נדל"ן בלוס אנג'לס: תכונות של קנייה והשכרה

הסיכון ברכישה או השכרה של נדל"ן בחו"ל קשור בצורך להתמודד עם חוקיה של מדינה אחרת, מחסומי שפה, תנודות מטבע והמנטליות של התושבים המקומיים. אבל כל זה לא מונע ממי שמתכוון כך או אחרת להסתבך בסוגיית הדיור בארצות הברית. כשנוסעים לקליפורניה, טוב לדעת שהנדל"ן בלוס אנג'לס הוא מאוד פופולרי.

מה עדיף: לקנות או לשכור

בעשור האחרון, היווצרות המחירים בשוק הנדל"ן האמריקאי דמתה מאוד לרכבת ההרים המפורסמת: כעת תנועות מהירות כלפי מעלה, ואז ירידה חדה, שהפחיתה מיד לא רק חפצים בודדים, אלא ערים שלמות.

רכישת נדל"ן בלוס אנג'לס לשימוש אישי כרוכה בהערכת הגורמים הנלווים: סיכויי החיים בעיר זו, הזדמנויות תעסוקה, אקלים.

לבחירה יש חשיבות רבה: בית או דירה? העובדה היא שעם הזמן מבנים מתיישנים ונשלחים להריסה, אבל קרקע תמיד מוערכת. גם אם המבנה במקום יהיה רעוע, עדיין ניתן יהיה למכור אותו במחיר גבוה.

אם אתה הולך להפוך לבעלים עם מטרת השקעה (דיור נרכש להשכרה), אתה צריך לדעת שעיר המלאכים היא אחת מעשרת ההתנחלויות עם פוטנציאל ההשכרה הטוב ביותר בארצות הברית: מספר רב של מסוגלים אנשים בעלי גוף עם שיעור אבטלה נמוך.

בנוסף, רכישת דיור בסכום של 500 אלף דולר מעניקה לבעלים את הזכות להשתתף בתוכנית EB-5, הכוללת:

• מתן גרין קארד זמני לבעלים ולמשפחתו;
• החלפת רישיון שהייה זמני לאישור קבע לאחר שנתיים, ובלבד שהנכס נשאר אצל הבעלים הזר;
• עוד 5 שנים - אפשרות קבלת אזרחות.

אבל רכישת בית בלוס אנג'לס היא תענוג המיועד לזרים עשירים. לכן רבים נאלצים לשכור שטחי מגורים. כ-35% מאוכלוסיית ארה"ב מתגוררים בדירות שכורות - זה מבטל בעיות רבות בעת עריכת הסכם מכר ורכישה ואת הצורך לחפש סכום כסף גדול בבת אחת, אך אפשרות זו אינה יכולה להיקרא חסכונית.

סוגי נכסים בלוס אנג'לס

כל סוגי הנדל"ן בלוס אנג'לס מחולקים לשתי קטגוריות:

• מִסְחָרִי;
• מגורים.

השקעה בקרן שאינה למגורים היא משתלמת בשל הביקוש הגדול, והכי חשוב, המתמיד לה. נדל"ן מסחרי בלוס אנג'לס מתחלק ל-4 סוגים:

1. משרדים – לרוב מדברים על מרכזי עסקים או בנייני משרדים, בהם ניתן למקם מספר חברות בו זמנית.
2. מתקני ייצור - מחסנים לאחסון מוצרים, מפעלים, מפעלים המייצרים מוצרים מסוימים.
3. מתקנים קמעונאיים - קבוצה זו כוללת אולמות תצוגה וחנויות.
4. בניינים מרובי דירות עם יותר מ-4 דירות להשכרה.

באשר לחפצים לכל החיים, ניתן לחלק אותם לקטגוריות הבאות:

1. בית - זה כולל בית חד משפחתי (בית נפרד למשפחה אחת), דופלקס (דופלקס - בית לשתי משפחות), בית רב יחידות (לכמה בעלים). לרוב ממוקמים בפרברים, יש להם בריכת שחייה, חצר אחורית ומדשאה שעליהן האמריקנים עורכים פיקניקים ומסיבות.
2. בית משותף - מורכב ממספר דירות, יש גם בריכת שחייה במקום, מכבסה, ולפעמים חדר כושר. כל הדיירים יכולים להשתמש בכל ההטבות הללו תמורת תשלום נוסף.
3. Townhouse - דירות דו או שלוש מפלסים בשילוב קיר משותף שלכל אחת מהן כניסה נפרדת וחצר קטנה.

