המוזרות של שוק הנדל"ן הספרדי היא נוכחותו של פלח מיוחד הנשלט על ידי מוסדות פיננסיים מקומיים. מדובר בחפצי מקרקעין מעוקלים וממושכנים שנתפסו אצל מי שלא משלמים כהחזר חוב. רכישת דיור כזה נחשבת להשקעה הרווחית ביותר של כסף. כיצד לקנות נכס מבנק בספרד, נשקול להלן.
מהו נכס משכנתא ספרדית
כאמור לעיל, מקרקעין מבנק הם בטחונות, שנתפסו אצל חייבים בהלוואות לכיסוי התחייבויות חוב. מאיפה הגיע פלח כזה בשוק? העובדה היא שבימי טרום המשבר מגזר הבנייה בארץ התפתח בקצב מהיר. דיור ספרדי היה מבוקש, מספר רב של עסקאות רכישה ומכירה נסגרו מדי יום והונפקו הלוואות משכנתא רבות.
גלי המשבר שכיסו את האיחוד האירופי הביאו לקריסת השווקים הפיננסיים, עלייה במספר האזרחים המובטלים, שמשמעותה עלייה במספר הפורעים בהלוואות. כפיצוי על ההפסדים שנגרמו, החלו הבנקים לתפוס בטחונות מהלווים ולמכור אותם בעלות מופחתת. מאחר שהיו חייבים רבים, תרם מספר החפצים שנתפסו ליצירת פלח שוק שלם.
כיום מוצעות למכירה לא רק דירות בשוק המשני, אלא גם דירות חדשות, שכן ניתנו הלוואות רבות למתחמי מגורים בהקמה.
למרבית הבנקים הספרדיים יש כבר בטבלת כוח האדם מחלקת נדל"ן משלהם, העוסקת במכירת הרכוש שנתפס.
המאמר "קנה נדל"ן בספרד" יעזור לך ללמוד בפירוט את הליך רכישת דיור במדינה זו ולא רק מבנקים.
יתרונות וחסרונות של נדל"ן ממושכן בספרד
לפני רכישת נדל"ן ממושכן, כדאי לשקול את כל היתרונות והחסרונות של עסקה כזו. בואו נציין את היתרונות של רכישה כזו:
- עלות מופחתת של חפצים. נדל"ן כזה נמכר בהנחה של 30-40% מהמחיר המקורי. לפעמים ההנחה מגיעה ל-80%.
- מימון על ידי רוב הבנקים לרכישת נדל"ן ממושכן, כלומר רישום הלוואת משכנתא לקונה. בשל כך, המוסד הפיננסי לא רק מוכר את הדירות שנעצרו, אלא גם מעניק החזר מלא במקרה של אי תשלום, שכן עלות הדיור כאמור תגדל משמעותית בעוד מספר שנים.
- אפשרות מיקוח. למרות העובדה שהמוכר הוא ארגון אשראי, איש לא ביטל את המיקוח להוזלת עלויות. ניתן לרכוש דיור בעלות נמוכה, גם תוך התחשבות בצורך בתיקונים. ככלל, המחירים הראשוניים המתפרסמים גבוהים במעט מאלה שבהם הבנק מוכן למכור את הנכס.
חשוב להיות מודעים לחסרונות של רכישה כזו. הערכה של החסרונות הקיימים תאפשר לכם להחליט האם כדאי בכלל להסתבך עם נדל"ן בנקאי. ההיבטים השליליים של העסקה כוללים את הדברים הבאים:
- כמעט כל הנדל"ן הבנקאי דורש שיפוץ, לרוב גימור הוני. זו אחת הסיבות להוזלת עלות הדיור.
- לרוב, 100% מימון של הרכישה מהבנק משמעו העלאת שיעור ההלוואה.
- מכירת נדל"ן במשכנתא, הבנק מוכן לעסקה רק בתנאי שהלקוח יקבל הלוואה בין כתליו, אם כי התנאים במוסד אשראי אחר עשויים להיות משתלמים יותר.
