איך לקנות נכס בטורקיה

הרפובליקה של טורקיה היא מדינה עם כלכלה מתפתחת במהירות, פוטנציאל פנאי רב עוצמה ומצב סביבתי נוח. רכישת נכס בטורקיה היא אחת הדרכים לבצע השקעה משתלמת. המחירים עבורו זמינים עבור מהגרים ממדינות חבר העמים. כמו כן, הליך רכישת מקרקעין פושט בשנים האחרונות.

איזה סוג של נדל"ן ניתן לקנות בשטח הרפובליקה של טורקיה

זרים רבים שביקרו באתרי נופש טורקיים חושבים לפתוח עסק במדינה זו. זרם גדול של תיירים לאורך כל השנה, תנאי אקלים ייחודיים, חקיקה נאמנה לזרים - כל זה תורם לניהול מוצלח של העסק שלך.

בהתאם לכיוון העסק, תצטרך לרכוש נדל"ן מסחרי מסוים. קטגוריה זו כוללת קרקע ואת סוגי הנחות הבאים:

• מִשׂרָד;
• מלון;
• מִסעָדָה;
• מִסְחָר;
• מַחסָן;
• מוּסָך;
• תַעֲשִׂיָתִי.

נדל"ן מסחרי שנרכש על ידי זר בשטח הרפובליקה של טורקיה יכול להיות בבעלותו כאדם פרטי - אין צורך לרשום את החברה שלך.

למי שמעוניין לעבור לארץ למגורי קבע או שיש לו מקום לחופשה משפחתית שנתית, הפתרון הטוב ביותר יהיה רכישת נדל"ן לא מסחרי. זה:

• בתי מגורים פרטיים;
• וילות על חוף הים;
• קוטג'ים למרגלות ההרים;
• דירות (נדל"ן סטנדרטי ויוקרתי בטורקיה).

ראוי לציין כי בשנת 2021 הופיע בארץ חוק לפיו רק לגורמים משפטיים בעלי רישיון לפעילות מסוג זה יש זכות להשכיר חפצים להשכרה לטווח קצר (למשל יומית). שבו:

• על ישות משפטית זו לנהל חלק מהבניין שבו מושכרים כל החדרים או את כולו;
• ניתן לעצב את החפץ ל-30 חדרים לפחות;
• על הבניין לקבל מעמד של מלון דירות עם כל מרכיבי התשתית הדרושים;
• ישות משפטית צריכה להיות רשומה במשטרה, בעלת גישה למערכת רישום התושבים.

לטענת הרשויות המקומיות, אימוץ חוק זה היה הכרחי כחלק מהתוכנית למלחמה בטרור. בתים פרטיים ודירות להשכרה נשכרו לרוב על ידי פושעים.

לאנשים זרים יש זכות להשכיר בתים ודירות:

• לטווח ארוך (לשם כך יש לחתום על חוזה עם השוכר ואישור נוטריוני למשך 12 חודשים לפחות, והוא עצמו חייב להיות רשום בכתובת זו);
• באמצעות חברת ניהול (יש להעביר את הנדל"ן שלך בניהול של חברה טורקית שיש לה רישיון להשכרת דיור לאורחים).

אתה יכול לקנות נדל"ן בטורקיה מיזם או בשוק המשני. מקובל כי רכישת נדל"ן בשוק הראשוני משתלמת יותר מאשר בשוק המשני. אחרי הכל, ללקוח יש הזדמנות לבחור בדיוק את הפריסה המתאימה לו לחלוטין, לבצע תיקונים בעצמו. כמו כן, מבנים חדשים טורקיים מודרניים נבדלים על ידי חומרים באיכות גבוהה יותר מאשר בניינים שנבנו קודם לכן, מה שאומר שהם אמינים יותר.

המצב הנוכחי בשוק הנדל"ן הטורקי

שוק הנדל"ן בטורקיה מאופיין בעלייה באחוז מכירות הנדל"ן לזרים מאז 2021. לא פחות מכל, זה הוקל על ידי ביטול מה שנקרא עקרון ההדדיות.

אם לדיור או לנדל"ן מסחרי קודם לכן בשטחה של הרפובליקה של טורקיה הייתה הזכות לרכוש רק אזרחים של אותן מדינות שבהן הטורקים הורשו לקנות נדל"ן, אז משנת 2021 הוסרה הגבלה זו ברמת החקיקה.

על פי החוק החדש, האיסור על רכישת נדל"ן בטורקיה חל רק על אוקראינים ורוסים ועל אזור חוף הים השחור של טורקיה: הערים סינופ, סמסון, טרבזון, טוקאט, זונגולדאק, ג'ירסון, קראבוק, Gumyuchkhane, Kastamonu, Rize, Ordu, Artvin, Amasya, Bolu, Bartin, Duzce, Chorum, Bayburt.

