש במרכזה של ברלין על שתי גדות ה-Spree. היא מהווה במקביל את מרכז חיי התרבות, העסקים, הפוליטיים והתיירות של העיר. במהלך מלחמת העולם השנייה הרובע נהרס כמעט לחלוטין, השחזור הושלם בשנות ה-90: פרידריכשטראסה, ארמונות האק, קנצלר הרייך, אלכסנדרפלאץ.
האזור גדוש במראות (שער ברנדנבורג, גלרי לאפייט, אי המוזיאונים ואחרים), מסעדות, קברטים, אולמות קונצרטים. גם משרדי ממשלה נמצאים כאן.
מחירי הנדל"ן באזור הם הגבוהים ביותר בברלין; הנדל"ן של מלאי הדיור המשני יקר כאן במיוחד. גודל התעריפים משתנה בהתאם לאזור ובממוצע נע בין 4800 ל-8500 יורו למ"ר. דירת חדר אחד (38 מ"ר) יכולה לעלות בין 200 ל-300 אלף יורו.
שכירת חלל מגורים תעלה בין 14-29 יורו למ"ר לחודש ויותר. אז, עלות השכרת דירת חדר חדש, לא כולל שירותים (18 מ"ר).מ) במרכז יכול להגיע 522 יורו לחודש, בית עירוני חדש (100 מ"ר) - 1850 יורו.
פרידריכסהיין-קרויצברג
מאז אמצע שנות ה-60. מחוז קרויצברג (Friedrichshain-Kreuzberg) הפך לבירתן של תנועות תת-תרבותיות של נוער (היפים, סקינים, פאנקיסטים וכו'). מאז מתגוררים כאן צעירים וסטודנטים רבים. ב-2001 סופח למחוז האזור המזרחי של פרידריכסהיין.
כיום יש בה את צפיפות האוכלוסין הגבוהה ביותר בברלין - פי שלושה מהממוצע בעיר. כאן מרוכזים רוב מועדוני הלילה, הברים והמסעדות פשוטות, ההוסטלים.
70% מכלל הבניינים החדשים (יותר מ-4,000 דירות) ברובע ייבנו בפרידריכסהיין. עלות דירה בבניינים חדשים היא בין 3 ל-6 אלף יורו למ"ר, בשוק המשני - מ-2500 עד 6500 יורו. אז דירת 2 חדרים (55.5 מ"ר) שנבנתה ב-1920 עולה 292 אלף יורו. דמי השכירות הם בין 12 ל-14 יורו למ"ר לחודש.
Pankow - המקום בו חיים הבוהמיינים הברלינאים
Pankow (Pankow) מדורגת במקום השני מבין מחוזות ברלין מבחינת שטח והראשון מבחינת אוכלוסייה - 400 אלף תושבים, רובם אזרחי גרמניה עשירים, גרמנים אתניים. הרובע מאופיין במספר רב של כיכרות, פארקים, בריכות ומצב אקולוגי טוב. קודם לכן חיו באזור זה מנהיגי ה-GDR. רוב המבנים נבנו במחצית הראשונה של המאה העשרים, כולל יותר מ-300 אנדרטאות תרבות.
מחירי הנדל"ן והשכירות גבוהים במיוחד באזור פרנצלאואר ברג: בבניינים חדשים - מ-3 עד 6 אלף יורו למ"ר, בבתים ישנים - מ-2500 עד 4500. לאזור יש פוטנציאל של מגרשים פנויים לבנייה. מחיר השכירות נע בין 10 ל-13.30 יורו למ"ר. ברובע פאנקוב דירת חדר (36 מ"ר) תעלה 374 יורו לחודש, בפרנצלאואר-ברג תעלה אותה דירה 482 יורו.
שרלוטנבורג-וילמרסדורף - מרכז עילית
שרלוטנבורג-וילמרסדורף - אחד האזורים האופנתיים ביותר, מדורג במקום הרביעי מבחינת אוכלוסייה. הרבה בוטיקים, מסעדות, בתי מלון, בנייני משרדים מרוכזים כאן. ברובע יש את ארמון שרלוטנבורג, האצטדיון האולימפי, האופרה של ברלין.
האזור היוקרתי ביותר הוא Grunewald. בתי עילית ממוקמים על חופי אגמי ואנזה וניקולסי, ביער. שטח הדירות עולה על הממוצע בעיר.
הבניין צפוף. מבנים חדשים מבוצעים רק בגזרת הפרימיום.
מחירי הנדל"ן הם מהגבוהים בברלין: עבור דירות חדשות הם מתחילים ב-5,000 יורו למ"ר. מחיר וילה צנועה בת שני חדרים עם בריכה שנבנתה בשנת 2021 (46 מ"ר) באזור וילמרסדורף הוא 3544 יורו למ"ר, בגרונוולד - מ-6040 יורו ויותר.
