קניית קרקע בספרד: תכונות, מחירים, רישום

רכישת מגרש בממלכה הספרדית מושכת בעיקר את קטגוריית המשקיעים שרוצים לבנות בית או וילה נעימים, אם לא על החוף, אז איפשהו במקום נגיש. אבל האם כל האזרחים הזרים יכולים לקנות מגרש בספרד? ואיפה מוצאים מוכר קרקעות? בואו ננסה לענות על השאלות הללו ולהבין איך לקנות קרקע בספרד.

מה אומר החקיקה על זה

בניגוד למספר מדינות אחרות, החוק הספרדי אינו אוסר על רכישת קרקע על ידי אזרחים זרים. יתרה מכך, הם יכולים לעשות זאת באותם תנאים כמו התושבים. עם זאת, ישנם כמה ניואנסים:

• חלקת הקרקע חייבת להיות לא יותר מ-150 מטרים מחוף הים, שכן כל שטח החוף שייך לממלכה. לכן, בעת בחירת הקצאה, נניח, בקוסטה דל סול או בקוסטה בראווה, יש לוודא כי המרחק המצוין נשמר;
• בניית בתים אפשרית רק באותם מגרשים המיועדים לבנייה.

מכירת קרקע בספרד מוסדרת על ידי המסמכים הבאים:

• צו מלכותי 7/2015 מיום 30.10, המתייחס לקרקע השייכת לערים;
• החוק בדבר משקיעים, בינאום שלהם (14/2013 מיום 27.9);
• סעיף 132 לחוקה, הקובע כי רצועת החוף היא רכושה של ספרד ואינה ניתנת למכירה;
• חוק מיום 28 ביולי מס' 22/1988 המסדיר את מעמד קו החוף.

אילו סוגי מגרשים יש בספרד

מפה של פירוט השטחים לפי ייעוד ניתן לקבל מעיריית האזור בו מתוכננת הרכישה. על בסיס זה, ניתן לחלק את כל הקרקעות בארץ לשלוש קטגוריות:

1. סואלו אורבנו - אדמות עירוניות. הם מיועדים לפיתוח וכבר, ככלל, מכילים את התקשורת העיקרית: חשמל, מים וביוב. האתרים נמצאים בתוך ההתנחלויות.
2. Suelo Urbanizable - קרקע עירונית. המטרה העיקרית היא בניית הון. מיקומם אינו רק גבולות העיר, אלא גם השטחים הסמוכים לכפרים. אם אתר כזה נכלל בתוכנית העירונית, ניתן להעבירו לקטגוריה של עירוניים, לאחר קבלת אישור לכך מהמחלקה העירונית לאדריכלות.
3. סואלו רוסטיקו - אזורים המיועדים לחקלאות או אזורים שניחנו בעלי ערך ארכיאולוגי או היסטורי. בניית כל מבנים עליהם אסורה. כמו כן, לא ניתן להעביר את ההקצאה ל"עירוני" עד לאימוץ תכנית מתאר חדשה. בניית בניין אחד מותרת רק לחקלאי העוסק בעיבוד חלקת אדמה זו. אדמות משמעותיות מבחינה היסטורית וארכיאולוגית סגורות בדרך כלל לכל מבנים.

לכן, לפני רכישת אתר זה או אחר, כדאי לברר למה הוא מיועד.

כמה עולה מגרש בספרד

כאשר מתכוונים לרכוש מגרש ב-Javea או בפרבר של ברצלונה, כדאי להבין את סדר המחירים עבור קרקעות מסוימות. העובדה היא שהקצאות באותו גודל יכולות להיות שונות משמעותית בערכן.

ההבדל בתמחור נובע מכמה גורמים:

• מרחק מקו החוף. ככל שהאדמה תהיה רחוקה יותר מהחוף, כך היא תהיה זולה יותר;
• שְׁטִיחוּת. ספרד היא מדינה עם שטח הררי. המשמעות היא שמציאת שטח שטוח לבנייה אינה משימה קלה. אם יימצא, הוא יעלה פי כמה מאותה חלקה באזור סלעי;
• נוכחות של מבנים בשטח. אם יש כבר בית או וילה על הקרקע, הם ייכללו בעלות בהתאם. גם המטרה הפונקציונלית של המקרקעין חשובה - מסחרי או מגורים;
• מיקום חלקת הקרקע. לקרקע במורסיה, קטלוניה, מיחס ומדריד יש מרחקים שונים מהחוף. גם מעמדה של העיר עצמה חשוב. לדוגמה, רכישת מגרש במדריד תהיה התחייבות יקרה, בהתחשב בכך שזו הבירה. כך גם לגבי בירת קטלאניה ברצלונה - התיישבות בפרבריה תדרוש תקציב לא מבוטל.

הטבלה מציגה את העלות המשוערת של מגרשים באזורים שונים של הארץ:

אילו הוצאות ייגרמו בעת ביצוע עסקה

השווי הכולל של חלקת הקרקע אינו מוגבל רק לסכום שיצוין בחוזה. אם כישורי השפה הספרדית של הקונה נמוכים מדי, תצטרך להיעזר במתרגם. שירותיו משולמים בנוסף.

אדם נוסף, שהעסקה לא תסתדר בלעדיו, הוא נוטריון. ברוב המקרים הוא גם רשם ממלכתי, שיצטרך לרשום את עובדת הכניסה לבעלות בפנקס המקרקעין. גובה ההוצאות עבור שירותיהם של אנשים אלו יהיה תלוי בשווי החפץ.