לגבי זכויות הקניין קיימות שלוש אפשרויות: בעלות מלאה, חלקית או השתתפות בקואופרטיב.

ההבדל העיקרי בין קואופרטיב הוא שבעל דירה אינו יכול למכור או להשכיר אותה ללא הסכמת חברת הבעלים. זה מוריד מעט את המחירים לדיור מסוג זה, ולכן הביקוש אליו גבוה מאוד.

קבוצה נפרדת מורכבת מנדל"ן יוקרתי בלוס אנג'לס, הממוקם באזורים יוקרתיים המשקיפים לים. לרוב, במקרה זה, אנו מדברים על וילות רב-מפלסיות עם תשתית מלאה, שעלותן כבר מחושבת במיליונים.

איך לחפש דיור

יכולות להיות מספר אפשרויות למציאת דיור מתאים (וכל אחת טובה בדרכה):

• צור קשר עם מתווכים. עדיף לחפש את החברות הללו בפורומים שבהם תוכלו לקרוא ביקורות והמלצות כדי לא להתמודד עם רמאים. החיסרון בשיטה זו הוא תשלום עמלות למשרד התיווך. בדרך כלל, הצ'ק הוא 15% מדמי השכירות החודשיים.
• בכוחות עצמו. אתה יכול לחפש באינטרנט באתרים מיוחדים. הכי פופולארי:
  • Craiglist.org - ישנן דירות רבות ישירות מהבעלים, ניתן ליצור איתם קשר באמצעות מספרי טלפון המצוינים במודעה.
  • Zillow.com - מבחר גדול של עסקאות סוכנות.
  • Airbnb.ru - זהו אתר חובה למי שמחפש דיור לזמן קצר.

כמו כן, יש לשים לב לקבוצות ברשתות החברתיות בהן מהגרים "מנוסים" שכבר עברו את שלבי ההגירה הראשונים יכולים לתת עצות מעשיות.

ניתן גם לשכור או לקנות בית בפרברי לוס אנג'לס ללא מתווכים. כדי לעשות זאת, אתה צריך לנסוע דרך האזורים שמעניינים אותך. בתים למכירה או להשכרה מסומנים בדרך כלל עם שלטים למכירה, להשכרה או ליסינג.

אזורים ומחירים

לוס אנג'לס, כמו כל עיר גדולה, מורכבת משכונות מכובדות ומכובדות. זה צריך להילקח בחשבון במיוחד על ידי אלה שרק עוברים לחו"ל ועדיין לא מכירים את המוזרויות של החיים בתנאים החדשים. השכונות המשגשגות בלוס אנג'לס ממוקמות ממערב לרחוב פיירפקס, המחלק את העיר לצפון ולדרום.

זה גם בטוח לחיות באזורים הבאים:

• מערב הוליווד,
• שרמן אוקס,
• סטודיו סיטי,
• אנצ'ינו,
• גלנדייל,
• ברבנק,
• סנטה מוניקה.

אמנם, לפני השכרת או קניית דירה בלוס אנג'לס, אתה צריך לשקול שבסנטה מוניקה, אתה יכול להתמודד עם כל "התענוגות" של עיירת נופש: רעש, תיירים, עלות גבוהה, לא תמיד התנהגות שלווה של אוהבי אלכוהול ו עֵשֶׂב.

כמו כן, המקום הזה נבחר על ידי מהגרים מאירלנד ובריטניה, כי יש הרבה מפעלי שתייה עם הטעם הלאומי שלהם. אבל מערב הוליווד היא ביתה של הקהילה הגדולה ביותר של דוברי הרוסית בעיר.