מלאי דיור משני - מ-4500 עד 8500 יורו למ"ר. מחירי השכירות, ללא חשבונות חשמל, נעים בין 12.41 ל-13.90 יורו למ"ר.
שפנדאו
שפנדאו הוא הרובע הפחות מאוכלס בברלין עם מחירי הנדל"ן הנמוכים ביותר. הרובע ממוקם הרחק מתקשורת תחבורתית. מאז 2021 ישנה נטייה לעליית מחירים ב-27%. אז, כיום דירות חדשות נמכרות במחירים הנעים בין 3000 ל-6000 יורו למ"ר (עם אחריות איכות לחמש שנים).
דירות ישנות - מ-2500 עד 4500 יורו למ"ר.
השכרת דירת חדר (37 מ"ר) שנבנתה בשנת 1900 תעלה 86.50 יורו לחודש, בדומה לדירה שנבנתה בשנת 1954 - 89 יורו.
האזור מפורסם בזכות הפארקים והאגמים שלו, תנאים אידיאליים לבילוי בחוץ. מדי שנה מתאספים כאן אלפי תיירים וברלינאים לשוק חג המולד.
בין המראות תופסת מקום מיוחד המצודה בעלת שנים עשר צלעות של המאות ה-13-16. והעיר העתיקה. יש גם כלא לנאצים לשעבר שפנדאו.
סטגליץ-זהלנדורף
רובע Steglitz-Zehlendorf ממוקם בדרום מערב העיר והוא אחד היוקרתיים. שופע פארקים, יערות, אגמים. כאן ממוקמים וילות, אחוזות ובתים עם 5 חדרים בברלין.
אגם Grosse Wsee מפורסם בזכות ריגטות היאכטות שלו וחוף Strandbad, שבו כל ברלינאי יכול להירגע.
בדהלם יש את האוניברסיטה החופשית של ברלין, הגן הבוטני, מגדל בירפינסל בגובה 46 מטר. יש מעט פרויקטי בנייה - 9 (ל-675 דירות). הסיבה היא היעדר קרקעות חופשיות לבנייה.
דירות חדשות נמכרות במחיר של 4500 יורו למ"ר, מלאי דיור משני - מ-3 אלפים ועד 8500 למ"ר.
מחירי הנכסים גבוהים יותר באזור זהלנדורף. אז, וילה עילית (470 מ"ר) שנבנתה בשנת 2001 תעלה 2 מיליון 495 אלף יורו, ווילה שנבנתה בשנת 1922 (310 מ"ר) - 1 מיליון 249 אלף.
שכירות דיור כאן נעה בין 10.50 ל-13 יורו למ"ר.
טמפלהוף-שונברג
טמפלהוף-שונברג הוא הרובע השני בגודלו המאוכלס בדרום ברלין. זהו אזור אירופאי טיפוסי: לא רחוק מהמרכז, שוק הנדל"ן יכול לספק את כל הטעמים: בניינים ישנים, בתי יוקרה, בתים עירוניים, גורדי שחקים. בהתאם, המחירים למלאי דיור חדש הם 3000-6000 יורו למ"ר. מלאי דיור משני זול יותר: מ-2500 עד 4500 יורו למ"ר.
מחיר השכירות עולה מדי שנה: מ-8.50 יורו בשנת 2021 ל-12.20 יורו למ"ר. מטר בשנת 2021
חיי התרבות עשירים - מקומות קונצרטים, מרכזי קניות ובילוי, גן חיות, יש גם הרבה חנויות, ברים, מועדוני לילה.
במחוז יש אחוז גדול של צעירים סטודנטים. רמת הבטיחות והסובלנות מעידה על כך שזהו הרובע הכי "הומוסקסואלי" של ברלין. כאן חיים רוב נציגי המיניות הלא מסורתית, שעברו לגרמניה מארה"ב, אנליה, איטליה ומדינות אחרות.
האזור המפותח ביותר הוא Schöneberg.
נויקלן - ברלין הטורקית
נויקולן הוא הרובע הרב-תרבותי ביותר של ברלין ויש לו מוניטין של הרובע מוכה הפשעים ביותר בעיר. כשליש מהאוכלוסייה הם מהגרים מטורקיה, מדינות ערב, פולין ורומניה. זה גם ביתם של צעירים וסטודנטים רבים.
מחירי הנכסים ברמת הכלכלה כאן היו פעם מהנמוכים בברלין. מאז 2021, המצב השתנה וקצב הגידול במחירים ודמי השכירות לדיור עלה על 17%, עלה על שאר מחוזות ברלין.