- הבעלים החדש יצטרך לענות על החובות הקיימים על חשבונות השירות. כאשר נושא המשכון נתפס יש לבטל את כל החשבונות האישיים, אך בפועל לא תמיד כך הדבר.
- היכולת לרכוש מקרקעין רק תוך שמירה על מעמדו המשפטי. למשל, אם מדובר בדירה, היא יכולה לשמש רק כחלל מגורים. כדי לא להיכנס לבלגן, במהלך העסקה, כדאי ללמוד היטב את תנאי הסכם הרכישה והמכירה.
למה אתה צריך לשים לב
לפני רכישת דירה בבנק, מומלץ לברר:
- האם המצב הטכני של המקום תואם את הסטנדרטים של המדינה?
- האם יש חוב על חשבונות שירות.
- איכות השירותים הניתנים, בעיות קיימות באספקת מים, חשמל וכו'.
- האם הבעלים הקודם נכנס למחלוקות בנוגע לשיקום או שיפוץ דיור. אם התקיימו מחלוקות כאמור, יש לברר האם הן הושלמו, לטובת מי. העובדה היא שכאשר רוכשים שטח מגורים, הבעלים החדש יצטרך להתמודד עם כל חילוקי הדעות הקיימים עם סוכנויות ממשלתיות.
היכן לקנות נכס בבטחון
ישנן מספר דרכים לחפש נדל"ן ממושכן. ראשית, כדאי לפנות ישירות למשרד התיווך או להיכנס לאתר האינטרנט שלו. עם זאת, בנוסף לפורטלים של סוכנויות בספרד, ישנם משאבים שבהם אין קישור למשרד תיווך ספציפי. הם מציגים חפצים מדירות מטרופולין ועד בתים באי גראן קנריה. כמו כן יש פרסומות מאנשים פרטיים.
בין האתרים הפופולריים:
- www.idealista.com - יש את המספר הגדול ביותר של הצעות;
- www.fotocasa.es הוא האתר השני הפופולרי ביותר לחיפוש נכסים;
- www.habitaclia.com - מבוקש בקרב הקטלאנים, שכן רוב המודעות המוצגות הן מברצלונה, ג'ירונה וטרגונה.
עם זאת, נדל"ן בנקאי לא ניתן למצוא בכל מקום. לצפייה בכל ההצעות של מוסדות פיננסיים יש לפנות לאתרי הבנקים. הנה כמה מהם:
- סנטאנדר,
- בנקריה,
- BBVA,
- בנקו פופולרי,
- IberCaja,
- ליברבבנק,
- LaCaixa,
- קג'מאר,
- בנקיה,
- Ваnkinter.
כמו כן, ניתן לפנות לסניף הבנק בו ניתן לקבל ייעוץ לגבי חפצי הנדל"ן הממושכנים הקיימים בשוק.
הליך רכישת מקרקעין ממושכן
הליך רכישת נדל"ן ממושכן בספרד מורכב מהשלבים הבאים:
- חפש אובייקט מתאים.
- פתיחת חשבון בנק.
- הזמנת הדירה הנבחרת. כיוון שיש להוציא את החפץ ממכירה כדי שלא ייחשב בעיני רוכשים אחרים, יש לשלם פיקדון של 5-10% מעלות הדיור. סכום זה אינו ניתן להחזר עם החלטה על ביטול העסקה.
- סיום הסכם מכר ורכישה ראשוני. ההסכם מהווה ערובה לכך שהעסקה תתבצע במסגרת ההסכמות שהושגו.
- קבלת N.I.E. - מספר זיהוי של זר. שום עסקה בספרד לא אפשרית בלעדיה. נדרש לא רק לרכוש דירה, אלא גם לרכוש רכב. ניתן לקבל את המספר בתחנת המשטרה במקום רכישת הנכס. הבקשה להקצאת N.I.E מוגשת באופן אישי וגם נאמן יכול לקבל את המסמך. אם המבקש נשוי, עדיף להנפיק נ.י.ע לשני בני הזוג בבת אחת. הליך הרישום אורך 2-14 ימים.
- כאשר משתמשים בכספים שאווים, ניתנת משכנתא.