כל התשלומים, כולל נוטריון ורישום מדינה, בדרך כלל אינם עולים על 1000 יורו.

עוזר בדמות עורך דין לא יהיה מיותר. אדם זה ייקח לידיו את התמיכה המלאה בעסקה, יבדוק את הסטטוס וההיתרים לאתר. אם יש לבצע רכישה באמצעות חברת מתווך, שירות זה כלול לרוב בשירות. אבל אז תהיה מוכן לשלם את העמלה. חברות רבות גובות בין 20 ל-50% מסכום החוזה.

איזה מיסים יש לשלם

לאחר שבחרתם חלקת קרקע על שפת הים או בכל חלק אחר של הארץ ולאחר בדיקת כל מאפייניו החשובים, תוכלו להמשיך לחישוב תשלומי המס. ערכם נקבע לחלוטין לפי הערך הקדסטרלי של ההקצאה.

אז למה אתה צריך להיות מוכן:

• אם המוכר הוא ישות משפטית. במקרה זה תצטרכו לשלם 21% מע"מ, שכן מדובר ברכישת נכס חברה. אליו צריך להוסיף את IAJD - תשלום מס לאוצר. גודלו הוא כ-1%. מחוון זה עשוי להיות שונה באזורים שונים. לדוגמה, בקטלוניה זה 1.5%;
• המוכר הוא אדם פרטי. במקרה זה, במקום מע"מ ו-IAJD, משלמים אגרה עבור העברת הבעלות בקרקע - מה שנקרא ITP. גובה התשלום תלוי גם באזור. המדד נע בין 6 ל-10%. לדוגמה, בקטלוניה זה 10%, אבל במדריד רק 7%. בהתאם, ניתן למצוא את גובה המס באזור בו נמצא האתר ובו תושלם העסקה.

יש לזכור כי אם תחל הבנייה במקום במהלך השנה הקרובה, עלות המתקן תגדל ב-8%.

יש לזכור גם שבספרד אסור לכרות יער, גם אם הוא נמצא במקצה האישי שלכם.

כדי להימנע מקנס גדול, יש לתאם פעולות אלו עם הנהלת העירייה.

איך הליך הרכישה

לאחר שהחלטתם על האתר, עליכם לבקש עבורו את המסמכים הבאים:

1. חלץ ממרשם זכויות הקניין לקבלת מידע על הבעלים. לדוגמה, אם חפץ הוא ירושה של מספר אנשים בו זמנית, תנאי הרישום של העסקה עשויים לעלות משמעותית.
2. מידע על נוכחות או היעדר התחייבויות חוב (לדוגמה, משכנתא).
3. הוכחת תשלום ארנונה.
4. מספר קדסטרלי ורישום.
5. מידע על ייעוד הקרקע.
6. מידע על הגבלות אפשריות על בנייה או ניכור אם האתר ממוקם בסמוך לכביש או רצועת יער.
7. זמינות הקלות לקרקע.למשל, אתה נכנסת לבעלות, אבל התברר שהשטח הזה תמיד היה מקום שבו נהגו לפרות ותושבים מקומיים ביקשו לעזוב אותו ככזה, או שהם החליטו להניח צינור גז דרך הקטע הזה.
8. טופוגרפיית חלקת קרקע.

אם אתם מתכננים לבנות בית, חשוב להתייעץ עם אדריכל לפני הקנייה. העובדה היא שבספרד יש נורמות המשפיעות על מספר הקומות של מבנים, אלמנטים דקורטיביים, צבע הקירות בחוץ, חומרי קירוי ואפילו גדרות.

אם אתה בר מזל לקנות מגרש במחיר זול, אתה צריך להבין מה הפרמטרים של האובייקט העתידי צריכים להיות, האם יש מגבלות על גובה הבניין באזור זה.

לתקשורת יש חשיבות רבה. אם תצטרך לאכזב אותם, זה יוביל להוצאות רציניות.

כדי להשלים עסקה, הקונה יצטרך:

1. דַרכּוֹן.
2. חשבון באחד מהבנקים הספרדיים.
3. מספר זיהוי אזרח זר (NIE), המונפק בתחנת המשטרה על בסיס דרכון זר.

יש לדאוג מראש לפתיחת חשבון, שכן הספרדים אינם נוטים לבצע עסקאות במזומן.

בשלב הראשון נחתם חוזה ראשוני ומשולם פיקדון. החוזה העיקרי נכרת בנוכחות נוטריון והצדדים לעסקה. לאחר מכן, האתר נרשם מחדש במרשם וכל העמלות משולמות.

סוף כל סוף

ניתן להפוך לבעלים של קרקע בממלכה הספרדית באותם תנאים החלים על רכישת מקרקעין. זרים בעניין זה נהנים מזכויות שוות עם התושבים. הדבר העיקרי שיש לתת עליו את הדעת הוא מעמדה של חלקת הקרקע, שכן לכל המגרשים בארץ ייעודים שונים, ולא תמיד ניתנת אפשרות לבנות עליהם. מחירי הקרקע תלויים באזור, הקלה, שטח ומרחק מהים. זאת ועוד, הערכת העלות הסופית צריכה לכלול גם מיסים ושירותים של נוטריון ועורך דין.