כיום מחירי דירות חדשות כאן הגיעו לרמה של 3000–4500 יורו למ"ר, לדירות ישנות - מ-2000 ל-4000 יורו.
מחירי בתים - החל מ-1200 יורו למ"ר. השכרת בית פרטי בן 5 חדרים (130 מ"ר) שנבנה בשנת 2021 תעלה 1650 יורו לחודש.
הבנייה מתבצעת ברובע.
נויקלן כמעט ולא סבלה מההפצצות במהלך מלחמת העולם השנייה, שבזכותה שרדו מספר רב של מבנים מסוף המאה ה-18-19.
טרפטו-קופניק
מחוז (Treptow-Kopenick) - הגדול בברלין. צפיפות האוכלוסין היא הקטנה ביותר בעיר. רוב השטח של מחוז פריפריאלי זה תפוס על ידי יערות, פארקים (המפורסם שבהם הוא טרפטובר), אגמים ונהרות.
במרחק מה מהמרכז יש גם תכונות חיוביות: אוויר צח, תנאי סביבה נוחים. זה הפך את הרובע למקום נופש מועדף על תושבי ברלין.
בין המראות ניתן לציין את הפסלים Molecule Man (סמל לאיחוד גרמניה), אנדרטה לחייל-משחרר הסובייטי.
באזור Köpenick יש ארמון בארוק, בית עירייה, מספר עצום של בתי קפה, פאבים, מסעדות.
מחירי הנדל"ן למלאי דיור משני אינם שונים בהרבה ממחוזות אחרים - בין 3,000 ל-6,500 יורו למ"ר. לדירות חדשות נוחות (Köpenick) - מ-4000 עד 8500 יורו.
מבין הרובעים הפריפריאליים, כאן נמצאים הבניינים החדשים הגדולים ביותר בברלין: 38 פרויקטים ל-5700 דירות. מחירי השכרה עדיין זמינים - מ-8.92 עד 11.34 יורו למ"ר.
מרזהן-הלרסדורף
Marzahn-Hellersdorf לא מאוד פופולרי בקרב תיירים, למרות שישנם פארק ארמון בייסדורף ופארק מרזהאן. זהו אזור מגורים טיפוסי עם בתי פאנל טיפוסיים, שנבנו בעידן ה-GDR.
המחוז נקרא לרוב הדובר הרוסית ביותר: בנוסף לאזרחים לשעבר של ה-GDR שלמדו רוסית בבית הספר, חיים כאן מהגרים רבים מחבר העמים.
המודרניזציה של מלאי הדיור במרזהן החלה בשנות ה-90.מלאי הדיור המשני כאן זול יותר - מ-2,000 ל-3,000 יורו למ"ר, בניינים חדשים יקרים יותר - מ-2,500 ל-4,000 יורו.
שכר הדירה הוא המשתלם ביותר בברלין, אם כי ב-2021 הוא עלה ב-10.6%: 8.50-8.60 יורו למ"ר.
רכישת בניין מגורים (150 מ"ר) שנבנה ב-1982 תעלה 295 אלף יורו.
ליכטנברג - "ברלין במיניאטורה"
הרובע המזרחי של ברלין ליכטנברג (ליד אלכסנדרפלאץ) הוא האזור הצומח ביותר בעיר. כמעט מחצית מאוכלוסיית המחוז היא ממדינות חבר העמים.
העוקרוג תופס מקום מוביל במספר המבנים החדשים - יש 2,920 דירות לכל 100 אלף תושבים (בעיר כולה - 890).
הרובע הוא דגם קטן של ברלין. יש כאן קצת מכל דבר: אזורי עסקים, סופרמרקטים, מסעדות, בתי קפה, פאבים, גן החיות של פרידריכספלד, טירה עתיקה, מוזיאון המלחמה להיסטוריה של ברלין-קרלהורסט.
מחירי הלינה דומים לאלו במרזהן-הלרסדורף. אירוח חודשי בבית בן שלוש קומות (154 מ"ר) שנבנה ב-2021 יעלה 1498 יורו. דמי השכירות לנדל"ן למגורים ברובע נעים בממוצע בין 10 ל-12 יורו למ"ר לחודש.
רייניקןדורף - פיקניק בנמל
הרובע הפריפריאלי רייניקנדורף ממוקם בחלק הצפון מערבי של ברלין. רוב המחוז תפוס על ידי אזור תעשייה, יערות ואגמים. מצב זה משפיע על מחירי הנדל"ן ברובע, הם פחות גבוהים בהשוואה לרובעים האחרים של ברלין: מ-3000 יורו למ"ר בבניינים חדשים ו-2500–4500 - במלאי הדירות הישן.
קצב הבנייה נמוך: אין מספיק קרקעות פנויות לבניית מגורים.
