רכישת דירה בחו"ל היא אירוע חשוב בחייו של כל משקיע. אבל לאחר סיום העסקה, הטרחה של הבעלים החדש לא תפחת. להיפך, מעתה הוא יצטרך לדאוג לרכישתו, תוך התחשבות בחוקים ובתקנות המקומיים. כאן כדאי להחזיק במקום נציג אישי שיחסוך מכם את הטרחה של השתלטות על הנכס ויעזור לכם להפיק את המרב מהשכרתו לשוכרים. מי שמתכוון לרכוש כאן כמות מסוימת של מ"ר צריך ללמוד את העקרונות שעליהם מבוסס ניהול נכסים בגרמניה.
ניהול אמון: מה מסתתר מאחורי הקונספט
מונח כמו "אמון" משמש בחוגים מסוימים ברוב מדינות העולם. בכל מקרה, החקיקה של מדינות מפותחות בוודאי תפעל עימה בכל הנוגע להעברת חלק מזכויות בעל המקרקעין לאדם אחר. לרוב, מכלול הזכויות הללו חל על כל הפעולות בה, למעט הליך הניכור. לאדם המוסמך אין סמכויות כאלה.
הצורך בניהול מתעורר בשל העובדה שאזרח זר אינו יכול לשהות כל הזמן במדינה בה נמצא ביתו. בכל מקרה, במדינת גרמניה, עובדת הכניסה לבעלות אינה נותנת הזדמנות לקבל אישור שהייה. כן, זה מאפיין את הבעלים מהצד המועיל, אבל לא מספק תושבות.
בעת שהותו בארץ מולדתו, הבעלים המאושרים של נדל"ן זר לא יוכל לעקוב אחר התשלום בזמן של חשבונות החשמל, תשלום הכספים לחשבון השכירות על ידי השוכרים, ולפקח על הטיפול הזהיר בדירה. שלם. כל זה מבוצע על ידי הנציג הרשמי.
לפיכך, החברה האמינה תצטרך:
- לנהל התכתבות עם כל הגורמים הקשורים לחפץ המגורים - דיירים, בעלים, שירותים, גופי ביצוע מקומיים;
- לבצע את כל התשלומים הקשורים, לפקח על תשלומים במסגרת הסכם השכירות;
- לספק דיווח לבעלים על כל העסקאות הפיננסיות;
- לקבל תלונות של דיירים;
- קבלת דואר;
- כדי להבטיח את תיקון המקום (תשלום עבור חומרים ועבודה משולם בנפרד);
- לחפש דיירים חדשים במידת הצורך.
יוצא כי נציג מוסמך עוסק בכל הנושאים הטכניים והכלכליים הקשורים לניהול מקרקעין, כפי שהבעלים עצמו היה עושה לו הייתה לו הזדמנות להיות כל הזמן באותו שטח עם רכושו.
מה לקחת בחשבון בבחירת פריט לקנייה
אם שנת 2021 מסומנת עבורכם ברכישת נכס בחו"ל, אל תשכחו שעסקה מוצלחת יכולה להיחשב לא רק כשמגיע אליכם משהו במחיר טוב. ברוב המקרים, האובייקט עצמו חשוב. לפני שתחליט על משהו, שקול את המאפיינים הבאים:
- מיקום הבית או הדירה. בערים גדולות בגרמניה, קשה מאוד לרכוש דיור ללא דרישה. לא משנה מה תחליטו לרכוש בערים כמו ברלין או מינכן, תמיד תוכלו לשכור את הבית הזה. אי אפשר לומר את אותו הדבר על הכפר.
- איכות הבנייה. למרות שהכל במדינה הזו כל כך טוב, ההסתברות להגיע למתקן רעוע או לא איכותי היא גבוהה מאוד. המשמעות היא שעליכם לברר הכל על הרכישה שלכם: תאריך הבנייה, מידע על החומרים בהם נעשה שימוש, במידת האפשר, תשתית הבית, החזית ומאפיינים טכניים נוספים. שימו לב במיוחד לגג, לחימום, לקירות. ציין לפני כמה זמן בוצעו התיקונים האחרונים, אילו שינויים בוצעו לאחר הבנייה. אולי נפגעו הקירות הנושאים או הרצפה בודדה;
- התאמה של הערך המבוקש לשוק באזור הנתון. לעתים קרובות זה מוגזם, וזו גחמה אישית של הבעלים הקודמים;
- למד היטב את מסקנות הפגישות של בעלי המקום. לפעמים הם יכולים להכיל מידע שימושי מאוד;
- לנתח חשבונות שירות. זה משנה באיזו תדירות הם הופקדו, אם הם חויבו יתר על המידה. אם עובדה כזו התרחשה, אתה צריך לברר מדוע. ייתכן שיתברר כי הבעלים הקודמים נמצאים בשלב של הליכים משפטיים בנושא זה;
- להבהיר כמה אנשים מחזיקים בנכס בזמן המכירה.