מינואר עד נובמבר 2021, מספר הבתים והדירות שנמכרו לזרים בטורקיה עלה על 35,000, על פי מידע שסופק על ידי הסוכנות הלאומית לסטטיסטיקה הטורקית TurkStat. במהלך נובמבר 2021 בלבד, אזרחי מדינות אחרות רכשו כאן 4,672 חפצים.

הנכס הפופולרי ביותר היה באיסטנבול. בנובמבר 2021 נמכרו כאן 1,922 חפצים לקונים זרים. לשם השוואה: באנטליה - 797 חפצים, בבורסה - 301 חפצים. המספר הגדול ביותר של עסקאות היה עם עיראקים, איראנים ורוסים.

מנגד, בנובמבר 2021 חלה מגמת ירידה באחוז מכירות המשכנתא של הנדל"ן בטורקיה (זרים קיבלו את הזכות לרכוש נדל"ן במדינה זו במשכנתא עוד ב-2007). מספר המכירות בתקופה זו ירד ב-85.7% והיוו באופן כללי 5.9% מסך הנכסים הנמכרים.

תחילת 2021 התאפיינה ביציאת יזמים לשווקים אחרים עקב ירידת ערך הלירה והתכווצות השוק המקומי וכן עליית מחירי הנכסים.

כדי לעורר את רצונם של לקוחות לקנות בית (או דירה) בטורקיה, הודיעו בנקים מקומיים של המדינה (Ziraat Bank, VakıfBank, Halkbank) על הפחתה בריביות המשכנתא ב-2021.

כך, לרוכש נדל"ן בשווי של עד 500 אלף לירה (שווה ערך ל-93.7 אלף דולר) תוצע ריבית חודשית של 0.98% וכן תקופת פדיון של 120 חודשים.

מס רכוש בטורקיה

ברפובליקה של טורקיה, יש צורך לשלם מס חד פעמי בעת קנייה ומכירה של חפץ, וכן מדי שנה בתהליך הבעלות עליו. בעת השלמת העסקה על המוכר והקונה לשלם באופן כללי 3.3% משווי הנכס, כלומר 1.65% כל אחד.

אז בעל הנכס חייב לתרום מדי שנה לקופת המדינה בין 0.1 ל-0.6% מערכו. התעריף המדויק תלוי בסוג הנכס ובאזור בו הוא נמצא:

סוג נכס	בהתנחלויות מחוזיות,%	שיעור המס בהתנחלויות גדולות ונופש,%
חפץ למגורים	0.1	0.2
חפץ מסחרי	0.2	0.4
מגרש ללא היתר לעבודות בניה	0.1	0.2
מגרש עם אישור לביצוע עבודות בנייה	0.3	0.6

לפיכך, זר המתכנן לרכוש וילה באלניה, אנטליה, איסטנבול וערים נוספות בהן הביקוש לנדל"ן גבוה במיוחד צריך להיות מוכן לכך ששיעור המס עבורו יוכפל. מס מקרקעין משולם פעמיים בשנה - הסכום מתחלק לחלקים שווים.

היכן לחפש מודעות נדל"ן

ניתן לרכוש נדל"ן בטורקיה בעצמכם, או לבקש עזרה מעובדי סוכנויות מיוחדות המציעות שירותי מתווך במכירה ורכישה של דיור ונכסים מסחריים.

למי שהחליט לקנות נדל"ן ללא מתווכים יש מספר דרכים למצוא אפשרות מתאימה:

• באמצעות חברים המתגוררים בשטח הרפובליקה של טורקיה;
• במדיה המודפסת (עיתונים, חוברות נושאיות);
• באינטרנט על לוחות הודעות ופלטפורמות פרסום (לדוגמה, yana-property.com, ee24.ru וכדומה);
• באתרים מיוחדים. אתר הנדל"ן הטורקי הפופולרי הוא www.vestaestate.com/about.

למי שרוצה לחסוך זמן אישי, האפשרות הטובה ביותר היא שיתוף פעולה עם סוכנות מתווך מיוחדת. בין החברות המפורסמות והמוכרות ביותר ניתן למנות את Arbat Homes, Sinan Group, Ataberk Estate.

כדי לחסוך בעמלת המתווך, אתה יכול לפנות ישירות למפתח טורקי. בין האמינים ביותר: Ağaoğlu, Sınpaş Gyo, Dap Yapı, Tepe Inşaat, Torunlar Gyo, Folkart, Sur Yapı, NEF, Emlak Konut Gyo, Teknık Yapı.