מחיר דירה ממוצע בלוס אנג'לס הוא 2.8 מיליון דולר (נתונים לפברואר 2021), או כ-11 אלף דולר למ"ר. דירה במרכז העיר לוס אנג'לס תעלה בין 550,000 דולר ל-2,500,000 דולר, תלוי במספר חדרי השינה. חלקת האדמה תעלה בין 150 אלף ל-100 מיליון דולר.

מה עוד אתה צריך לדעת על עיר המלאכים:

• בוורלי הילס היא מקום זוהר ויקר, ביתם של כוכבי קולנוע וסלבריטאים רבים. יש כאן הרבה בתי ספר, חנויות ומסעדות. הבתים היקרים ביותר ממוקמים צפונית לשדרות סאנסט באזור הררי.
• בל אייר הוא אחד האזורים היוקרתיים ביותר. כמעט ואין כאן בנייני דירות. לכן, אם אתם מעוניינים בדירת סטודיו בלוס אנג'לס, תצטרכו לחפש אזור אחר. בעיקר באזור זה של העיר מתגוררות משפחות עשירות בווילות יוקרה.
• מליבו היא יעד מועדף על שחקנים, גולשים וסטודנטים. המקומיים קוראים לזה "27 מיילים של יופי נופי", עם חופים ואזורי פנאי רבים.
• פסדינה - או "עיר בתוך עיר". זהו מקום נעים, רגוע, נוח לחיים. כ-11% מהתושבים הם ארמנים.

מחירי הדירות בלוס אנג'לס תלויים בגורמים רבים. כמה מהם:

• מקום;
• מספר חדרי שינה;
• זמינות תשתית;
• ציוד וריהוט;
• ריחוק מהמרכז וקרבה לים;
• מצב כללי.

לפי המחוזות, המחירים חולקו באופן הבא (רכישה בדולרים):

כמה עולה בית בהוליווד תלוי במיקומו, בריבועו, במגוריו ובגישה לים. האחוזות היקרות ביותר ממוקמות בקו הראשון, עבורן הם מבקשים מ-10 מיליון דולר.

אם נדבר על השכרה, אז גם מבחר האפשרויות יהיה די רחב (המחירים הם בדולרים לחודש):

• חדר - 600-700;
• דירה - 1,000-1,500;
• בית הארחה - 1,500-2,000;
• בית עירוני - 2,500-3,000;
• דירות ליד הים - 3,000-5,000.

נדל"ן זול בלוס אנג'לס ממוקם בעמק סן פרננדו ובהוליווד. קל למצוא כאן אזורים שבהם אתה יכול לקבל עבודה תמורת 15$ ללילה באכסניה או תמורת 1,000$ לחודש בדירת סטודיו צנועה. אפשר לקנות דיור לא יקר ב-1-2 מיליון דולר, אבל צריך לחפש אותו.

קח סקר סוציולוגי!

[yop_poll id = "12 ″]

אילו מסמכים נדרשים

כל עסקאות הנדל"ן נסגרות בהשתתפות מתווכים, ולוקח כ-30-45 ימים להשלמת החוזה. הקונה צריך לספק:

1. אישור על הסכום הנדרש.
2. דַרכּוֹן.
3. עותק של הדרכון שלך.
4. מספר זיהוי משלם מס ITIN (הונפק תוך 1-6 ימים).
5. אישור על פתיחת חשבון בנק.

המוכר יזדקק ל-Title Search - תוצאות בדיקת "ניקיון" החפץ (יכולים לקחת כ-10 ימים עד לקבלת המסמך) ואישור מהקואופרטיב או הבית המשותף, במידה והדירה כלולה בהם.

כאשר שוכרים בית, הקונה יצטרך לספק את היסטוריית האשראי שלו. בארצות הברית, עובדה זו זוכה לתשומת לב מיוחדת.

בהיעדר היסטוריית אשראי, עליך להכין כל ראיה להכנסה ולכושר פירעון: אישור מעבודה, הצהרת בנק, החזרי מס וכו'. אתה צריך להיות מוכן לשלם את שכר הדירה עבור השנה מראש אם לבעלים יש ספקות לגבי כושר הפירעון של השוכר העתידי.