- בהיעדר הלוואה, ניתן להמשיך מיד באישור הנוטריוני של העסקה. הנוטריון מכין את חוזה המכר ובודק את טוהר המידות המשפטי של החפץ. זה בדרך כלל לוקח 1-3 ימים, אבל בקניית נכס בבנייה, ניתן להגדיל את התקופה.
- החתימה על שטר המכר. הצדדים לעסקה הם הקונה והבנק כמוכר. הכל צריך להתקיים בנוכחות נוטריון. אם הרכישה מתבצעת באמצעות הכספים שלך, תשלום מלא מתרחש בשלב זה. העסקה סגורה ביורו.
- רישום בפנקס המקרקעין. יש לעשות זאת במהלך החודש הראשון לאחר הרכישה. כדי להירשם אתה צריך:
- לפנות לפנקס הנכסים הספרדי (Registro de Propiedad);
- למלא טופס מיוחד;
- לשלם את האגרה עבור פעולות הרישום (כ-2% מערך הנכס);
- להגיש קבלה על תשלום ל-Registro de Propiedad.
התהליך אורך כשעה. לאחר מכן, תוך חודש, מונפקת לבעל הנכס Nota Simple - מסמך המאשר את הבעלות.
הליך רכישת חפץ נדל"ן מסחרי שונה במקצת. עוד על כך תוכלו לקרוא במאמר "נדל"ן מסחרי בספרד".
חבילת מסמכים
בכל שלב של העסקה, יידרש סט מסוים של מסמכים. אז כדי לקבל N.I.E אתה צריך:
- שאלון שמולא בשני עותקים (הונפק על ידי המשטרה);
- שני תצלומים בגודל 3 על 4 ס"מ;
- עותקים של כל דפי הדרכון הזר (נדרשת ויזה בתוקף);
- עותק של חוזה המכר המקדים;
- מסמך המאשר את תשלום הפיקדון;
- אישור בנק על נוכחות חשבון עו"ש, המאחסן כספים לרכישה.
הנוטריון יצטרך:
- דרכון של הקונה;
- I.E של הקונה;
- הסכם ראשוני;
- פרטי בנק כמוכר.
בעת הגשת בקשה לפנקס הנכסים הספרדי, עליך להגיש:
- דַרכּוֹן;
- חוזה מכר חתום;
- בקשה שניתן להוציא במקום;
- קבלה מס.
בעת רישום משכנתא חבילת המסמכים תהיה גדולה יותר.
מחירי נדל"ן
המחירים לדיור במשכנתא תלויים במספר גורמים: האם הבית ממוקם על חוף הים, האם התשתית מפותחת, האם האובייקט מתאים למגורים. בנוסף, נלקח בחשבון אזור המיקום. ככלל, אין הרבה נדל"ן מובטח באזורי תיירות והוא יקר יותר.
לדוגמה, העלות הממוצעת של דירת חדר בטנריף היא 210,000 אירו, דירת שלושה חדרים היא 390,000 אירו. בברצלונה, דירת חדר אחד תעלה 110,000 אירו בממוצע, דירת 2 חדרים - 138,000 יורו, דירת 3 חדרים - 192,000 יורו. דיור מדריד דומה בשטח (35-40 מ"ר) עולה 100,000, 120,000 ו-180,000 יורו, בהתאמה. טורבייה נחשב לאחד מהמחוזות הספרדיים הזולים ביותר. שם, דירות כאלה יעלו 65,000, 75,000 ו-90,000 אירו.
בעיירת הנופש פלמה דה מיורקה, עלות דירת חדר אחד תהיה בממוצע 115,000 אירו, דירת 2 חדרים - 180,000 אירו. וילה תצטרך לשלם כמיליון אירו. נדל"ן יקר באיביזה. למשל, דירת 3 חדרים תעלה בממוצע 750-800 אלף.
אבל עיירת הנופש אליקנטה מציעה מחירים חסכוניים למדי. ניתן לרכוש כאן דיור של חדר אחד ב-120,000, ודירות שני חדרים - ב-140-150,000. אתה יכול ללמוד בפירוט את האפשרויות לרכישת בית באתרי נופש ספרדיים על ידי קריאת המאמר "נדל"ן בספרד ליד הים.