הליך רכישה

זר המתכנן להפוך לבעלים של נדל"ן בשטח הרפובליקה של טורקיה בשנת 2021 צריך להכיר את הליך רישומו. הליך רכישת דירה בטורקיה (או חפץ אחר) כולל את השלבים הבאים:

1. חתימה על הסכם דו צדדי בין הקונה למוכר. המסמך מנוסח בשתי שפות: טורקית ושפת המדינה של מדינת הקונה. כדי לחתום על החוזה, זר יזדקק רק לדרכון הזר שלו. המוכר מחויב לצרף למסמך תעודה המאשרת את בעלותו על החפץ (TAPU). לפני סיום עסקה בנושא מקרקעין משני, כדאי לשאול את מחלקת הקדסטר אם יש לה היסטוריית חובות. אם נרכש נכס חדש שנבנה, חשוב להיות בטוחים שליזם יש רישיון לבצע את פעילותו. על הקונה לשלם מיד פיקדון שהוא 5 עד 10% משווי הנכס הכולל. במקרה של ביטול העסקה לא ניתן החזר הפיקדון.
2. קבלת מספר מס יחיד (TIN) בטורקיה. רישום מקרקעין בלתי אפשרי בלעדיו. כדי לקבל TIN, על קונה זר בעל דרכון זר לפנות למשרד המס המקומי, לערוך בקשה ולהמתין מספר דקות עד שיקבל מספר.
3. פתיחת חשבון בבנק טורקי. לשם כך, זר צריך להציג דרכון, דרכון פנימי עם רישיון שהייה ו-TIN שהושג בטורקיה. אין צורך לשים כסף על חשבון זה מיד. זה יהיה נוח לשלם את העסקה עם זה, ולאחר מכן לשלם באופן קבוע חשבונות שירות.
4. תשלום עבור העסקה. ניתן לעשות זאת בהעברות כספים בנקאיות או במזומן, באופן מיידי במלואו או בחלקים (בהתאם למפורט בחוזה). אם ההעברה נשלחת ממוסד בנקאי ברוסיה, ייתכן שיידרש חוזה מכירה.
5. קבלת תעודת בעלות על החפץ (TAPU). לאחר תשלום מלא של העסקה והמיסים, על הצדדים להגיע למחלקת הקדסטר, שם מתבצעת העברת הבעלות מהמוכר לקונה.

לאחר קבלת תעודת TAPU, הבעלים החדש של המתקן יכול להתקשר בחוזים עם חברות שהן ספקיות של שירותים.

כמה עולה לגור בטורקיה

השאלה כמה עולה דירה בטורקיה (או סוג אחר של דיור) מעניינת קונים זרים פוטנציאליים רבים. המחירים הממוצעים לשנת 2021 מוצגים בטבלה למטה.

סוג נכס	המחיר בדולרים	מחיר ברובל
דירה בבניין חדש	1,050 (ל-1 מ"ר)	70 372 (עבור 1 מ"ר)
דירה למכירה חוזרת	800 (עבור 1 מ"ר)	54,163 (עבור 1 מ"ר)
בית פרטי (קוטג')	300 000	19 556 338
פנטהאוז (וילה)	600 000	39 801 501

מאז תחילת 2021, מחירי הדיור ברפובליקה של טורקיה עברו שינויים. אז, דירות בממוצע עלו ב-4.22% (ב-3.82% - משניות, ב-4.63% - בבניינים חדשים). להיפך, ערך הבתים הפרטיים ירד ב-0.61%.

אזורים פופולריים ומחירי נכסים

מבחינת ביקוש לנדל"ן מזרים, כמו בעבר, איסטנבול מובילה. העלות הממוצעת של 1 מ"ר בעיר זו היא כ-2.8 אלף דולר, ובאחד הרובעים הפופולריים שלה, בשיקטאש, מ-4.2 אלף דולר.

אזרחים רוסים רבים מעדיפים לרכוש נדל"ן בערי נופש כגון אנטליה, בורסה, מרמריס, פטייה, מרסין, קמר, אלאניה:

• לדוגמה, באלניה ובאנטליה, 1 מ"ר הוא זול - ממוצע של 700-800 דולר.
• ניתן לרכוש דיור משני באנטליה תמורת 500-600 דולר ל-1 מ"ר.
• האפשרות החסכונית ביותר היא רובע מחמוטלר באלניה. כאן מחירי דירות בשוק המשני מתחילים מ-400-500 דולר ל-1 מ"ר.
• בבורסה, מרסין, קמר, עבור 1 מ"ר תצטרך לשלם החל מ-1.1 אלף דולר, במרמריס, פטהייה - מ-1.2 אלף דולר.