מבין המראות, יש לציין את ארמון טגל ואת מרכז התרבות והבידור טגל נמל. כמה מתחמי מגורים ממוקמים על חופי האגמים ובאי הומבולדט. עלות דירה כאן עומדת בממוצע על כ-3400 אלף יורו למ"ר, שכירות - עד 10.35 יורו למ"ר. יש לציין כי אינדיקטורים אלו נוטים לעלות.
נדל"ן מסחרי: סיכונים ותכונות
ברלין (כמו גרמניה בכלל) מושכת משקיעים זרים על ידי גורמים כגון:
- יציבות ומזעור סיכונים - במשך עשרות שנים הכלכלה הגרמנית מתפתחת ללא משברים, קריסות במחירי הנדל"ן;
- סדר ועמידה בחוקים - כל המנגנונים הקשורים לרכישה, לניירת, להשכרה שלאחר מכן מותאמים לאוטומטיזם, אין אפליה או הגבלות למשקיעים זרים;
- צמיחה יציבה במחירי הנדל"ן (חשוב לתפוס את הרגע לפני שהמחירים מגיעים לשיא);
- זמינות - אפשר למצוא חפץ להשקעה, בתקציב של עד 100 אלף יורו, ריביות נמוכות על הלוואות. החשבון הממוצע למשקיעים רוסים הוא 200-300 אלף יורו לדירה.
נתונים סטטיסטיים מראים שאזרחים זרים לרוב משקיעים ב:
- משרדים - עקב העלייה בדמי השכירות ירדה הרווחיות ל-3-4% בשנה;
- נדל"ן קמעונאי - מביא עד 3-4% מההכנסה בשנה, אך ישנה מגמת ירידה ברווחיות;
- מחסן - עד 5-6% לשנה;
- דיור להשכרה בהמשך. עליית מחירי הדירות גרמה גם לעליית תעריפי השכירות, שבקשר אליה הרווחיות נעה בין 5 ל-7% מהרווח בשנה.
לפיכך, הנדל"ן המסחרי המשתלם ביותר להשקעה בברלין כיום מיוצג על ידי בנייני דירות: אני מתכוון לרכישת כל הבית בכללותו, דירות בקומה נפרדת או כניסה נפרדת.
המגמות העכשוויות בשוק הנדל"ן בברלין מצביעות על המשך גידול בתעריפי השכירות: עלייה בתהליכי הגירה, מחסור בדיור ושטחים פנויים לבנייה וגורמים נוספים לא יתרמו לירידתם.
מלאי הדיור הגרמני, כולל משני, נבדל בסטנדרטים ואיכות גבוהים. הסכמי שכירות ארוכי טווח (5 שנים ומעלה) מאפשרים חיזוי הכנסה של 5 עד 7% בשנה.
סוג נוסף של השקעה, משתלם יותר, אך גם בעל סיכון גדול יותר, הוא רכישת מגרשים לבניית בתים חדשים; עם העלייה בעלות הקרקע, הרווחיות של פרויקטים כאלה ירדה מ-18% ל-12% בשנה.
האפשרות האמצעית היא כאשר המשקיע, לאחר שלקח הלוואה, לאחר השלמת בניית דיור (במיוחד דירות קטנות של 20-30 מ"ר) אינו מוכר אותה. במקרה זה, הבית נשאר אצל המשקיע, שמשכיר את הדירות. ההלוואה ממוחזרת בשיעור נמוך יותר ושכר הדירה מכסה את כל תשלומי ההלוואה.
בואו נסכם
רכישת נדל"ן בברלין על ידי אזרחי חבר העמים, בהתחשב במצב השוק הנוכחי, היא השקעה הונית מבטיחה. ההיתכנות הכלכלית היא מעבר לכל ספק: המחירים בברלין עדיין לא הדביקו את שאר בירות אירופה, הכלכלה הגרמנית מתפתחת בהתמדה, וקיימת מדיניות של העדפת משקיעים זרים מהממשלה והבנקים.
בניין דירות יביא הכנסה מובטחת יציבה של 5-7% בשנה בהיעדר סיכונים, מכירת קוטג'ים - עד 12% במינימום סיכון.
בנוסף למרכיב הכלכלי, לבעלות על נדל"ן ברלין יתרונות נוספים: המגורים בברלין נוחים ונעימים, ולבעל נדל"ן קל יותר לקבל אשרת כניסה מרובה לגרמניה או אישור שהייה.
מחירי הנדל"ן בברלין תלויים ביוקרה של האזורים. האטרקטיביים ביותר הם Mitte, Charlottenburg, Grunewald, Zelendorf. רמת המחירים מושפעת מהקרבה למרכז ותקשורת תחבורתית, מועד בניית הדיור: עליית מחירים למבנים שנבנו לפני שנות ה-20. ואחרי 2021