הסכם השכירות מפרט את כתובת החפץ, הצדדים, תנאי השכירות, תנאיו. חבילת המסמכים לתושבים ולתושבים שאינם תושבים שונה רק בכך שהאחרונים יצטרכו לספק אישור על חוקיות שהותם בארצות הברית.

כמה תעלה העסקה

הגעת מחירים לחיפוש "בית בלוס אנג'לס", אל תשכח שתצטרך להוסיף את העלויות שיתעוררו במהלך העסקה לתוצאה שנמצאה:

• רישום מקרקעין יעלה לבעלים סכום השווה ל-0.2-0.5% מהעלות;
• שירותי מתווך (לרוב בתשלום על ידי המוכר) - כ-6% מסכום העסקה;
• שירותי עורך דין (כל צד משלם ליועץ משלו) - 0.5-1% ממחיר החפץ;
• פתיחת חשבון - מ-1% מהעלות, אך לא פחות מ-1,000 דולר;
• בדיקת נושא העסקה ל"טוהר" משפטי - כ-800$.

בעת השכרת בית, השוכר יצטרך לשלם עבור שירותי מתווך (אם השתמש בהם) ואת דמי השכירות באופן מיידי למשך חודשיים.

מה עוד צריך לקחת בחשבון

שאלות רבות עשויות להתעורר בתהליך הכנת העסקה. בואו נתעכב על נקודות המפתח:

1. הערכה טכנית של האובייקט. לאחר שבחרתם את האפשרות, הסתכלו לכל הפינות וגלו כמה שיותר פרטים על בניית הבניין. אבל גם זה לא מבטיח שלא נכנסו סדקים לקרן, למשל. הדרך הבטוחה היא להזמין בדיקה של המצב הטכני של הבית. זה יביא לתקציב מסוים, אבל זה יאפשר לך להימנע מהוצאות קבועות של אבני חן לאחר רכישת חפץ.
2. היכרות עם שכנים. אתה צריך לדבר איתם לפני העסקה. עשו זאת ביום נפרד וללא מתווך. שאלו אותם על השטח, על החיים שלו, על הדיירים והבעלים הקודמים. שימו לב לתושבי שכונתכם – תצטרכו להיפגש איתם מדי יום.
3. בחירת מתווך. חוקים אמריקאים יכולים להוות אבן נגף עבור זר. בתהליך של סגירת עסקה, יהיה צורך לחתום על מסמכים רבים ולערוך מספר רב של מסמכים. הפקידו את השאלה הזו בידי מומחים הבקיאים בנושא. אם יתמזל מזלכם, אולי אפילו תמצאו דוברי רוסית.
4. הערכת כושר הפירעון שלך. מחירי הדירות בלוס אנג'לס גבוהים. בנוסף, העסקה לא תוגבל רק לסכום החוזה. אליו צריך להוסיף עלויות מיסים, מתווכים, צ'קים והליכים נוספים. ערכו הערכה כללית, הוסיפו לזה קצת מגירה וראו אם אתם יכולים לעמוד בתקציב הזה.
5. בחירה נכונה של אזור. ראשית עליך לקחת בחשבון את הנוכחות או היעדרם של החפצים שאתה צריך: בית ספר, גן ילדים, מטרו, חנויות, מכבסה, בית קפה. חשבו כמה זמן ייקח להגיע מהבית לעבודה ובחזרה. קרא ביקורות באינטרנט. הסתובב באזור בשעות שונות של היום כדי להבין עם מי תצטרך לחיות ביחד.

תוצאות

מבחר הלינה בלוס אנג'לס גדול כמו המחירים עבורה. הביקוש הגדול ביותר הוא לבתים צמודי קרקע, דירות בבתים משותפים ואגודות שיתופיות.

כדי לסיים עסקה, יהיה עליך להוכיח את יכולת הפירעון שלך ולוודא שהחפץ אינו שייך לצדדים שלישיים ואינו עמוס בחובות.

ברובעים היוקרתיים של העיר, עלות הנדל"ן בקנייה מתחילה מ-4 מיליון דולר, אך ניתן לשכור דירה או בית מ-1.5 עד 5 אלף דולר ארה"ב למשך חודש.