מי שרוצה לרכוש מלון בטורקיה ימצא את המיני-מלון הזול ביותר באזור מרמריס באלניה. המחיר הממוצע של מוסד כזה הוא כ-1.1 מיליון דולר. מלון שלושה כוכבים בקמר עולה בערך אותו דבר.

ניתן לרכוש מלון במרכז אלניה ב-11-19 מיליון דולר (תלוי באזור ובמספר הכוכבים).

האם ניתן לקבל אישור שהייה או אזרחות טורקית ברכישת נדל"ן

זרים שבבעלותם נדל"ן בשטח הרפובליקה של טורקיה יכולים להגיש בקשה להיתר שהייה לטווח קצר (אישור שהייה). עלות החפץ לא משנה.

גם מי שיש לו דירות יוקרה או דירה על שפת הים וגם מי שרכש דיור משני עירוני זול יכול להגיש בקשה להיתר מגורים. במקרה זה ניתן היתר שהייה לתקופה של 12 חודשים. לאחר פקיעת התוקף שלהם, יש לחדש את הסטטוס.

אם מספר אנשים מבקשים היתר שהייה (למשל בעל, אישה, ילדים), יש לרשום את כולם בתעודת הבעלות על הנכס.

אם הנכס רשום רק עבור האישה, שאר בני המשפחה יצטרכו להגיש בקשה לאישור שהייה משפחתי.

לאחר מגורים בטורקיה במשך 5 שנים, אתה יכול להגיש בקשה לאזרחות. זר יכול לקבל דרכון טורקי אפילו מהר יותר - בשביל זה אתה צריך לקנות נדל"ן בשווי של מעל 250 אלף דולר ולהחזיק אותו במשך 3 שנים.

קונים שהשקיעו יותר ממיליון דולר בנדל"ן טורקי זכאים להגיש בקשה לאזרחות של מדינה זו באופן מיידי.

האם זה הגיוני לקנות נכס בטורקיה

האם כדאי לקנות דירה בטורקיה היא שאלה שמדאיגה אוקראינים רבים, רוסים, אזרחי קזחסטן ושאר מדינות חבר העמים שרוצים לבצע השקעה רווחית בחו"ל. לדברי מומחים, היקף מכירות הנדל"ן לזרים ברפובליקה של טורקיה יגדל במהלך 2021.

כדאי לקנות בית או מתקן מסחרי בשטחה של מדינה נתונה, שכן נצפה:

1. התקדמות כלכלית מתמדת. גם למרות קריסת הלירה בשנה שעברה, טורקיה הצליחה להישאר בין המובילות באירופה מבחינת צמיחה כלכלית. הממשלה אסרה להעלות מחירים למספר סחורות, הבנקים הודיעו על הפחתת הריבית על הלוואות ומשכנתאות, המדינה עושה את המקסימום כדי לקדם את פיתוח העסקים הפרטיים - וזו לא רשימה מלאה של יתרונות.
2. ההתפתחות המהירה של הרפואה: שנת 2021 עמדה בסימן פתיחתם של 40 מרכזים רפואיים חדשים בארץ. איכות הטיפול כאן דומה לזו שבאירופה, אבל המחירים לשירותים רפואיים נמוכים יותר מאשר באירופה.
3. חינוך באיכות גבוהה. דיפלומות שהונפקו על ידי אוניברסיטאות טורקיות מצוטטות במדינות אחרות. מוסדות חינוך רבים הם מהטובים ביותר לא רק באזור, אלא גם בעולם.
4. פיתוח יציב של מגזר התיירות. מספר המטיילים המגיעים לטורקיה לחופשה עולה מדי שנה. לכן, כאן תוכלו להשכיר נדל"ן ולסמוך על תעסוקה בתחום התיירות.

אם זר המחזיק בנדל"ן בשטח הרפובליקה של טורקיה יגלה מכך חסרונות כלשהם, הוא יוכל למכור את נכסיו בכל עת ואף לקבל עד 20% רווח.

תוצאות

טורקיה היא מדינה שמעודדת השקעות מחו"ל. הממשלה תומכת בזרים המעוניינים להשקיע בנדל"ן מקומי על ידי כך שהיא מציעה להם ריבית מופחתת על משכנתא, שיעורי מס נוחים, אפשרות לקבל אישור שהייה במסגרת תוכנית פשוטה ואזרחות.

כלכלה מתפתחת במהירות, רפואה, תחומים חינוכיים וחברתיים נוחים, מצב סביבתי בריא - רשימה חלקית של סיבות מדוע כדאי לבחור לטובת רכישת נדל"ן טורקי.