מיסי מקרקעין בספרד
יש לזכור כי רכישת מקרקעין ספרדיים מלווה בתשלום מיסים. זה חל על תושבי המדינה וזרים. זאת ועוד, שני הצדדים לעסקה מעבירים עמלות לאוצר המדינה - הן הקונה והן המוכר. נדל"ן מובטח לא היה יוצא דופן.
ראשית, על הקונה לשלם מע"מ, אך זה חל רק על רכישת חפצים חדשים. שיעור המס עומד כיום על 10%.
בקניית דירה בשוק המשני, הקונה משלם מס על העברת הבעלות. יש לעשות זאת תוך חודש לאחר החתימה על השטר, אחרת הנכס לא יירשם בפנקס הנכסים.
בשנת 2021, שיעור המס נע בין 6 ל-10% ותלוי באזור.
המוכר מחויב בתשלום מס הכנסה אישי ומס רווחי קרקע. הנושא נדון ביתר פירוט במאמר "מס רכוש בספרד".
מכירת נדל"ן ממושכן ספרדית
שלב חשוב במכירת נכס הוא קביעת שווי השוק של החפץ. על כך המוכר מזמין ומשלם עבור הערכה מקצועית של דירה, דירה או וילה. לאחר מכן תוכל להתחיל בפעילויות כדי למצוא קונה פוטנציאלי.
רק לבעלים הישיר או לנאמן יש זכות למכור מקרקעין. ייפוי הכוח לעסקה חייב להיות מאושר על ידי נוטריון.
לאחר מציאת קונה, נערך חוזה מכר ראשוני והסכם פיקדון. מכירת נכס שיש עליו שיעבוד היא בלתי אפשרית, יש להסירו. מידע שימושי נוסף תמצא בפרסום "כיצד למכור נכס בספרד".
שאלות נפוצות
האם זה נכון שנדל"ן ממושכן בספרד דורש תיקונים גדולים?
כמובן שלא ניתן לומר זאת על כל החפצים, אולם רוב הדירות והבתים השייכים לאזרחים מן השורה נמצאים במצב מצער. זו אחת הסיבות לירידת שווי השוק. לדוגמה, באתר הנופש של בלנס, אתה יכול לקנות דירת שני חדרי שינה ב-€ 130,000, בעוד דיור במצב מצוין יעלה € 250,000.
האם ניתן לקבל אישור שהייה בקניית נדל"ן?
נושא זה מדאיג זרים רבים, כי היתר שהייה הוא הצעד הראשון לקראת קבלת היתר שהייה קבוע בספרד. התשובה היא כן, אך אישור שהייה ניתן לקבל רק בקניית נדל"ן בשווי חצי מיליון יורו. יחד עם זאת, לא רק לבעלים, אלא גם למשפחתו תהיה הזכות למגורים ארעיים.
האם ניתן להתמקח עם הבנק בקניית דירה למשכנתא?
הוזלת מחירי הנכסים בהסכמה אפשרית. בתחילה, המוסד הפיננסי מנפח את הערך רק לצורך מיקוח. בנוסף, הבנק מעוניין במכירה מהירה של החפץ. התמדה של הקונה תאפשר רכישת דיור, למשל, בבנידורם, כלומר בקו הים הראשון, בפחות מ-200 אלף אירו.
מסקנות
במהלך השנים האחרונות הפכה מכירת דירות ממושכנת לפלח נפרד בשוק הנדל"ן. בנקים רבים הכניסו מבני נדל"ן למדינתם, מכיוון שהביקוש לנכס כזה הוא גבוה ביותר, במיוחד בקרב זרים. מי לא רוצה לקנות בית אי שם בוולנסיה בהנחה של 30-40% מהמחיר?
רכישת בטחונות היא משימה לא קלה, אבל די ניתנת לביצוע. העיקר הוא הזמינות של הכמות והזמן הנדרשים להליך.