לפני יום העסקה, לא צריך להטיל ספק ברכישתך.
אילו תחומי אחריות מוקצים על חברת הניהול
המטרה העיקרית של הקונה כמשקיע היא להפיק את המרב מהרכישה שלו. זה די הגיוני שארצה למצוא שוכרים שישלמו בקביעות את דמי השכירות, ישתמשו בזהירות בנכס שהופקד עליהם ולא יטרידו את המשכיר בכל מיני נושאים פעוטים. בהקשר זה, יהיה חשוב להבין בדיוק אילו משימות תוכל להפקיד בידי נציגך בגרמניה.
היבטים מסחריים
ראשית, בואו נתמודד עם הניואנסים המסחריים שהמתווך לוקח על עצמו:
- פתיחת חשבון בנק. לעיתים המנהל מאפשר שימוש בחשבון קיים, בו תוכל חברת הניהול לבצע את כל העסקאות באופן מקוון. יחד עם זאת, הנאמן מנהל את חשבון השכירות בלבד, מבלי לקבל את הזכות להשתמש בכספים שהתקבלו עבורו לצרכיו.
- בקרה על קבלת תשלומים עבור שכר דירה.
- שליחת התראות לדיירים אם לא שילמו עבור האירוח בזמן.
- תשלום כל ההוצאות השוטפות: מיסים, הלוואות, שירותים שונים. התשלומים מתבצעים מחשבון ההשכרה, אם כל המסמכים הדרושים וכסף זמינים.
- יישום החישוב השנתי של צריכת שירותים בארגונים מורשים - מים, גז, הסקה, חשמל.
- התאמה שנתית של עלויות תפעול מול דיירים.
- מתן דוחות על כל התשלומים.
- מעקב אחר קבלות ואחסון התחייבויות לקופת התשלום עבור אירוח.
- מתן דוחות לבעל הנכס אם חלו שינויים מסוימים בחשבונית.
- דיווח שנתי למשכיר על תנועת הכספים בחשבון השכירות.
פתרון בעיות טכניות
בנוסף לנושאים הפיננסיים, חברת הניהול לוקחת על עצמה את פתרון כל הבעיות הטכניות שבהכרח יש להתמודד עם מבנים ומבנים. בפרט, הבעלים יכול לסמוך על סיוע בנושאים הבאים:
- ארגון וביצוע עבודות תיקון מסוגים שונים, מתוכננים ולא מתוכננים. זה יכול להיות עדכון של מערכות תקשורת מיושנות או בלויות או חלקים מהבניין עצמו. זה כולל גם תיקונים שהיו נחוצים כתוצאה ממצב חירום.
- נקיטת האמצעים הדרושים כדי לחסוך ולייעל את המשאבים הנצרכים.
רשימה זו של אחריות אינה מלאה. זה יהיה תלוי בדרישות האישיות של בעל הנכס ובמאפייני החפץ עצמו.
סוגיות משפטיות וייצוגיות
הקשה ביותר יכול להיחשב לתחום המשפטי, המשפיע על היחסים עם חוקי מדינה זרה. ללא הידע, הניסיון והשליטה המתאימים בשפה הגרמנית, הבעלים של חלל מגורים או מסחר עלול למצוא את עצמו במצב די נפוץ עבור עצמו.אחרי הכל, החקיקה של הרפובליקה הפדרלית של גרמניה יכולה להכיל מלכודות רבות, שרק אדם מכיר אותן היטב יכול לעקוף אותן. לכן, מבחינה משפטית, חברת הניהול תצטרך להתמודד עם הנקודות הבאות:
- ייצוג האינטרסים של הבעלים בכל גופי המדינה ומבנים אחרים הקשורים לנושא הבעלות במקרקעין.
- ניהול משא ומתן עם צדדים שלישיים ודיירים כדי לייעל את ניהול הנכסים
- להודיע לדיירים על העלאת שכר הדירה לאחר שסוכם עם הבעלים.
- התקשר והפסק הסכמי שכירות בשם בעל הבית.
- ניהול התכתבות ואחסן את כל ההתכתבויות לגבי החפץ המופקד. לספק לבעלים עותקים של מכתבים והודעות שהתקבלו.
- עבוד עם מבטחים אם מתרחשים אירועי ביטוח.
- צור אינטראקציה עם עורכי דין כאשר נדרשת התערבותם.
גם רשימה זו אינה סופית. הרשימה המלאה תהיה תלויה במאפייני הבניין ובמצבו.
כיצד לוודא שאתה נותן אמון בנכס שלך לאנשי מקצוע
בהתחשב בחשיבותם של נושאים שיצטרכו להפקיד בידי גורמים חיצוניים, די הגיוני להניח שהדאגה העיקרית של בעל נכס היא הבחירה הנכונה של חברת ניהול. וכאן חשוב לזכור כמה נקודות:
- ברוב המקרים, שירות ניהול הנכסים ניתן על ידי משרד התיווך שבאמצעותו אתה מבצע את הרכישה. זהו אחד משירותי לאחר המכירה הניתנים על ידי משווקים.
- אם מדובר בבניין שמיועד לעסקים, כלומר על נדל"ן מסחרי, אז ככלל, הבעלים עצמו לוקח אחריות על ניהולו. זה רווחי יותר, זול יותר ואמין יותר. אם בכל זאת יש צורך לשכור אדם מהימן, במקרה זה לבעלים יש את הזכות להחליט באופן עצמאי למי הוא יעדיף.
- במקרה של רכישת דירה, הדברים קצת שונים. זאת בשל העובדה שרק חלק מהבניין נרכש. לפיכך, ניתן יהיה להשפיע על בחירת הנאמן רק בעקיפין. זה נקבע בדרך כלל בהצבעה באסיפה כללית של בעלים.
אז איך מעבירים את הרכוש שלך לידיים בטוחות? דבר אחד בטוח - אתה צריך ארגון עם מוניטין מצוין. קודם כל ציין כמה חפצים כבר נמצאים בטיפול המתווך בו אתה מעוניין.
כדי לוודא שהנכס שלכם יגיע לידיים של אנשי המקצוע, בקשו מהם את אנשי הקשר של הלקוחות שהם כבר עושים איתם עסקים.
שימו לב במיוחד לעלויות התשלום עבור שירותיו של מתווך. זה לא צריך להיות שונה מדי ממה שקיים כיום בשוק הגרמני. לשם כך, עקוב אחר המצב וגלה עד כמה חברות אחרות מעריכות את עבודתן.
היבט נוסף הוא תנאי החוזה. חברות שאינן ממלאות את תפקידן בצורה מצפונית מדי נוטות לחתום על מסמך ללא זכות לסיים את הקשר. סוג זה של לוויה הוא בהחלט לא בשבילך.
תן עדיפות למי שמתיר סיום החוזה תוך חודש. במקרה זה, החברה תהיה מעוניינת להשאיר אותך. אבל אם ההסכם ייחתם לאורך זמן, אף אחד לא מסתכן בפיטורין בגלל עבודה לא איכותית, ותקבלו רק בעיות חדשות במקום לפתור אותן.
טרח להבין בדיוק מה החברה עושה. אז, נניח, בבוואריה, ישנם כ-80 משרדים המספקים שירותים בתחום זה. אבל רובם מבצעים פעילות רב כיוונית, עוסקים במקביל בנדל"ן, תיירות והשכרת רכב.
למשקיע זר מתאימה יותר חברה עם התמחות צרה. זוהי ערובה לכך שהיא מכירה יותר את השוק בו אתה מעוניין.
ונקודה חשובה נוספת היא השתתפותו של המתווך שבחרת בארגונים מיוחדים, כלומר איגוד חברות הניהול והחברה להגנת זכויות הצרכן.
תוצאות
ברכישת נדל"ן בחו"ל, היו מוכנים לכך שתזדקקו למתווך שיטפל במושא הרכישה שלכם. בגרמניה, שירות כזה ניתן על ידי חברות ניהול. אך לפני שאתם מסכמים הסכם עם אחד מהם, קחו בחשבון את הנקודות הבאות:
- מגשר מקצועי מטפל בכל המשימות השוטפות - משפטיות, טכניות, פיננסיות;
- המורשה, על פי ההסכם החתום, מקבל את הזכות לפתור את כל הסוגיות בשם הבעלים, למעט העברת רכוש;
- בעת בחירת מומחים, בקש מהם לספק המלצות, ללמוד את ההיסטוריה של עבודתם, לוודא שהם חברים באגודות מיוחדות.
אבל האם תוכל לבחור באופן עצמאי את מי להפקיד את הרכישה שלך יהיה תלוי בסוג החפץ ובחלק הבעלות שלך בו.
